Что выгоднее частный дом или квартира: Блог о благоустройстве вашей земли

Содержание

Что лучше: квартира или частный дом?

Спорить о том, что лучше – дом или квартира, бессмысленно, каждому свое. Но, если есть сомнения, то почему бы не рассмотреть преимущества и недостатки этих видов жилья и сделать окончательный выбор.

Пандемия коронавируса повлияла на все сферы нашей жизни, в том числе и на рынок недвижимости. Эксперты отмечают, что в последнее время во всех регионах Украины существенно вырос спрос на частный сектор в городской черте и за ее пределами. В столице Украины, например, на объявления о продаже или аренде домов в пригороде стали откликаться на 70% чаще. Свой участок, больше пространства, свежий воздух, возможность заниматься спортом – все это привлекает потенциальных покупателей частных домов. Но фанатов жизни в квартире также немало. Разберемся, как сделать правильный выбор: частный дом или квартира? 

Что выгоднее для покупки? 

Эксперты рынка недвижимости утверждают, что себестоимость квадратного метра при постройке бюджетного дома может быть дешевле, чем в уже в готовой квартире. Но стоит учитывать, что при строительстве дома не стоит экономить и сумма иногда может выйти за пределы вашего бюджета. При строительстве дома самое важное: 

  • геодезическая съемка;
  • разработка проекта с участием архитектора, возможно, дизайнера;
  • качественная установка фундамента;
  • выбор материалов для кровли, стен и перекрытий и так далее.  

Оптимальный размер дома – 100 квадратных метров, такой дом идеально подойдет для семьи из двух-трех человек. Чем больше дом, тем больше расходов потребуется на всех этапах. Также риэлторы отмечают, что дом более 100 квадратов продать уже сложнее. Ну, и судя по рынку недвижимости, дома реализуются дольше, в зависимости от места локации. 

Что дороже квартира или дом – сложный вопрос, здесь нужно учитывать множество нюансов, все зависит от покупателя. Речь идет о разной площади. Например, популярный вариант у покупателей – квартира 35 квадратных метров, но дом такого размера сложно представить. 

Обслуживание дома и квартиры: затраты 

В квартире все проще: не потечет крыша, не сломается система отопления. Этими вопросами занимаются обслуживающие компании, нужно только вовремя оплачивать коммунальные платежи. Правда, если квартира подключена к централизованному отоплению, вы не сможете экономить в зимнее время на отоплении или выключить его. Дороже всего в частном доме обходится установка отопления. Но с другой стороны, установив счетчики и хорошую инженерную систему, можно неплохо сэкономить на коммуналке. 

Проживая в доме, необходимо заботиться обо всем самостоятельно. Сложные инженерные системы требуют регулировки и могут выйти из строя. Вывод такой: жильцам квартиры нужно лишь позвонить в обслуживающую компанию, а в доме сложнее – придется вызывать специалиста, да и цена такого рода услуг недешевая в наше время. Сравнивая обслуживание в доме и квартире, частный дом однозначно обойдется дороже. 

Дополнительные расходы 

Выбирая дом или квартиру, учитывайте все особенности вашей повседневной жизни. Дом может находится в пригороде, и придется тратить деньги на общественный транспорт или на бензин, если работа находится далеко. Возможны непредвиденные расходы на такси. Проживая в квартире в обжитом районе, вам не нужно тратить время, чтобы добраться до многих необходимых  объектов. Все зависит от локации. 

Кому идеально подойдет жизнь в частном доме? 

Оценить жизнь в частном доме смогут несколько категорий. Это может быть молодая семья с доходом немного выше среднего. Такой семье подойдет дом в непосредственной близости к развитой инфраструктуре и развлечениям. 

Большая семья, в составе которой несколько поколений. Пожилые члены семьи могут проводить больше времени на свежем воздухе, ухаживать за участком, а дети – зарабатывать. Важно наличие социальных учреждений: больниц, магазинов, прочее.

