Для индивидуальной жилой застройки что это значит: Разрешенное использование для индивидуальной жилой застройки

Содержание

разрешенное использование, что это значит и что можно строить, ВРИ ЗУ – расшифровка

Строительство жилых домов стараются выполнять на землях, которые входят в состав населенных пунктов. Это обусловлено наличием определенной инфраструктуры. Однако просто запросить участок в органах местного управления недостаточно, нужно знать несколько основных правил, и то, какими могут быть виды разрешенного использования по отношению к тому или иному земельному участку.

Земельные участки для иных видов жилой застройкиИсточник kadastr.ru

Понятие разрешенного использования для иных видов застройки

В рамках пользования каждого населенного пункта имеются отдельные участки земли, которые характеризуются, как разрешенные для иных видов жилой застройки, что значит это сейчас будем разбирать.

По законодательным документам, это такие земли, которые предназначены для размещения объектов капитального строительства.

Если быть точнее, то на подобных участках принято сооружать здания индивидуальной жилой застройки и ее резервы. В связи с данным понятием у лиц, планирующих запустить стройку может возникнуть вопрос, разрешено ли начать возводить дом для проживания на таком месте.

С юридической точки зрения, такие земли пригодны для начала строительства с использованием фундамента и без него. Здесь разрешено размещать жилые помещения практически любого вида, которые предназначены исключительно для проживания в них.

Земельный участок для строительства дома с подсобным хозяйствомИсточник gorod-ust-labinsk.ru

На этом этапе целесообразно разобрать, что относится к жилой застройке. Это прежде всего архитектурные конструкции (внутри которых есть отдельные, специально предназначенные помещения для проживания). Исключением могут оказаться сооружения, используемые для целей извлечения предпринимательской выгоды. К таким относят гостиницы, отели, дома отдыха.

Также подобные земельные участки не подходят для строительства сооружений, которые предназначены для временного проживания граждан с одновременным их социальным обслуживанием и осуществлением лечения: это грязелечебницы и санатории, дома престарелых, больницы и другие заведения.

Вид разрешенного использования участка для жилой застройкиИсточник estate-cadastre.ru
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка: 5 шагов

Классификация ВРИ (видов разрешенного использования)

Виды разрешенного использования под жилое сооружение принято классифицировать на отдельные группы. В этом разделе предлагаем ознакомиться с существующими вариантами и их главными особенностями, которые входят в категорию «для иных видов жилой застройки»:

  • ИЖС. На этой территории допустимо расположение строения высотой не более двадцати метров и количеством этажей — до трех.
    Состоять такое здание должно из нескольких комнат и помещений для вспомогательного пользования. Основная роль — удовлетворение гражданами бытовых и других видов нужд.
  • Многоквартирная малоэтажная застройка. Обычно это двухэтажный или четырехэтажный дом с количеством квартир от 8 до 16 и более. Дополнительно к такому зданию создают спортивные и детские площадки, объекты обслуживания, пристройки. При этом площадь последних должна быть не более 15% всей площади строения.
  • Для ведения личного подсобного хозяйства. На таком участке выстраивается жилой дом, рядом с которым обустраивается огород или сарай. На этих землях разрешается выращивание сельскохозяйственных культур и животных.
  • Блокированная ЖС. В рамках этой категории земель принято выстраивать жилой дом, который имеет одну или несколько общих стен с соседними жилыми сооружениями. Количество таких этажей — не более двух и совмещенных помещений — до десяти. Здесь допускается разведение декоративных или плодово-ягодных культур.
    Разрешено строительство индивидуальных гаражей, при условии, что последние не будут занимать площадь соседнего жилого строения.
  • Высотная застройка (многоэтажная). Размещение многоквартирных домов, этажность которых девять и выше. Здесь же предусматривается и облагораживание прилежащей территории, ее озеленение. Формирование ландшафтного дизайна.
  • Среднеэтажная застройка. Возведение жилого строения многоквартирного типа с количеством этажей не больше восьми. Дополнительно к нему организовывается участок с озеленением, благоустройством, формируют подземные гаражи и автостоянки.
  • Передвижное жилье. На этой категории участков разрешается размещение мобильного типа жилья. Это могут быть кемпинги, палатки, вагончики или жилые прицепы. К таким объектам разрешено подключение имеющихся рядом инженерных сетей (электричество, газификация, водообеспечение).
Дом на участке с разрешением для частной застройкиИсточник insurancenews. com.bd

Также существует и еще одна отдельная категория, о которой поговорим в разделе ниже.

Для иных видов жилой застройки

Земли, попадающие под категорию «Для иных видов жилой застройки» подразумевают несколько особенностей. Здесь нужно разобраться подробнее.

Например, если гражданин построит дом на участке ИЖС, то на этом месте он может получить прописку, специально по отношению к этому дому будет создан почтовый адрес, который в обязательном порядке заносят в базу данных и реестр.

Лицо получает возможность оформить налоговый вычет в случае, осуществления каких-либо крупных выплат государству. При необходимости, дом, возведенный на этой категории участка можно предоставить в залог банкам и прочим кредитным организациям.

Участок для застройки по ВРИ многоквартирных домовИсточник Pinterest

Какие еще бывают виды ВРИ по зонам

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства дополнительно делят на еще несколько категорий. Каждый из них имеет отдельное предназначение.

Общественно-деловые

В эту классификацию входят все земли конкретных населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг, соответствующих кодам от 3.0 до 3.10. К ним относят:

  • коммунальные;
  • медицинские;
  • социальные;
  • ветеринарные.

На таких участках допускается создание мест, которые способствуют культурном развитию, организации учебных заведений, религиозных центров и других.

Возведение офисного сооружения на основе общественно-деловых ВРИИсточник haarchi.blogspot.com

Предпринимательство

Сюда включают земли с разрешенным использованием для возведения центров делового управления, торговых павильонов, рынков, магазинов, коммерческих и прочих видов организаций. Сюда же относят точки общепита, места обслуживания автомобильной техники.

Отдых

Еще одно направление ВРИ поселения для создания таких объектов, как:

  • спортивные;
  • туристические;
  • игровые поля;
  • места для прогулок;
  • причалы;
  • места ловли рыбы и охоты.

Сюда относят также крупные городские парки с масштабным озеленением, беседками.

Участок с кемпингом по ВРИ «Отдых»Источник ecotourism.tatar
Целевое использование земельного участка: как можно и как нельзя использовать ресурс

Условно-разрешенные участки

Это территории для иных видов застройки, которые предназначены для выполнения функции дополнения к участку, к которому они принадлежат. Этот подвид необходим в тех случаях, когда возможность составить классификатор на все случаи жизни, отсутствует.

Чтобы установить такую норму земель, проходят процедуру обязательных согласований, публичных слушаний в Комиссии по вопросам землезастройки и землепользования. Важно отметить, что подобное расширение видов разрешенных участков допустимо только в тех случаях, когда это предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные ВРИ

Такие виды разрешенного использования предназначены для того чтобы уточнять действия, которые производятся на земле в рамках иных ВРИ.

Что касается уточняющего характера, то он заключается, например, в размещении небольших объектов: гаражей, заборов, трансформаторных будок и других.

Плавучий дом с обустройством на участке с вспомогательным видом разрешенного устроительстваИсточник drive2.ru

Получается, что застройщик должен будет вписаться в целевое назначение и ВРИ обозначенного для него участка. При необходимости изменения других типов разрешенного пользования возможно посредством официального диалога между заявителем и представителем органов государственной или муниципальной власти.

На заметку! Допустим, есть участок, для строительства дома. Она имеет целевое назначение и относится у территории конкретного населенного пункта. При этом ВРИ характеризуется, как для ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

Категории земель и виды разрешенного использования.

ВРИ для ведения бизнеса: как определить, какой нужен

Разобравшись с вариантами территорий, которые относятся к категории «Для иных видов жилой застройки», рационально изучить участки, положенные для формирования различных бизнес-структур.

Для частного бизнеса применяют ВРИ: точки общепита, магазины, гостиницы, автомобильные СТО. Если нужно построить торговую точку, тогда ее площадь не должна превышать 5000 квадратных метров. При этом сооружение допустимо для реализации товаров разного назначения и его перепрофилирования при необходимости (смена деятельности, перепродажа, аренда).

Когда вместе с магазином застройщик планирует возвести кафе или столовую рядом, то он должен обратиться с заявлением соответствующей формы в комиссию по землепользованию, чтобы последняя добавила условно-разрешенное ВРИ «Общественное питание».

При сооружении гостиниц делают запрос на один из подходящих видов разрешенного строительства: отели, пансионаты, другие места, которые предназначены для обеспечения комфортных условий пребывания посетителям.

Выбор участка для бизнеса по ВРИИсточник vladimirkrym.livejournal.com
Предприимчивые москвичи активно покупают и арендуют городскую землю, особенно под ИЖС

Сфера обслуживания автотранспорта, может быть открыта на таких ВРИ, как мойки, автосервисы, заправки, эстакады и другие.

Использование земель не по назначению: последствия

Если будущий застройщик будет обрабатывать участки вне рамок разрешенного использования, то ему грозит:

  • запрет на строительство, который одинаково действует, как на юридическое, так и на физическое лицо;
  • наказание может быть введено в виде наложения штрафа, причем сумма устанавливается индивидуально, в зависимости от ущерба, который нанесен участку в связи с неправильным пользованием;
  • уголовная или материальная ответственность, которая несет компенсационный характер.
Вид разрешенного строительства для иных типов застройкиИсточник Pinterest

На заметку! Земля, взятая под какое-либо целевое использование должна быть в деле. В противном случае ее могут изъять органы местного самоуправления, чтобы вернуть в оборот. Такой закон действует с 2016 года. 

Узнаем категорию земель и вид разрешенного использования для ИЖС!

Заключение

Для каждого отдельного варианта строительства допустимо применять конкретную категорию земель с определенным видом разрешенного использования. Какой из участков для чего служит и в какую категорию попадает, читайте выше. Помните, что при одобрении ВРИ, вы не имеете право менять назначение строения, так как это наказуемо.

Блокированная жилая застройка – вид использования земельного участка и назначение ОКС

Содержание

  1. Блокированная жилая застройка – вид использования земельного участка
  2. Блокированный жилой дом – объект недвижимости
  3. Земельные участки, прилегающие к блокам
  4. Блокированный дом на участке ИЖС
  5. Разрешение на строительство блокированного жилого дома
  6. Ввод в эксплуатацию блокированного жилого дома
  7. Особенности блокированной застройки

 

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

 

Блокированный жилой дом — ВРИ ЗУ

 

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

  1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  2. малоэтажная застройка
  3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  4. блокированная жилая застройка
  5. передвижное жильё
  6. среднеэтажная жилая застройка
  7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
  8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов  использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

 

Блокированная жилая застройка – объект недвижимости

 

Действующий Классификатор ВРИ ЗУ  (утверждён Приказом Росреестра № П/0412 от 10. 11.2020) – главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.  

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

  • для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
    • дом:
      1. не делится на квартиры
      2. высотой не выше 3 надземных этажей
      3. этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
      4. количество совмещённых домов в этом «общем доме» — не более 10
  • для разведения:
    • декоративных и плодовых деревьев
    • овощей
    • ягодных культур
  • для строительства:
    • гаражей
    • вспомогательныех сооружений
  • обустройства:
    • спортивных и детских площадок
    • площадок отдыха

На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

  1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
  2. гаражи
  3. сооружения вспомогательного назначения 

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

Каждый из автономных блоков имеет:

  1. отдельный вход
  2. небольшой участок (палисадник)
  3. гараж (нередко)

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

  • выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
  • выход из парадной – на территорию (ЗУ)
  • участок находится в собственности всех жильцов дома

В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

Распространённые виды жилой блокированной застройки:

  • дуплексы
  • таунхаусы
  • лейнхаусы
  • квадрохаусы
  • британхаусы

Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

 

Земельные участки, прилегающие к блокам 

 

У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

  • как он распределяется между совмещёнными домами
  • какой должна быть его площадь

Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ  (подпункт 2 пункта 2 статьи 49):

жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

  • количество этажей – не более 3
  • количество блоков – не более 10
  • каждый блок:
    • предназначен для проживания одной семьи
    • имеет общую стену/стены:
      1. без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
      2. стены – без окон и дверей
    • расположен на отдельном ЗУ
    • имеет выход на территорию общего пользования

В отношении исходного земельного участка сказано:

  1. у каждого блока свой ЗУ
  2. каждый блок с изолированным выходом на общую территорию 

Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения.  

 

Формирование земельных участков

 

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

  1. формируются из исходного участка:
    • при межевании
    • при определении их границ
  2. ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка – «блокированные жилые дома».

При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

  • границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
  • раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен 
  • количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
  • размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента:
    • установленным предельным размерам участков для ВРИ «блокированная жилая застройка»  

Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23 и-1328 от 14. 03. 2017).

Жилой дом блокированной застройки – это единое строение:

  • из малоэтажных однотипных зданий
  • с общими стенами у соседних зданий

Каждый блок — жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах: 

№1

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
  • площадь исходного участка – 20 сот.

максимальное количество блоков – 2 

площадь блочных ЗУ – 10 сот.

№2

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 4 сот.
  • площадь исходного участка – 16 сот.

максимальное количество блоков — 4

площадь блочного ЗУ – 4 сот.

№3

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
  • площадь исходного участка – 16 сот.

возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

  • при минимальном числе блоков (2) получается:
    • площадь блочного ЗУ – 8 сот.
    • несоответствие требованию градостроительного регламента

Площадь ЗУ, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

 

 Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

 

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

  • оно соответствует жилому назначению
  • статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

ВРИ ЗУ под  блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Помогут в этом:

  1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел 
  2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков нужно:

  1. выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом 
  2. сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером 

Пример

Установленный минимальный размер ЗУ – 10 сот.

  • построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
  • на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками

Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

 

Разрешение на строительство блокированного жилого дома

 

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28. 11.2013). 

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

  • объединить участки в один
  • подготовить межевой план образованного ЗУ
  • поставить ЗУ на кадастровый учёт

Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

 

Разрешение на строительство

 

  • подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
  • удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
  • даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

Отсутствие разрешения на строительство исключает:

  • постановку объекта на кадастровый учёт
  • регистрацию права  

 

Порядок получения разрешения

 

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует.  

Применяются общие правила:

  • подготовка собственником:
    • материалов для получения ГПЗУ
    • проектной документации
  • получение разрешения
    • на строительство объекта
    • на ввод объекта в эксплуатацию

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

  1. о границах ЗУ
  2. о минимальных отступах от границ
  3. о зонах действия публичных сервитутов
  4. о разрешённом использовании ЗУ
  5. требования:
    • к назначению
    • к параметрам ОКС
    • к размещению ОКС на ЗУ
  6. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству блочного жилого дома. В заявлении на его предоставление можно указать планируемого количество блоков.

В полученном ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

  • локация блокированного жилого дома
  • места подъездов и проходов
  • границы зон действия:
    • публичных сервитутов
    • ЗОУИТ

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

  • с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
  • с требованиями нормативных документов:
    • СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
    • СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
    • СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»
    • «Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» постановление Правительства РФ № 87

СПОЗУ согласовывается с главным архитектором муниципальной администрации. С ним также ведётся согласование:

  • проектных материалов
  • схем архитектурных решений блокированного жилого дома (фасады здания)

Поскольку блокированный жилой дом является объектом капитального строительства, то порядок получения разрешения на его возведение должен соответствовать также требованиям статьи 51 ГрК РФ. Единственное исключение из него – отсутствие требования о проведения экспертизы проектной документации.

Документы для получения разрешения на блокированную застройку (пункт 7 статьи 51 ГрК РФ):

  • заявление 
  • правоустанавливающие документы на ЗУ
  • ГПЗУ, выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления 
  • материалы проектной документации:
    1. пояснительная записка
    2. СПОЗУ
    3. схема планировочной организации земельного участка с  расположением линейного объекта в пределах красных линий, утверждённых в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам
    4. архитектурные решения
    5. сведения об инженерном оборудовании
    6. сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест технологического присоединения проектируемого ОКС
    7. проекты:
      • организации строительства ОКС (ПОС)
      • организации работ по сносу или демонтажу ОКС, их частей
    8. перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов:
      • при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 ГрК РФ
    9. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции:
      • в случае, если застройщику было предоставлено разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ
    10. согласие всех правообладателей ОКС – в случае реконструкции объекта

 

Ввод блокированного жилого дома в эксплуатацию

 

Правовой статус жилого дома блокированной застройки отличает:

  • обособленное право собственности на каждую составную часть здания (блок).
  • расположение каждого блока на отдельном ЗУ (пункт 2 части 2 статьи 49 ГК РФ)

Обязательное приложение к заявлению о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – технический план ОКС. Его подготовкой занимается заявитель (статья 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Каждый блок – объект капитального строительства:

  • количество технических планов частей блокированной застройки должно быть равным количеству блоков
  • количество ЗУ должно быть равным количеству блоков

Сведения о земельных участках, прилегающих к блокам, включаются в разделы разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Для ввода блокированного дома в эксплуатацию необходимо выполнить ряд мероприятий:

  1. подготовка технических планов блоков как объектов капитального строительства (часть 10.1 статьи 55) ГрК РФ) 
  2. государственный кадастровый учёт блоков:
    • в качестве отдельного здания с назначением «жилое»:
      1. Письмо Минэкономразвития России № Д23и-1328
      2. СНиП 31-02-2001

Основания для учёта блоков в ГКН:

  • разрешение на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию
  • технические планы блоков 

Причины приостановки кадастрового учёта блоков

  1. разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию было выдано в отношении блокированного жилого дома, но технический план был подготовлен в отношении многоквартирного жилого дома и помещений (квартир)
  2. в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию:
    • отсутствуют основные характеристики блоков (общая площадь)
    • указано только количество блоков

 

Особенности блокированной застройки

 

Особенности блокированной застройки, как объекта недвижимости с земельным участком:

  • блокированный дом должен быть не выше, чем 3 этажа
  • здание дома состоит из совмещённых домов, блокированных друг с другом боковыми стенами
  • каждый блок:
    • признаётся жилым домом
    • ставится на кадастровый учёт как отдельное здание жилого назначения
  • нет совместной собственности на целостное строение или блоки
  • придомовая территория дробится на отдельные ЗУ:
    • у каждого блока прилегающий участок
  • число блочных ЗУ равно числу блоков:
    • не менее 2
    • не более 10
  • оформление права частной собственности на блочный ЗУ
  • отсутствие общего входа к отдельным блокам:
    • нет общих дверей и подъездов
  • собственный выход:
    • или на свой ЗУ
    • или на территорию общего пользования
  • отсутствие помещений совместного пользования:
    • чердака
    • подвала
    • лестничной клетки
    • подъезда
    • хозблока
  • собственные коммуникации в каждом блоке

 

Факторы привлекательности жилых домов блокированной застройки

 

  • высокая экономичность строительства
  • низкие затраты:
    • на возведение внешних стен
    • обеспечение инженерными коммуникациями
  • ценовая привлекательность:
    • чем больше блоков в доме, тем выгоднее они для приобретения

 

Полезная информация

 

  • С положениями грядущей «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
  • Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
  • Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
  • Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
  • Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках – с ним можно ознакомиться здесь
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь
  • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь

Виды разрешенного использования земельных участков классифицированы

Управление Росреестра по Чувашской Республике разъясняет. ..

24 декабря текущего года вступает в силу приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, которым утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

До издания указанного приказа определение видов разрешенного использования земельных участков осуществлялось на основании разрозненных классификаторов, разработанных для целей кадастровой оценки, ведения кадастрового учета, градостроительных и других целей. В связи с чем, земельному участку, предназначенному, например, для строительства индивидуального жилого дома, могли присвоить такие виды разрешенного использования как: «для индивидуального жилищного строительства», «для строительства жилого дома», «для размещения индивидуального жилого дома», «для малоэтажной застройки», «для строительства дома» или даже «для строительства жилья».