Семья пожилых людей, которые любят ухаживать за участком. Для них важно наличие поликлиники, продуктовых магазинов, остановки общественного транспорта. 

Если вы не можете определится с выбором, что купить – квартиру или дом, то можно присмотреться к таунхаусам. Это уже готовые дома со всеми коммуникациями и удобством, своим небольшим участком, где можно провести время на воздухе или пригласить друзей на пикник. 

У каждого из описываемых вариантов есть свои плюсы и минусы и все зависит только от ваших собственных предпочтений. Продумаете все заранее и пусть ваш выбор приносит только хорошие эмоции! Покупка дома или квартиры — серьезный процесс, поэтому стоит доверять в этом деле только профессионалам! АН “Оксаген” имеет хорошую репутацию и давно работает на рынке недвижимости. Наши специалисты помогут выбрать достойный вариант и сохранить ликвидности вложений!

 

дом или квартира? Отвечаем на этот вопрос

Многие думают, что жить в доме — это сплошной праздник. Качание в гамаке, шашлыки по выходным и отдых на газончике у дома. Но не спеши менять свою двушку в панельном доме на чудесный домик в пригороде. Тут полно подводных камней. И ты обязательно ещё много раз спросишь себя, что лучше: дом или квартира.

Что лучше: дом или квартира

© Pixabay

Конечно, каждый сам выберет себе жилье по вкусу. Однако мы думаем, что должны предупредить тебя. Дом — это для тех, кто любит труд.

Зимовка

© Pixabay

Если за окном сыплет красивый снежок, то владелец дома последний, кто радуется. После ароматной кружки кофе придется выйти на мороз и хорошенько поработать лопатой. Иначе ты не сможешь ни выйти, ни выехать, ни пройти по дому.

Но не только зимнее время таит в себе многие часы труда.

Участок

© Pixabay

Если ты решил посадить что-то, то, считай, придумал себе хобби (читать «проблемы») на целый год. Полив растений и уход за ними никто не отменял. А постоянная прополка была вечным занятием нашей семьи, когда мы жили в доме. Тот же газончик требует постоянной стрижки, помимо полива.

Отопление и водоснабжение

© Pixabay

Тут уж будет интересно. Причин прорыва трубы может быть много. Но вот понимание того, как с этим справиться, есть не у всех. Особенно как локализовать беду в домашних условиях. Представь, трубу прорвало ночью, воду ты перекрыл, но на улице –10. Хуже не придумаешь. Тут уж начнешь скучать по ЖЭКу.

Дорога

© Pixabay

Когда я жил в своем доме, то к нам вела грунтовка. Весной и осенью творилось с ней понятно что. Грязи по колени. Понятно, что если ты миллионер, то положить асфальт для тебя проблемой не будет. Мы же каждый год заказывали машину щебня, чтоб хотя бы на машине можно было проехать.

От редакции

Жизнь в своем доме неразрывно связана с трудом. Даже шашлыки чтоб пожарить, придется нарубить дров. Это испытание, и его проходят не все. В детстве я проклинал всю эту работу по дому. Однако сейчас смотрю на ручной труд с радостью и со слезами счастья вспоминаю то сложное, но прекрасное время.

© Pixabay

Обязательно пиши в комментарии о своем опыте проживания в доме. А также делись советами для новичков. Вместе и снег проще убирать, и трубы чинить, а хороший совет всегда на вес золота.

Частный дом vs квартира: сравниваем цены в Алматы

Рассказываем, какие дома можно купить в Алматы по цене квартиры.

Чтобы площадь и стоимость были сопоставимы, в основе обзора использовался диапазон 30–40 млн тенге. За эту цену можно купить двушку в ЖК или 2-3-комнатную квартиру в старом жилом фонде.

На Krisha.kz по 30–40 млн тенге представлено более 2000 домов. Большинство предложений, 36.5 %, приходится на Алатауский район.