Несмотря на кажущуюся созвучность приведенных вариантов видов разрешенного использования, наименование отдельных из них не всегда позволяло однозначно определить действительно ли на таком земельном участке разрешено строительство индивидуального жилого дома, что могло доставить определенные проблемы его собственнику. Кроме того это вызывало трудности и при обработке сведений о земельных участках для целей принятия управленческих решений.

Существовавшие недочеты призван устранить утвержденный классификатор, который упорядочивает все многообразие видов использования земельных участков вне зависимости от их принадлежности к той или иной категории земель путем уточнения их наименований и деления на группы и подгруппы с присвоением специального кода (числового обозначения).

Так, например, в соответствии с классификатором все земельные участки, предназначенные для застройки жилыми домами, имеют укрупненный вид разрешенного использования «Жилая застройка» и обозначаются кодом 2.0. При этом документ уточняет, что к жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением гостиниц, домов отдыха, санаториев, домов ребенка, домов престарелых, больниц, вахтовых помещений, служебных жилых помещений на производственных объектах, на которых ведется непрерывное производство, режимных учреждений (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).

В свою очередь указанная группа делится на следующие подгруппы: малоэтажная жилая застройка (код 2.1), приусадебный участок личного подсобного хозяйства (код 2.2), бокированная жилая застройка (код 2.3), передвижное жилье (код 2.4), среднеэтажная жилая застройка (код 2.5), многоэтажная жилая застройка (код 2.6), обслуживание жилой застройки (код 2.7).

Приведенное в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков описание каждой подгруппы позволяет определить, что может быть размещено на земельном участке и для чего он может быть использован. Например, если участок предоставлен с видом разрешенного использования «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», то на таком земельном участке возможно размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, пригодного для постоянного проживания, и высотой не больше трех этажей, возможно производство сельскохозяйственной продукции и содержание сельскохозяйственных животных, а также размещение гаража и иных вспомогательных сооружений.

С 24.12.2014 разрешенное использование земельных участков будет устанавливаться только в соответствии с классификатором. Что касается видов разрешенного использования, установленных до дня утверждения классификатора, они признаются действительным вне зависимости от их соответствия указанному классификатору. Между тем, правообладатели земельных участков могут привести вид разрешенного использования своего земельного участка в соответствие с классификатором, обратившись с соответствующим заявлением в уполномоченный на то орган государственной власти или орган местного самоуправления. Такое право предусмотрено изменениями, внесенными в Земельный кодекс Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступающим в силу 01.03.2015.

После принятия органом власти решения об установления соответствия между видом разрешенного использования земельного участка заявителя и классификатором, обновленные сведения будут внесены в государственный кадастр недвижимости.

В связи с утверждением классификатора органы местного самоуправления ждет большая работа. И это связано не только с возможным обращением граждан с заявлением об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору, но и с тем, что в срок до 2020 года необходимо внести изменения во все утвержденные правила землепользования и застройки в части уточнения наименования видов разрешенного использования земельных участков в составе градостроительных регламентов.

Источник

Градостроительные регламенты Омска. Жилые зоны. Официальный портал Администрации города Омска

Статья 46. Градостроительные регламенты. Жилые зоны

Жилые зоны (Ж) выделены для обеспечения правовых условий формирования жилых районов и организации благоприятной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, бытовым и другим потребностям.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, торговли, здравоохранения, общественного питания, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, гаражей, иных объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

При осуществлении в жилых зонах строительства зданий, строений, сооружений следует предусматривать их обеспечение объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур.

1) Зона индивидуальной жилой застройки (Ж-1) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения индивидуальных и блокированных жилых домов с прилегающими земельными участками.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне индивидуальной жилой застройки приведены в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

№ п/пНаименование размера, параметраЗначение, единица измерения, дополнительные условия

1.

Минимальные и (или) максимальные размеры земельного участка, в том числе его площадь

1) Площадь земельного участка для размещения индивидуального жилого дома устанавливается в соответствии с муниципальными правовыми актами города Омска о нормах предоставления земельных участков

2) Максимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома — 400 кв. м на один блок

2.

Минимальный отступ от границ земельных участков до зданий, строений, сооружений

В отношении земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации индивидуальных и блокированных жилых домов, от границ смежного земельного участка до основного строения — 3 м, до прочих хозяйственных построек, строений, сооружений вспомогательного использования, открытых стоянок — 1 м

3.

Максимальное и (или) минимальное количество наземных этажей или максимальная и (или) минимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка

1) Для индивидуальных и блокированных жилых домов — не более 3 этажей

2) Для иных объектов капитального строительства — не более 5 этажей

4.

Минимальный отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений

3 м при осуществлении нового строительства

5.

Максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков

V (по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) при обеспечении определенного проектом размера санитарно-защитной зоны

6.

Условия размещения и максимальные и (или) минимальные размеры (площадь) отдельных объектов

1) Общая площадь застройки в отношении блокированного жилого дома — не менее 75 кв.м на один блок

2) Максимальная торговая площадь магазинов, торговых комплексов и центров — 400 кв.м

3) Максимальная площадь амбулаторно-поликлинических объектов — 600 кв.м

4) Максимальная высота сплошного ограждения индивидуальных земельных участков вдоль улиц (проездов) — 2 м, при этом высота ограждения, а также вид ограждения (строительный материал, цвет, строительная конструкция) должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала

5) Максимальная высота сквозного ограждения между смежными прилегающими к жилым домам земельными участками — 2 м, при этом ограждения должны быть сетчатые или решетчатые с целью минимального затенения территории соседнего участка

6) Станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, шиномонтажные мастерские и автомобильные мойки легковых автомобилей размещаются в составе гаражей-стоянок

7) Разрешенные объекты социального, коммунально-бытового, административного и иного назначения могут размещаться в нижних двух этажах жилых домов или пристраиваться к ним в случае, если они имеют обособленные от жилой (дворовой) территории входы для посетителей, подъезды и площадки для организации гостевых открытых автостоянок для временного пребывания автотранспорта

2) Зона жилой малоэтажной застройки (Ж-2) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения индивидуальных, блокированных и многоквартирных жилых домов малой этажности.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне жилой малоэтажной застройки приведены в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

№ п/пНаименование размера, параметраЗначение, единица измерения, дополнительные условия

1.

Минимальные и (или) максимальные размеры земельного участка, в том числе его площадь

1) Площадь земельного участка для размещения индивидуального жилого дома устанавливается в соответствии с муниципальными правовыми актами города Омска о нормах предоставления земельных участков

2) Максимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома — 400 кв. м на один блок

2.

Минимальный отступ от границ земельных участков до зданий, строений, сооружений

В отношении земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации индивидуальных и блокированных жилых домов, от границ смежного земельного участка до основного строения — 3 м, до прочих хозяйственных построек, строений, сооружений вспомогательного использования, открытых стоянок — 1 м

3.

Максимальное и (или) минимальное количество наземных этажей или максимальная и (или) минимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка

1) Для индивидуальных жилых домов — не более 3 этажей

2) Для иных объектов капитального строительства — не более 10 этажей, при сохранении средней этажности зоны (1–4 этажа) в пределах квартала, микрорайона, иного элемента планировочной структуры

4.

Минимальный отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений

3 м при осуществлении нового строительства

5.

Максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков

V (по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) при обеспечении определенного проектом размера санитарно-защитной зоны

6.

Условия размещения и максимальные и (или) минимальные размеры (площадь) отдельных объектов

1) Общая площадь застройки в отношении блокированного жилого дома — не менее 75 кв.м на один блок

2) Максимальная торговая площадь магазинов, торговых комплексов и центров — 400 кв.м

3) Максимальная площадь амбулаторно-поликлинических объектов — 600 кв.м

4) Максимальная высота сплошного ограждения индивидуальных земельных участков вдоль улиц (проездов) — 2 м, при этом высота ограждения, а также вид ограждения (строительный материал, цвет, строительная конструкция) должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала

5) Максимальная высота сквозного ограждения между смежными прилегающими к жилым домам земельными участками — 2 м, при этом ограждения должны быть сетчатые или решетчатые с целью минимального затенения территории соседнего участка

6) Станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, шиномонтажные мастерские и автомобильные мойки легковых автомобилей размещаются в составе гаражей-стоянок

7) Разрешенные объекты социального, коммунально-бытового, административного и иного назначения могут размещаться в нижних двух этажах жилых домов или
пристраиваться к ним в случае, если они имеют обособленные от жилой (дворовой) территории входы для посетителей, подъезды и площадки для организации гостевых открытых автостоянок для временного пребывания автотранспорта

3) Зона жилой застройки средней этажности (Ж-3) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения многоквартирных жилых домов средней этажности.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне жилой застройки средней этажности приведены в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

№ п/пНаименование размера, параметраЗначение, единица измерения, дополнительные условия

1.

Минимальные и (или) максимальные размеры земельного участка, в том числе его площадь

1) Площадь земельного участка для размещения индивидуального жилого дома устанавливается в соответствии с муниципальными правовыми актами города Омска о нормах предоставления земельных участков

2) Максимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома — 400 кв. м на один блок

2.

Минимальный отступ от границ земельных участков до зданий, строений, сооружений

В отношении земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации индивидуальных и блокированных жилых домов, от границ смежного земельного участка до основного строения — 3 м, до прочих хозяйственных построек, строений, сооружений вспомогательного использования, открытых стоянок — 1 м

3.

Максимальное и (или) минимальное количество наземных этажей или максимальная и (или) минимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка

1) Для многоквартирных жилых домов основного вида разрешенного использования — от 5 до 10 этажей

2) Для иных объектов капитального строительства — не более 16 этажей, при сохранении средней этажности
зоны (5–10 этажей) в пределах квартала, микрорайона, иного элемента планировочной структуры

4.

Минимальный отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений

6 м при осуществлении нового строительства

5.

Максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков

V (по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) при обеспечении определенного проектом размера санитарно-защитной зоны

6.

Условия размещения и максимальные и (или) минимальные размеры (площадь) отдельных объектов

1) Общая площадь застройки в отношении блокированного жилого дома — не менее 75 кв.м на один блок

2) Максимальная торговая площадь магазинов, торговых комплексов и центров — 600 кв.м

3) Максимальная площадь амбулаторно-поликлинических объектов — 800 кв.м

4) Максимальная высота сплошного ограждения индивидуальных земельных участков вдоль улиц (проездов) — 2 м, при этом высота ограждения, а также вид ограждения (строительный материал, цвет, строительная конструкция) должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала

5) Максимальная высота сквозного ограждения между смежными прилегающими к жилым домам земельными участками — 2 м, при этом ограждения должны быть сетчатые или решетчатые с целью минимального затенения

6) Станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, шиномонтажные мастерские и автомобильные мойки легковых автомобилей размещаются в составе гаражей-стоянок

7) Разрешенные объекты социального, коммунально-бытового, административного и иного назначения могут размещаться в нижних двух этажах жилых домов или пристраиваться к ним в случае, если они имеют обособленные от жилой (дворовой) территории входы для посетителей, подъезды и площадки для организации гостевых открытых автостоянок для временного пребывания автотранспорта

4) Зона жилой застройки высокой этажности (Ж-4) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения высотных многоквартирных жилых домов.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне жилой застройки высокой этажности приведены в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

№ п/пНаименование размера, параметраЗначение, единица измерения, дополнительные условия

1.

Минимальные и (или) максимальные размеры земельного участка, в том числе его площадь

1) Площадь земельного участка для размещения индивидуального жилого дома устанавливается в соответствии с муниципальными правовыми актами города Омска о нормах предоставления земельных участков

2) Максимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома — 400 кв. м на один блок

2.

Минимальный отступ от границ земельных участков до зданий, строений, сооружений

В отношении земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации индивидуальных и блокированных жилых домов, от границ смежного земельного участка до основного строения — 3 м, до прочих хозяйственных построек, строений, сооружений вспомогательного использования, открытых стоянок — 1 м

3.

Максимальное и (или) минимальное количество наземных этажей или максимальная и (или) минимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка

1) Для многоквартирных жилых домов основного вида разрешенного использования — 5–10, 11 этажей и более

2) Для иных объектов капитального строительства — не устанавливается, при сохранении средней этажности зоны (11 этажей и более) в пределах квартала, микрорайона, иного элемента планировочной структуры

4.

Минимальный отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений

6 м при осуществлении нового строительства

5.

Максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков

V (по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) при обеспечении определенного проектом размера санитарно-защитной зоны

6.

Условия размещения и максимальные и (или) минимальные размеры (площадь) отдельных объектов

1) Общая площадь застройки в отношении блокированного жилого дома — не менее 75 кв.м на один блок

2) Максимальная торговая площадь магазинов, торговых комплексов и центров — 1000 кв.м

3) Максимальная высота сплошного ограждения индивидуальных земельных участков вдоль улиц (проездов) — 2 м, при этом высота ограждения, а также вид ограждения (строительный материал, цвет, строительная конструкция) должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала

4) Максимальная высота сквозного ограждения между смежными прилегающими к жилым домам земельными участками — 2 м, при этом ограждения должны быть сетчатые или решетчатые с целью минимального затенения

5) Станции технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ, шиномонтажные мастерские и автомобильные мойки легковых автомобилей размещаются в составе гаражей-стоянок

6) Разрешенные объекты социального, коммунально-бытового, административного и иного назначения могут размещаться в нижних двух этажах жилых домов или пристраиваться к ним в случае, если они имеют обособленные от жилой (дворовой) территории входы для посетителей, подъезды и площадки для организации гостевых открытых автостоянок для временного пребывания автотранспорта

5) Зона жилой застройки смешанного типа (Ж-5) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для размещения жилых домов следующих типов: высотных многоквартирных жилых домов, многоквартирных жилых домов средней этажности, индивидуальных, блокированных и многоквартирных жилых домов малой этажности.

Различные по этажности типы застройки в пределах зоны должны быть сформированы поквартально в соответствии с проектом планировки территории.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне жилой застройки смешанного типа приведены в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:

1. для земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах квартала жилой малоэтажной застройки устанавливаются предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов, перечисленные в пункте 2 настоящей статьи;

2. для земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах квартала жилой застройки средней этажности устанавливаются предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов, перечисленные в пункте 3 настоящей статьи;

3. для земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах квартала жилой застройки высокой этажности устанавливаются предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов, перечисленные в пункте 4 настоящей статьи.

Что такое зонирование на одну семью? | Planetizen Planopedia

Зонирование на одну семью относится к политике зонирования, которая ограничивает застройку района домами на одну семью. Эта политика иногда сопровождается минимальным размером участка и подвергается критике за предотвращение увеличения плотности, усугубление кризиса доступности жилья и исключение домохозяйств с низким доходом, арендаторов и цветных людей из областей возможностей.

Впервые предложенное в начале 20-го века, зонирование на одну семью использовалось как инструмент для сохранения домашних ценностей и поддержания общественного здоровья и безопасности.«Сторонники зонирования утверждали, например, что направление жилой застройки в районы с отдельными домами на одну семью, удаленными от магазинов и офисов, было бы благом для здоровья американцев». Зонирование на одну семью исключает не только различные типы жилья, но и предприятия, что делает сообщества менее пригодными для ходьбы, лишая возможности для небольших местных предприятий, таких как магазины на углу и районные банки. По словам Джессики Траунстайн в книге «Сегрегация по дизайну», в ранней риторике зонирования «многоквартирный дом [рассматривается] как простой паразит», а магазины на углу рассматриваются как «переносчики болезней и беспорядков».» 

Первый закон о зонировании для одной семьи был принят городом Беркли в 1916 году. Эта мера была предложена застройщиком района Элмвуд, который хотел сохранить ценности дома в своем развитии, не допуская переезда черных семей в соседние районы. Хотя в то время разработчики могли контролировать, кто переезжает в их районы с помощью расовых соглашений, для обеспечения расовой однородности в соседних кварталах требовалась другая тактика. Призыв к городу провести зонирование на одну семью в прилегающих районах позволил домовладельцам Элмвуда, по сути, диктовать жилищную политику за пределами своего сообщества. Новый закон также запретил строительство танцевального зала для черных и сделал район более эксклюзивным и дорогим.

Отменив ранее расовые соглашения, Верховный суд США вынес решение в пользу предложений о запрете многоквартирных домов и разрешении строительства только домов на одну семью в определенных районах в 1926 году, хотя многие сторонники этих планов открыто продвигали меры по зонированию как средство изолировать свои сообщества. После того, как Закон о справедливом жилищном обеспечении обязал федеральное правительство активно продвигать доступное жилье в районах с высокими возможностями, сообщества удвоили зонирование на одну семью как более эвфемистический инструмент для контроля демографии района.

Сегодня около 75% земли, отведенной под жилье в крупных городах США, отведено под индивидуальное жилье. В Калифорнии на зонирование на одну семью приходится от половины до трех четвертей всех пригодных для застройки земель в штате. Согласно опросу, проведенному Национальным бюро экономических исследований, 94% населенных пунктов США имеют положение о минимальном размере участка, и средний минимальный размер растет — тревожная тенденция для тех, кто надеется увидеть более доступные дома и многоквартирные дома на маленькие лоты.

Зонирование на одну семью иногда также имеет место в районах, обозначенных как исторические охраняемые районы, где историческое обозначение препятствует изменению зонирования и увеличению плотности независимо от потребностей района в доступном жилье.

Переосмысление политики

Зонирование на одну семью может привести к эксклюзивности, запрещая более доступные типы жилья, такие как дуплексы и многоквартирные жилые комплексы, исключая домохозяйства с низким и средним уровнем дохода и не позволяя владельцам недвижимости использовать творческие решения для строительства дополнительных единиц жилья.В сочетании с минимальным размером участка зонирование на одну семью фактически устанавливает минимум дохода для определенных районов.

Культурно укоренившийся как воплощение «американской мечты», рост жилых кварталов для одной семьи также привел к росту стоимости жилья, разрастанию и увеличению зависимости от автомобилей, что способствует увеличению выбросов парниковых газов, увеличению времени поездок на работу и большему количеству отключений сообщества. Все больше людей считают, что зонирование на одну семью больше не имеет смысла, учитывая проблемы, с которыми сталкиваются города, когда речь идет о доступности жилья, неравенстве и изменении климата.В последние несколько лет активисты жилищного строительства по всей стране начали ставить под сомнение постановления о зонировании для одной семьи, что привело к изменениям в политике в нескольких городах и штатах, включая Миннеаполис, штат Орегон, и место, где все началось, Беркли. В то время как противники опасаются потери исторических кварталов и важной местной архитектуры, другие утверждают, что необходимы еще большие реформы, чтобы устранить ущерб от политики отчуждения и расизма, которая сформировала дизайн и демографию городов и пригородов в прошлом столетии.

Усилия по изменению зонирования включают в себя более разрешительные законы для вспомогательных жилых единиц, позволяющие подразделять жилье на дуплексы / триплексы / четыреплексы, а также разрешающие строительство многоквартирных домов с высокой плотностью застройки и многоквартирных домов смешанного назначения. Эти типы жилья также называют «отсутствующим средним жильем», зданиями средней плотности, которые увеличивают плотность и проходимость, сохраняя при этом характер традиционно малоэтажных районов.

Жилые зоны под застройку

Если вы хотите понять жилые зоны для развития недвижимости, вы находитесь в правильном месте.

В этой статье я разбиваю три зоны, которые лучше всего подходят для проектов по развитию малой и средней жилой недвижимости. Как застройщики, мы ежедневно работаем в этих зонах.

Важно отметить, что земельные участки делятся соответствующими органами на зоны. В пределах которого разрешены различные виды использования.

При попытке определить идеальное место для застройки очень важно понимать различные жилые зоны.А также конкретные требования и ограничения каждого из них.

Количество зон будет зависеть от вашего региона.

В этой статье мы сосредоточимся на трех наиболее важных жилых зонах для застройки.

Это зоны, над которыми мы в Little Fish работаем в рамках львиной доли наших проектов по развитию таунхаусов.