Остальные распределились так:
— Турксибский — 15 %;
— Медеуский и Наурызбайский — по 14 %;
— Жетысуский — 10 %;
— Ауэзовский — 6 %;
— Бостандыкский — 2 %;
— Алмалинский — 1.5 %.

Алатауский район

Особенность частного сектора Алатауского района — относительно новые объекты (от 2001 года постройки) и большие участки — 7–10 соток. Средняя площадь домов — 80–100 кв. м. Такие можно найти в мкр Дархан, Теректы, Мадениет, Айгерим и др.

За 35 млн тенге продаётся двухуровневый 4-комнатный дом площадью 150 кв. м в мкр Айгерим. Участок — 9 соток, есть хозпостройки. Подключено центральное водоснабжение и газовое отопление.

Более старые объекты встречаются в микрорайонах Карасу, Ожет, Заря Востока и Акбулак.

Например, кирпичный 5-комнатный дом с плодоносящим садом в мкр Карасу обойдётся в 39.9 млн тенге. Площадь участка — 6 соток, год постройки — 1987.

Алмалинский район

За 30–40 млн тенге можно купить дома 1950–1970-х годов с небольшими участками — 1. 5–3 сотки. Чаще всего это строения на несколько владельцев в мкр Тастак.
Типичный объект — 5-комнатный дом за 39.5 млн тенге на пересечении улиц Розыбакиева и Карасай батыра. Площадь — 105 кв. м, участок — 1.5 сотки.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе большая часть предложений — это дома 1950–1980-х годов постройки с участками 5 соток.
Один из вариантов — 3-комнатный дом на двух владельцев за 35 млн тенге, расположенный на ул. Лазарева.
Площадь — 61 кв. м. Год постройки — 1967, площадь участка — 5 соток.

Бостандыкский район

В этом районе стоимость частных жилых домов чаще превышает порог 55 млн тенге. В выбранном диапазоне нашли 4-комнатный дом за 39 млн тенге площадью 105 кв. м с участком 2 сотки, расположенный на ул. Навои. Все коммуникации центральные.

В этот ценовой сегмент также попадают дачи. Так, за 35 млн тенге продаётся дом в мкр Баганашыл. Площадь — 36 кв. м, участок — 5. 5 сотки. Целевое назначение — ведение садоводства. Строительство индивидуальных жилых домов на таких землях невозможно. Инженерных сетей нет.

Жетысуский район

За 30–40 млн тенге в Жетысуском районе можно найти как старые, так и относительно новые дома: 1960–1980-х годов постройки площадью 50–80 кв. м или 2000-х от 100 кв. м.
Участки — около 4 соток. Центральной канализации, как правило, нет, но остальные сети подведены.

Типичный представитель — 6-комнатный дом, расположенный на ул. Баянаульской площадью 140 кв. м с участком 4.5 сотки. Цена — 39.5 млн тенге.

Другой вариант — 3-комнатный дом на ул. Парковой площадью 70 кв. м за 31.7 млн тенге. Площадь участка — 3.2 сотки, год постройки — 1960.

Медеуский район

В Медеуском районе год постройки домов варьируется от 1940-го до 2020-го. Площадь — от 38 до 350 кв. м, а размер участка — от 1 до 20 соток.

Так, за 35 млн тенге на ул. Олимпийской продаётся 5-комнатный дом площадью 154 кв.  м. Участок — 6.3 сотки. Водоснабжение центральное, отопление газовое. Целевое назначение — ведение садоводства.  

Другой сегмент представляет 4-комнатный трёхуровневый дом в мкр Каменское Плато площадью 126 кв. м. Расположен на склоне. Цена — 34.1 млн тенге. Год постройки — 2007.

Наурызбайский район

В этом районе 99 % предложений о продаже приходится на строения 2000-х годов. Минимальная площадь земельного участка — 4 сотки, максимальная — 10 соток.