Эти три особые зоны представляют собой районы, где власти поощряют более плотную жизнь.По сути, это означает, что получение разрешения на строительство должно пройти гладко.

Предоставление вам работы в соответствии с инструкциями, указанными в конкретной зоне.

Прежде чем мы вложимся в первую зону, если вам нужна помощь в вашем проекте разработки, ознакомьтесь либо с нашим управлением развитием, либо с услугами нашего консультанта. Мы бы тоже хотели помочь, если бы была возможность.

1. Общая жилая зона (ГРЗ)

В этой жилой зоне, если вы хотите построить два или более жилых дома, вам потребуется разрешение на планировку.  

GRZ — идеальная зона для развития, поскольку она дает вам максимальную свободу и возможности. Это жилая зона, где поощряются малые и средние застройки.

Пока мы не зашли слишком далеко. Важно отметить, что жилые зоны имеют разные уровни или графики в зависимости от муниципалитета. Эти расписания находятся ниже определенных зон планирования, которые по-прежнему должны соответствовать коду разрешения.

Все муниципалитеты разные и имеют немного разные цели.Эти графики позволяют им свободно достигать желаемых результатов планирования.

Информация, которой я делюсь, носит общий характер. Это чтобы вы двигались в правильном направлении.

Вам необходимо провести собственное исследование и понять конкретные требования схемы планирования вашего местного муниципалитета.

Целью общей жилой зоны является поощрение застройки, учитывающей соседский характер района.

Речь также идет о поощрении разнообразия типов жилья и росте жилищного строительства. Особенно в местах с хорошим доступом к услугам и транспорту.

Рекомендации ГРЗ

Изображение ниже представляет собой список вещей, которые необходимо учитывать в этой зоне (но не ограничиваться ими).

Вы также должны знать требования к максимальной высоте здания.

Требования к максимальной высоте здания

  • Высота здания не должна превышать 11 метров; и
  • В здании должно быть не более 3 этажей в любой точке.

И, наконец, существуют минимальные требования к площади сада, которые необходимо учитывать при попытке выяснить, чего можно достичь на участке.

Минимальные требования к площади сада

Вторая зона, которую мы рассмотрим, это …

Район жилой зоны (NRZ)

Хотя NRZ не имеет таких благоприятных условий и требований, как GRZ, он все же предлагает множество возможностей, если вы сможете найти подходящее место.

Нужно просто более тщательно подходить к выбору сайтов и понимать ожидаемые требования.

Назначение микрорайонной жилой зоны — также выделение участков преимущественно одно- и двухэтажной жилой застройки.

Он также должен управлять и обеспечивать, чтобы застройки учитывали определенный характер района, наследие, характеристики окружающей среды или ландшафта.

Опять же, требуется разрешение, чтобы разделить вашу землю и построить два или более жилых дома на участке в пределах NRZ.

Соображения NRZ

Некоторые вещи, которые вам нужно учитывать в этой жилой зоне, очень похожи на GRZ.

Вам также необходимо соблюдать те же требования к минимальной площади сада, что и в ГРЗ.

Зона жилой застройки (RGZ)

Жилая зона роста — это не та зона, в которой мы здесь, в Little Fish, работаем слишком часто, поскольку она подходит для крупномасштабных застроек.

Приобретение земли в зоне RGZ может быть дорогим, учитывая то, чего вы можете достичь с землей. Он предлагает потенциал для строительства застроек с более высокой плотностью.

Целью этой зоны является обеспечение жильем повышенной плотности застройки до четырехэтажных домов включительно.

Это также поощряет разнообразие типов жилья в местах с хорошим доступом к услугам и транспорту, включая центры деятельности и центры городов.

Это поощрение масштаба застройки, который обеспечивает переход между зонами более интенсивного использования и развития и другими жилыми районами.

Как упоминалось в начале статьи, зон планирования бесчисленное множество. Те, которые мы рассмотрели, являются наиболее актуальными жилыми зонами для развития.

В частности, для застройщиков, желающих реализовать малые и средние девелоперские проекты.

Помните, что моя цель — просто направить вас в правильном направлении. В конечном итоге вам нужно найти квалифицированного и опытного градостроителя, который работает в муниципалитете, который вы хотите развивать.

Все муниципалитеты могут по-разному интерпретировать некоторые субъективные требования к зоне.

Как разработчику нескольких модулей важно, чтобы у вас был определенный уровень понимания.

Вы не хотите полагаться на сторонние рекомендации или советы. Вы должны быть в состоянии принять рекомендацию или совет и оспорить их, основываясь на собственном понимании.

Ставки слишком высоки, чтобы летать вслепую.

Есть вопросы? Или вам нужен менеджер проекта по развитию недвижимости, не стесняйтесь обращаться к нам, мы будем рады услышать от вас.

До следующего раза удачной разработки.

Заполнено в разделе: Все сведения о разработчиках

Защита существующих кварталов от воздействия новой застройки

1 марта 2012 г. к Джон Оуэн и Рэйчел Миллер
Категория: Советник по планированию

Эта колонка Advisor была впервые опубликована в феврале 2011 года.

Это первая из двух статей, в которых обсуждаются стратегии регулирования для решения двух проблем, связанных с созданием совместимой и пригодной для жизни точечной застройки. В этой статье основное внимание уделяется достижению совместимости между новой многоэтажной застройкой и существующими районами меньшего масштаба. Во второй статье описываются концепции обеспечения открытого пространства в новых многоквартирных домах.

Принципы разумного роста требуют развития более интенсивных центров смешанного использования в транспортных узлах или других стратегических местах.Следуя этому направлению, многие сообщества превращают старые центры и коммерческие районы в более интенсивные центры с многоэтажными зданиями смешанного использования, поощряя 3-6-этажные здания, которые добавляют постоянное население и активность, необходимые для поддержки улучшенного транспорта, местных коммерческих услуг и привлекательные условия проживания. И такая стратегия оказалась успешной во многих населенных пунктах, таких как Рентон, Киркланд, Эверетт, Белвью, Кент и в нескольких районах Сиэтла. Девелоперы, проектировщики и дизайнеры нашли способы улучшить условия для пешеходов, справиться с парковкой и транспортным потоком, а также создать пригодные для жизни — и даже оживленные — городские центры.

Одной из самых сложных задач при планировании более интенсивного развития сообщества была защита условий жизни в прилегающих районах, особенно сохранение конфиденциальности, доступа к солнечному свету и характера соседних жилых домов. Поддержание пригодности для жизни в близлежащих жилых районах критически важно, потому что успех многофункциональных центров экономически и физически зависит от поддержки соседних районов. В то же время экономика развития обычно требует строительства от 4 до 6 этажей.Задача планировщиков и проектировщиков состоит в том, как обустроить новую многоэтажную застройку таким образом, чтобы приватность, доступ к солнечным лучам и общие условия жизни в соседних жилых домах не оказывали существенного влияния.

Иногда объекты, прилегающие к новой застройке, уже заняты или запланированы под многоквартирные дома с соответствующими ограничениями и мерами по смягчению последствий. При этом новое развитие часто совместимо с существующими условиями. Но часто, особенно вдоль коммерческих полос, коммерческие/многофункциональные зоны непосредственно примыкают к устоявшимся жилым кварталам.В большинстве кодексов городского зонирования есть требования к отступам, отступам, экранам и буферам для смягчения последствий крупномасштабной застройки, прилегающей к домам на одну семью, но положения сильно различаются от города к городу. В этой статье рассматриваются такие меры, чтобы дать более последовательное обоснование и руководство в отношении таких правил.

Стандарты физического развития для конфиденциальности

Экранирование на уровне земли

Физическое воздействие новой многоэтажной застройки на соседние жилые дома обычно возникает из двух источников: деятельность на уровне земли, такая как парковка и услуги, и воздействие на верхних этажах, влияющее на конфиденциальность, солнечный свет и визуальные качества.Удары на уровне земли обычно устраняются путем экранирования прочной, предпочтительно каменной, стеной и деревьями, которые растут не менее 20–25 футов в высоту. Деревья такой высоты примерно с двухэтажное здание и будут заслонять вид как в, так и из окон второго этажа резиденции. Отступов здания должно быть достаточно, чтобы оставить место для кроны дерева, а количество необходимого пространства должно быть привязано к типу дерева. Как правило, для колонновидных деревьев требуется не менее 10 футов, и дерево должно быть расположено так, чтобы навес не сильно простирался над двором соседнего дома.

Другой подход к защите качества соседних жилых домов заключается в том, чтобы позволить одноэтажному зданию или части здания доходить до границы участка, при условии, что внешняя стена представляет собой огнестойкую каменную стену высотой менее 12 футов без проемов. . Это предложение может показаться вторжением, но учтите, что многие неудачи на заднем дворе представляют собой плохо обслуживаемые участки, используемые для станций отходов, обслуживания и неприглядного долгосрочного хранения. (Рис. 8.) Каменная стена обеспечивает уединение и границу собственности, вдоль которой соседний житель может разнообразить ландшафт. Кроме того, парковка и служебные помещения закрыты, а в новой застройке меньше ограничений по территории. Допуск зданий к границе участка может быть не таким выгодным, если новое здание примыкает к боковому двору, в котором существующая резиденция расположена менее чем в 10 футах от границы участка.

Неудачи на верхнем этаже

Верхний этаж влияет на конфиденциальность, солнечный свет и виды, что представляет собой другую проблему. Размеры неудачи и шага назад должны основываться на логических поведенческих целях и геометрическом обосновании.При рассмотрении неприкосновенности частной жизни возникает вопрос: на каком расстоянии человек чувствует, что в его частную жизнь вторгается кто-то, кто смотрит извне? Другими словами, на каком расстоянии должно быть окно или балкон верхнего этажа, чтобы человек в соседнем заднем дворе чувствовал себя комфортно, занимаясь обычными делами? В своем тексте Site Planning (стр. 15) Кевин Линч отмечает, что 80 футов — это расстояние, на котором человек становится социально значимым, то есть расстояние, на котором можно узнать человека и воспринять его настроение и чувства. Восемьдесят футов — это типичная ширина полосы отчуждения на магистралях, поэтому такое разделительное расстояние кажется вполне разумным. 80-футовая дуга от центра двора, где может происходить деятельность, дает обоснование ограничений для неудач верхнего этажа. На рисунке 4 37-футового отступа будет достаточно для этажей выше 35 футов, если будет обеспечен экран из массивных деревьев. Без завесы из деревьев все истории должны были бы быть отодвинуты не менее чем на 60 футов или более, чтобы предотвратить потерю конфиденциальности.Экранирование взрослыми деревьями, несмотря на то, что оно стоит больше, чем стандартное озеленение периметра, может быть очень рентабельным для застройщика, поскольку оно позволяет уменьшить задержку, необходимую для обеспечения большего разделения.

Решение брандмауэра, показанное на рис. 3, требует большей задержки для достижения того же уровня конфиденциальности. (Рисунок 5.) Обратите внимание, что неудачи будут варьироваться в зависимости от предположений о ширине заднего двора и уровне конфиденциальности, который должен быть достигнут. Если новое здание выходит на боковые дворы на одну семью, то геометрия меняется, но цель обеспечения достаточного пространства между существующими открытыми жилыми помещениями и новыми жилыми единицами остается актуальной.Это предполагает требование, основанное на производительности, а не конкретное требование неудачи. Например, код может допускать меньшую неудачу при условии, что заявитель может показать, что между жилыми единицами и существующими или потенциальными открытыми жилыми помещениями есть расстояние не менее 80 футов.

Другим средством снижения воздействия на частную жизнь и повышения привлекательности новых зданий является требование, чтобы балконные перила обеспечивали как минимум 50-процентную визуальную защиту; то есть область под поручнем состоит как минимум из сплошного материала, закрывающего обзор (рис. 6).Это означает, что человек, сидящий на балконе, не сможет смотреть вниз на происходящее внизу, но сможет смотреть горизонтально. В то же время деятельность и предметы, хранящиеся на палубе (например, грили для барбекю, мебель и т. д.), не будут так видны снизу, что придаст новым жилым единицам более аккуратный вид и уединение.

Солнечный свет

Необходимо также принять меры для предотвращения существенного затенения существующих жилых домов, связанных с землей.Здесь снова важно учитывать контекст разработки. Высокое здание, построенное к северу от жилого дома, не будет затенять этот дом. Точно так же новые постройки, построенные к востоку и западу от жилого участка, по-прежнему пропускают солнечный свет большую часть дня. Таким образом, положения по защите собственности от затенения не должны применяться, если непосредственно на севере нет открытого жилого помещения или малоэтажного жилого дома. Однако здания к югу от жилого дома могут затенять жилой участок в критический полуденный период, когда многие растения нуждаются в прямом солнечном свете, а деятельность на открытом воздухе является наиболее распространенной.

Как правило, большинство людей проводят время на открытом воздухе в период между равноденствиями. О Дне памяти и Дне труда часто говорят как о начале и конце летнего сезона, и все помидоры, кроме очень поздних, были собраны к середине сентября. Таким образом, если новое здание будет отодвинуто или отодвинуто на достаточное расстояние, чтобы обеспечить солнце в дни равноденствий, воздействие на соседний жилой дом будет значительно смягчено. Угол наклона солнца на северо-западе в день равноденствия составляет около 45 градусов, поэтому отступ здания на 45 градусов обеспечит доступ к солнцу в наиболее критические периоды.Отступ не обязательно должен быть проецирован от границы участка, так как может быть нереалистичным, что весь двор будет получать солнечный свет в это время. В конце концов, дом высотой 25 футов, построенный в 5 футах от границы участка, также будет отбрасывать длинную тень на соседний участок. Города должны решить для себя, каковы разумные ожидания от доступа к солнечной энергии. Рисунки 4 и 5 иллюстрируют отступы для доступа к солнечной энергии.

Другие факторы

В тех случаях, когда переулки отделяют новую застройку от зон для одной семьи, проблемы, рассмотренные выше, решить намного проще. Очевидно, что переулки уменьшают препятствия, необходимые для достижения заданного уровня конфиденциальности и доступа к солнечному свету, поэтому стандарты развития должны быть достаточно гибкими, чтобы не ограничивать без необходимости новые разработки. Иногда коммерческая недвижимость / недвижимость смешанного использования простирается через квартал, так что их участки выходят через улицу от жилых домов на одну семью. В этом случае наиболее важными соображениями являются то, что парковки и зоны обслуживания должны быть полностью экранированы от жилых домов на противоположной стороне улицы, а въезды транспортных средств должны быть расположены так, чтобы уменьшить воздействие дорожного движения.Крупные уличные деревья — хороший способ уменьшить воздействие коммерческой и многофункциональной застройки на жилые улицы.

Мусорные баки и зоны обслуживания также являются источниками раздражения, особенно если они содержат пищевые отходы из ресторанов. Лучшее решение — потребовать, чтобы они располагались внутри здания или, по крайней мере, были отодвинуты от соседней границы участка и экранированы. Рядом с жилыми районами должны быть установлены крытые мусорные контейнеры. (Рисунок 9.)

Шум также может быть значительным раздражителем, но его можно устранить, потребовав, чтобы механическое оборудование для новой застройки не создавало более 55 децибел звука на границе участка, примыкающего к зоне проживания одной (или многоквартирной) семьи. Пятьдесят пять децибел ниже, чем при обычном разговоре. Производители вентиляторов и оборудования указывают рейтинги шума для своего оборудования, и можно рассчитать рассеивание шума на заданном расстоянии.

Меры по землепользованию

Другой распространенной стратегией устранения воздействия на существующие районы является изменение зон собственности, прилегающей к зоне высокой интенсивности, для поощрения их перепланировки в соответствии с более совместимыми видами использования и типами зданий.

Одним из простых способов решения рассмотренных выше проблем является разрешение предприятиям занимать дома, прилегающие к коммерческим зонам или зонам смешанного использования, при условии, что недвижимость соответствует всем физическим стандартам зоны для одной семьи и что имеется парковка. Это позволяет размещать небольшие профессиональные офисы в существующих домах. Офисное использование не требует таких же условий конфиденциальности и пригодности для жизни, как жилое помещение, и обеспечит эффективное пространство для целого класса предприятий. В то же время владельцы бизнеса/собственности, скорее всего, обеспечат лучший уход за недвижимостью, чем в случае с арендованным домом в менее чем желательных условиях.(Рис. 10.)

Другая стратегия заключается в том, чтобы разрешить пристроенное жилье для одной семьи рядом с объектами смешанного использования. В то время как соображения, описанные выше, должны быть рассмотрены, перепланировка свойств дает возможность рассмотреть конфиденциальность и другие вопросы при проектировании новых единиц.

Наконец, города могут перезонировать участки, примыкающие к коммерческим зонам/зонам смешанного использования или рядом с ними, чтобы обеспечить многоквартирное строительство. Хотя это распространенная стратегия, у нее есть и недостатки. Во-первых, многоквартирные дома могут не строиться в течение ряда лет. Владельцы недвижимости часто позволяют существующим домам разрушаться в течение нескольких лет до перепланировки, чтобы «слить» их стоимость с собственности. И расширение крупномасштабной застройки на существующие односемейные зоны часто просто распространяет те же воздействия дальше на соседние районы. Даже если эти последствия можно будет адекватно устранить, соседи, вероятно, окажут активное сопротивление. Опять же, наиболее эффективные меры будут зависеть от текущих условий, таких как качество существующего жилья, топография и вероятность воздействия дорожного движения.

Выводы

Эта краткая статья предназначена для предоставления практических советов по решению небольшой, но распространенной проблемы реконструкции. Однако возникают три общих замечания, которые имеют значение для более широкой практики формирования нового развития с помощью мер регулирования. Во-первых, цели любой программы регулирования должны быть четко определены. Например, при установке отступов для защиты доступа к солнечному свету необходимо сначала определить, в какой степени следует обеспечивать доступ к солнечному свету и почему.Во-вторых, для успешного решения сложных вопросов, таких как совместимость между типами зданий разного масштаба, часто необходимо внимательно изучить различные условия, к которым применяются правила. Сами стандарты разработки должны быть достаточно гибкими, чтобы учитывать эти различные ситуации. Наконец, при установлении количественных требований, таких как ширина отступа, планировщики должны учитывать исследования в области поведенческих наук и наук об окружающей среде, применимые к ситуации. Продумывание проблем и изучение успешных примеров предпочтительнее простого установления числа без явного обоснования.Тематическое исследование или исследование воздействия соседних высотных зданий после строительства значительно расширит знания специалистов по этому вопросу.

Предложения в этой статье не решат полностью проблему достижения полной совместимости между новой многоэтажной застройкой и небольшими жилыми районами. Тем не менее, мы надеемся, что они предоставят несколько инструментов для работы с жителями, владельцами недвижимости и сообществами, которые сталкиваются с этой постоянной проблемой.


MRSC — это частная некоммерческая организация, обслуживающая местные органы власти в штате Вашингтон. Правомочные государственные учреждения в штате Вашингтон могут воспользоваться нашей бесплатной услугой «Спросите MRSC один на один», чтобы получить ответы на юридические, политические или финансовые вопросы.

Стандарты застройки индивидуальных жилых домов для жилых районов

Телефон: 757-382-6018 Факс: 757-382-8448
Электронная почта: [email protected]сеть
Адрес: Сидар-роуд, 306, 2-й этаж, Чесапик, Вирджиния, 23322.
Часы приема: с 8:00 до 16:00. Понедельник, среда и пятница. На втором этаже мэрии по вторникам и четвергам есть ящик для документов, которые необходимо доставить в эти дни.

Новые часы работы — служба выдачи разрешений/проверки планов:  У службы выдачи разрешений/проверки планов Департамента развития и разрешений, расположенной на втором этаже мэрии, новые часы работы для пешеходов. в сервисе.Служба поддержки клиентов будет доступна по понедельникам, средам и пятницам с 8:00 до 16:00. По вторникам и четвергам не будет обслуживания без предварительной записи, но рядом со службой поддержки на втором этаже мэрии будет доступен ящик для любых документов, которые необходимо доставить в эти дни. Разрешения можно подавать в любое время и в любой день с помощью системы eBUILD . Чтобы получить помощь в использовании eBUILD, ознакомьтесь с инструкциями и ответами на часто задаваемые вопросы, позвоните по телефону 757-382-6018 (вариант 2) или напишите по адресу [email protected] сеть.


ПОЖАЛУЙСТА, ПРОЧТИТЕ СНАЧАЛА ПРИМЕЧАНИЕ ДЛЯ РАЗРАБОТЧИКОВ И ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Районы жилого зонирования требуют минимальных расстояний во дворах от границ собственности для строительства построек на одну семью. В следующих классификациях районов зонирования указаны требуемые площади, ширина и дворы для вновь созданных участков в стандартных подразделениях. В зависимости от наличия водопроводных и канализационных соединений размеры участков могут быть увеличены, как может потребовать Департамент здравоохранения Чесапика, чтобы обеспечить надлежащие условия для колодцев и удаления сточных вод.Эти стандарты развития НЕ включают минимальные требования для «кластерных» подразделений или для двухквартирных и многоквартирных жилых домов. Для получения дополнительных пояснений или групповых подразделений обратитесь к разделам с 6-2200 по 6-2210 Постановления о зонировании Чесапика. Более подробная информация о застройке двумя и несколькими семьями также доступна в разделах с 6-1500 по 6-1702 Постановления о зонировании Чесапика [находится в конце Свода постановлений].

Эти обязательные дворы также применяются ко всем существующим участкам, которые могут быть зонированы жилыми, но могут не соответствовать текущим стандартам застройки, поскольку они были застроены в соответствии с предыдущим постановлением.Стандарты развития, указанные ниже, не являются всеобъемлющими, но отражают минимальные стандарты, в соответствии с которыми большинство людей должны начинать свои индивидуальные строительные проекты.

Минимальная ширина участка измеряется на требуемом отступе переднего двора. Максимальная высота здания составляет 35 футов и может быть увеличена только с разрешения на условное использование, утвержденного городским советом. При нормальном строительстве большинство домов, равных или менее 2 ½ этажей, будут находиться на высоте 35 футов или ниже (1 этаж обычно равен 14 футам).При определенных обстоятельствах габариты участка в типовой застройке (ширина участка вдоль улицы) могут быть уменьшены до 80 % от ширины участка. Фасады некоторых участков, застроенные в тупике, могут претендовать на дополнительное сокращение фасадов участков.

В категориях зонирования, отмеченных «(а)», некоторые вновь созданные участки могут быть размещены ниже минимума для района зонирования, но общий средний подразделения должен соответствовать минимальным требованиям. В этих случаях также могут измениться границы границ собственности, и эти изменения отмечены ниже.Дополнительную информацию и вопросы о разделе имущества можно получить, позвонив в отдел планирования по телефону 757-382-6176. Если вам нужна дополнительная информация о необходимых дворах и отступах, или вы хотите построить двухквартирные или многоквартирные дома, позвоните в Департамент развития и разрешений, отдел управления зонированием по телефону 757-382-8454.


А-1 Сельскохозяйственные районы и микрорайоны РЭ-1.
Площадь участка: 3 акра (130 680 квадратных футов)
Ширина участка: 175 футов
Передний двор: 50 футов
Боковые дворы: • Всего боковых дворов – 25 процентов от ширины участка.
• Минимальный боковой двор – не менее 10 процентов от ширины участка или 10 футов, в зависимости от того, что больше. Если общая необходимая ширина двух боковых ярдов составляет более 45 футов, ширина одного бокового ярда не должна превышать 20 футов.
Задний двор: 40 футов

Районы Р-40с и Р40(а)с.
Площадь участка: 40 000 квадратных футов.(0,92 акра)
Ширина участка: 110 футов
Передний двор: 40 футов
Боковые дворы: • Всего боковых дворов – 25 процентов от ширины участка.
• Минимальный боковой двор – не менее 10 процентов от ширины участка или 10 футов, в зависимости от того, что больше.Если общая необходимая ширина двух боковых ярдов составляет более 30 футов, ширина одного бокового ярда не должна превышать 15 футов.
Задний двор: 30 футов

Районы Р-25с и Р25(а)с.
Площадь участка: 25 000 квадратных футов
Ширина участка: 100 футов
Передний двор: 40 футов
Боковые дворы: • Всего боковых дворов – 25 процентов от ширины участка.
• Минимальный боковой двор – не менее 10 процентов от ширины участка или 10 футов, в зависимости от того, что больше. Если общая необходимая ширина двух боковых ярдов составляет более 25 футов, ширина одного бокового ярда не должна превышать 10 футов.
Задний двор: 30 футов

Районы Р-15с и Р15(а)с.
Лот Площадь: 15 000 квадратных футов
Лот Ширина: 90 футов
Передний двор: 30 футов
Боковые дворы: • Всего боковых дворов – 25 процентов от ширины участка.
• Минимальный боковой двор – не менее 10 процентов от ширины участка или 10 футов, в зависимости от того, что больше. Если общая необходимая ширина двух боковых ярдов составляет более 25 футов, ширина одного бокового ярда не должна превышать 10 футов.
Задний двор: 30 футов

Р-12с микрорайон.
Лот Площадь: 12 000 квадратных футов
Лот Ширина: 85 футов
Передний двор: 30 футов
Боковые дворы: • Всего боковых дворов – 25 процентов от ширины участка.
• Минимальный боковой двор – не менее 10 процентов от ширины участка или 10 футов, в зависимости от того, что больше. Если общая необходимая ширина двух боковых ярдов составляет более 25 футов, ширина одного бокового ярда не должна превышать 10 футов.
Задний двор: 30 футов

Р-12(а)с микрорайон.
Лот Площадь: 10 000–12 000 квадратных футов
Лот Ширина: 80 – 90 футов
Передний двор: 30 футов
Боковые дворы: • Всего боковых дворов – 20 процентов от ширины участка.
• Минимальный боковой двор – 6 футов
Задний двор: 30 футов

Р-10с микрорайон.
Площадь участка: 10 000 квадратных футов
Ширина участка: 80 футов
Передний двор: 25 футов
Боковые дворы: • Всего боковых дворов – 20 процентов от ширины участка.
• Минимальный боковой двор – не менее 6 футов. Если общая необходимая ширина двух боковых ярдов составляет более 25 футов, ширина одного бокового ярда не должна превышать 10 футов.
Задний двор: 25 футов

Р-10 микрорайон.
Площадь участка: 10 000 квадратных футов
Ширина участка: 80 футов
Передний двор: 25 футов
Боковые дворы: • Всего боковых дворов – 20 процентов от ширины участка.
• Минимальный боковой двор – 6 футов.
Задний двор: 25 футов

Р-8 микрорайон.
Площадь участка: 8000 квадратных футов
Ширина участка: 75 футов
Передний двор: 25 футов
Боковые дворы: • Всего боковых дворов – 20 процентов от ширины участка.
• Минимальный боковой двор – 6 футов.
Задний двор: 25 футов

Жилые кварталы Р-6 и Р-СФА.

Примечание. Эти районы были созданы в соответствии с предыдущим постановлением о зонировании, которое больше не действует, но объекты по-прежнему сохраняют эти обозначения зонирования. Эти классификации могут применяться только к земле, которая уже разделена на участки площадью менее 8000 квадратных футов.Новые участки в этих категориях зонирования должны соответствовать стандартам застройки Р-8. Многие свойства с существующими домами могут уже быть ниже минимальных неудач, но они должны будут соответствовать этим стандартам для будущих дополнений.

Лот Ширина: 65 футов
Передний двор: Средний передний двор жилых домов на той же стороне улицы в пределах 250 футов. Если среднее отступление фронта установить невозможно, минимальное значение должно составлять не менее 20 футов.
Боковые дворы: Минимум 5 футов с каждой стороны, с открытым пространством не менее 6 футов между домами на соседних участках. Если во время строительства на прилегающем участке имеется забор или стена, применяются требования к боковым дворам района Р-8.
Задний двор:

Законно несоответствующие партии

  1. Для участков, не соответствующих закону, как это предусмотрено в статье 15 Постановления города Чесапик о зонировании, применяются следующие боковые отступы:
  2. Для законно несоответствующих участков с шириной участка от сорока одного (41) до пятидесяти девяти (59) футов каждый боковой двор должен составлять четыре (4) фута.
  3. Для несоответствующей закону сдачи в аренду с шириной участка от шестидесяти (60) футов до шестидесяти четырех (64) футов каждый боковой двор должен составлять пять (5) футов.

Пересмотрено 21.11.06

Планирование жилья

2 октября 2018 года округ Айленд принял  обновленный элемент жилищного строительства Комплексного плана округа Айленд. В ходе этого процесса стало ясно, что существует ограниченная осведомленность о том, какие варианты жилья (кроме жилья для одной семьи) в настоящее время доступны в сельской местности в соответствии с Кодексом округа острова.На этой странице представлены ссылки на пояснительные PDF-файлы, в которых описывается каждый тип жилья, в какой зоне он разрешен, а также приводится сводка стандартов.

  • Посетите  Кодекс зонирования Фриленда  , чтобы узнать, какие типы жилья разрешены в номуниципальной городской зоне роста Фриленда (NMUGA)
  • .

Дополнительные жилые помещения и гостевые коттеджи

ADU: Отдельные жилые помещения в основном доме.Разрешенные зоны: сельская местность, сельская жилая зона, сельское хозяйство в сельской местности, сельский лес и коммерческое сельское хозяйство. Гостевой коттедж: Отдельная вспомогательная жилая единица, расположенная на том же участке, что и жилой дом для одной семьи, общая площадь которого не превышает 1000 квадратных футов, имеет общую подъездную дорожку с домом для одной семьи. Разрешенные зоны: сельское хозяйство, сельские леса, коммерческое сельское хозяйство.


Бонусная система Density для кластерного развития

Разработан для стимулирования кластерного развития с целью: • резервирования возможностей для будущего развития городов • обеспечения постоянного сохранения открытых пространств, критических территорий, мест обитания диких животных и природных земель • защиты земель сельскохозяйственных и лесных ресурсов. Разрешенные зоны: сельская местность, сельское хозяйство, коммерческое сельское хозяйство и сельский лес.


Дуплексы, триплексы и четыреплексы

Дуплекс: Жилая единица, предназначенная исключительно для проживания двух (2) семей, живущих независимо друг от друга, занимающихся самостоятельной кухней и состоящая из двух (2) жилых единиц. Односемейный жилой дом с пристроенным гостевым коттеджем не считается дуплексом.Триплекс: Те же критерии, что и для дуплекса, за исключением того, что он предназначен для проживания тремя (3) семьями. Fourplex: те же критерии для дуплекса, за исключением того, что он предназначен для проживания четырех (4) семей. Все такие жилые единицы имеют общую крышу или жилые единицы объединены общей крышей. Разрешенные зоны: сельская жилая


Производимые дома и производственные парки

Промышленные дома: жилой дом на одну семью, построенный в соответствии с Законом HUD о строительстве промышленных домов и стандартах безопасности. Разрешенная зона: Везде, где разрешено проживание на одну семью. Парк искусственных домов: участок земли, находящийся в собственности или под управлением одного лица, фирмы или корпорации, на котором 3 или более площадей предназначены исключительно для размещения мобильных / сборных домов для жилых целей. Не должны включать PRD, подразделения, стоянки для жилых автофургонов или разрешения на временное использование. Разрешенные зоны: Сельские участки 10-20 акров


Смешанное использование и многоквартирный дом

Mixed-Use: Застройка, включающая сочетание жилых и нежилых помещений.Как правило, структура смешанного использования может иметь нежилые помещения на уровне улицы и жилые помещения на втором этаже. Многоквартирный дом: Многоквартирный дом означает пять (5) или более жилых единиц в одном (1) здании. К многоквартирному жилому дому не относятся пристроенные жилые единицы в ПРД, дуплексы, триплексы или четыреплексы.


Небольшие жилые дома

В округе Айленд существует несколько сценариев, при которых малые жилые дома могут быть построены как постоянное жилье, но всегда требуется здание или разрешение на землепользование.


Стандарты жилищной застройки | Альгамбра, Калифорния

Почему у нас есть стандарты застройки

Целью этих стандартов застройки является создание открытых площадок вокруг сооружений, где это необходимо для доступа к зданиям и вокруг них, для защиты доступа к естественному свету, вибрации и прямому солнечному свету, для разделения несовместимых видов землепользования. , чтобы обеспечить пространство для озеленения и отдыха, регулировать высоту построек, поддерживать общественную безопасность и сохранять характер района.

Эти положения также предназначены для обеспечения упорядоченного развития города посредством пересмотра дизайна новых зданий и сооружений для определения использования, которое будет способствовать и улучшать хороший дизайн, взаимосвязь между участками и другие эстетические соображения в городе.

Жилые зоны бывают трех видов: R-1, R-2 и R-3. Зоны Р-1 предназначены для индивидуальной жилой застройки. Зона R-2 — это многоквартирная зона, в которой допускается размещение максимум двух единиц, а зона R-3 — это многоквартирная зона, допускающая более высокую плотность.Ниже приведены различные стандарты застройки для каждой из трех жилых зон. Чтобы узнать, как зонирована ваша собственность, нажмите на ссылку «Карта зонирования».

Зоны застройки

Вспомогательные конструкции для зон R-1, R-2 и R-3

Минимальный задний двор

‍Минимальный боковой двор

  • 3 фута, за исключением углового участка, отступ со стороны улицы должен быть 10 футов. Для перевернутого углового участка боковой отступ должен быть требуемым отступом переднего двора для ключевого участка.

‍Минимальное расстояние между зданиями

‍Угловой гараж со стороны двора

  • Гараж с автомобильным въездом на улицу должен располагаться в 20 футах от границы участка со стороны улицы или в 50 футах от осевой линии улицы, если он полоса отвода менее 60 футов.

‍Процесс подачи заявки на жилищное строительство

‍Процесс R-1, R-2 и R-3

Дополнения Менее 50% от существующего дома

  • Любое расширение менее 50% от существующего дома заявители должны подать заявку на проверку плана в строительном отделе.Строительный отдел затем направит планы в каждый из соответствующих отделов для рассмотрения. После получения одобрения ведомства заявителю будет выдано разрешение на строительство. Любое дополнение, видимое с полосы отвода, должно быть одобрено Советом по рассмотрению проекта (см. Единую заявку на планирование) до подачи в Строительный отдел. Для получения дополнительной информации свяжитесь с планировщиком.

Пристройки более чем на 50%, новое строительство и/или пристройка второго этажа

  • Любое расширение, превышающее 50% существующего дома, новое строительство или пристройка второго этажа, требует Разрешения на планируемую застройку и одобрения от Совета по рассмотрению проекта (см. Единую заявку на планирование) до подачи в Строительный отдел.

Примечание : Перед подачей заявки в Отдел планирования персонал должен провести проверку, чтобы убедиться, что предлагаемый вами проект соответствует всем стандартам развития с Постановлением о зонировании города Альгамбра. Если у вас есть какие-либо вопросы или опасения относительно стандартов жилищного строительства или процесса подачи заявки, свяжитесь с Отделом планирования по телефону 626-570-5034 или по электронной почте.

Часто задаваемые вопросы о проблемах с недвижимостью, Центр развития зданий округа Терстон

Часто задаваемые вопросы — О моей собственности

В чем разница между «легальным лотом» и «налогооблагаемым лотом»?

Юридический участок представляет собой земельный участок, освоенный в соответствии с законами, действующими на момент время первоначального подразделения.Критерии для определения правовой статус лота указан в пункте 18. 04.045 раздела 18 в Терстон Кодекс округа.

Определение легального статуса лота осуществляется через юридическое определение лота, который несет плату. Сотрудники отдела землепользования и экологической экспертизы отвечает за изучение истории дела и принятие решения.

 Если установлено, что земельный участок не имеет был создан на законных основаниях, владелец может иметь право подать заявку на строительство или другие разрешения, если критерии определения статуса добросовестного покупателя удовлетворены сотрудниками Центра развития зданий.Нажмите здесь, чтобы увидеть информационный бюллетень и форма заявления о статусе добросовестного покупателя (СА 029). Говорить с сотрудником Центра развития зданий по этому вопросу звоните (360) 786-5490 доб. 0.

Налогооблагаемый лот – это участок, фигурирующий на Карта оценщика округа Терстон, и ему был назначен налоговый участок. номер оценщика. Номера налоговых посылок присваиваются для выставления счетов целей. Номер акцизной посылки не обязательно указывает на то, что Лот создан на законных основаниях.

Что такое зонирование моей собственности и что оно означает?

Недвижимость зонирована внутри сообществ, чтобы гарантировать, что различные типы развития правильно расположены друг относительно друга и что есть адекватные неудачи, открытое пространство, парковка и озеленение для каждого типа развития. Нажмите здесь, чтобы узнать, как зонирована ваша собственность.

Если ваша строительная площадка находится в пределах 500 футов от любых земель, долгосрочное сельское хозяйство, долгосрочное лесное хозяйство или добыча полезных ископаемых, вы будете уведомлен и попросил подписать форму уведомления о ресурсах до получения разрешение на строительство.В этой форме указано, что вы осведомлены о возможных негативное воздействие на вашу собственность в результате деятельности, разрешенной на этих ресурсных землях.

Каковы неудачи для моей собственности?

Зависит от зонирования вашей собственности и типа строения вы строите. Как только вы узнаете свою код зонирования, перейдите к разделу 20 округ Терстон Код (или титулы 21, 22 или 23 для Лейси, Тамуотер и Олимпия). Зоны городской застройки соответственно).Нажмите на свой тип зонирования и прокрутите вплоть до «стандартов проектирования» или «стандартов разработки». Примечание. Требования к отступам также называются требованиями «двор».

Существуют ли ограничения для сколько земли может быть покрыто строениями?

Да, и эти пределы определены в кодексе зонирования и Мастер-программа береговой линии (более защитный применяется). Пожалуйста следуйте инструкциям по выявлению неудач (см. выше).

Где я могу найти информацию о минимальных размерах лотов в Терстоне Округ?

Минимальные размеры участков определяются тем, как зонировано имущество.Один раз вы знаете свой код зонирования, перейдите к Разделу 20 округ Терстон Код (или титулы 21, 22 или 23 для Лейси, Тамуотер и Олимпия). Зоны городской застройки соответственно). Нажмите на свой тип зонирования и прокрутите вплоть до «стандартов проектирования» или «стандартов разработки». Если вы живете вдоль реки, ручья или морского водоема, минимальные размеры участка также будет указано в Программа Shoreline Master Program ( применяется более защитный).

Можно ли разделить мой участок?

Раздел имущества – сложный процесс, требующий предварительная конференция. Возможность разделения вашего участка также зависит от общей площади. и минимальный размер участка в акрах, указанный в кодексе зонирования вашей собственности. Пожалуйста, свяжитесь с нашим Центром развития зданий поговорить с сотрудником о том, как действовать. Щелкните здесь для прикладной и информационный бюллетень (SA 026).

Что я могу построить на своем участке?

Застройка конкретного объекта определяется его зонированием. Один раз вы знаете свой код зонирования, перейдите к Разделу 20 округ Терстон Код (или титулы 21, 22 или 23 для Лейси, Тамуотер и Олимпия). Зоны городской застройки соответственно).Нажмите на свой тип зонирования и прокрутите вплоть до «Основных видов использования» или «Разрешенных видов использования».

Могу ли я построить дополнительную жилую единицу или дополнительное жилое помещение на моей территории?

Существует два разных типа использования аксессуаров, которые служат жилые дома, и у каждого свой критерии для получения разрешения:

 Вспомогательные жилые единицы (ADU, также называемые тёщины квартиры) обычно разрешены в большинстве жилых зоны в городских районах Лейси, Олимпия и Тамуотер, но очень ограничены в некорпоративном округе Терстон.

Семейные единицы, как правило, разрешены в большинстве жилых зон. в пределах некорпоративного округа Терстон, но не в городских районах роста Лейси, Олимпия и Тамуотер. Семейные единицы являются временными мобильные / промышленные или модульные дома, в которых проживает член семьи.

Первый шаг — узнать ваше зонирование и размер участка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.