По цене квартиры можно купить кирпичный 5-комнатный дом 2014 года постройки в мкр Акжар. Цена — 40 млн тенге. Общая площадь — 103 кв. м, участок — 5 соток.

Турксибский район

Больше половины предложений — дома 1950–1999-х годов постройки. Средняя площадь участка — 4 сотки. Более новые дома, 2006–2020 г. п., в основном двухэтажные. Они расположены в новых микрорайонах: Жас Канат, Альмерек, Нуршашкан.

Так, за 38 млн тенге продаётся 5-комнатный дом на пересечении пр. Рыскулова и ул. Шемякина. Год постройки — 2010, площадь — 100 кв. м, участок — 6 соток.

Другой вариант — 3-комнатный дом в Нижней Пятилетке, на ул. Балкадиша, за 36 млн тенге. Общая площадь — 72 кв. м, 2015 г. п., участок — 10 соток.

Диапазон цен на частные дома в Алматы таков:
— Алатауский район — от 5 млн до 290 млн тенге;
— Алмалинский — от 8.5 млн до 1.8 млрд тенге;
— Ауэзовский — от 9.5 млн до 680 млн тенге;
— Бостандыкский — от 10 млн до 3.2 млрд тенге;
— Жетысуский — от 5 млн до 294 млн тенге;
— Медеуский — от 5.5 млн до 1.8 млрд тенге;
— Наурызбайский — от 5.5 млн до 220 млн тенге;
— Турксибский — от 5.5. млн до 350 млн тенге.

Посмотреть все объекты можно в разделе «Дома».

Напомним, ранее Krisha.kz писала, как карантин изменил спрос на частные дома в Алматы.

Почему в односемейные дома лучше инвестировать, чем в многоквартирные дома

Продолжение истории ниже объявления

Односемейный дом меньше, чем многоквартирный дом. Проще и дешевле содержать в валовых затратах. Если в вашем доме погаснет печь, это несколько тысяч долларов; если он уходит на ваш многоквартирный дом, то это десятки тысяч долларов.

Меньшая конструкция менее сложна как в конструкции, так и в использовании. Осмотр дома на одну семью стоит всего несколько сотен долларов и несколько часов.Проведение комплексной проверки квартиры может стоить десятки тысяч. Это также требует значительного количества времени и опыта. Домашний инспектор и геодезист — это почти все, что вам нужно для осмотра дома на одну семью.

История продолжается под рекламой

Любой человек, обладающий базовыми математическими навыками, может просмотреть бухгалтерский учет и оценить доходы и расходы. Чтобы провести комплексную проверку многоквартирного дома, требуются месяцы. Если вы сделаете ошибку или упустите что-то в многоквартирном доме, это может привести к катастрофическим финансовым последствиям. Если вы пропустите что-то в доме на одну семью во время должной осмотрительности, это не уничтожит вас.

Для дома на одну семью более выгодные варианты финансирования, чем для многоквартирного дома. Вы также можете получить более низкие авансовые платежи. Большинство кредиторов рекламируют, что они выдают ссуды на 75-80 процентов на многоквартирные дома, но есть также много других критериев, которым вы должны соответствовать, например, коэффициенты покрытия долга.

История продолжается под рекламой

Несмотря на то, что банки могут ссудить до 80 процентов стоимости, нередко они возвращаются из андеррайтинга с одобрением только 60 процентов покупной цены, потому что андеррайтер решил быть очень консервативны в отношении доходов или очень либеральны в отношении расходов.Вы можете финансировать дом на одну семью с большинством тех же коммерческих кредитов, доступных для инвесторов в квартиру, если хотите. Инвесторы домов на одну семью также имеют возможность финансирования с помощью обычного продукта жилищного кредита, поэтому вы можете быть достаточно уверены, что 20-процентный первоначальный взнос приведет к заключению сделки.

Если у вас есть несколько домов на одну семью, вы можете продавать их пакетом или по отдельности. Вы можете продавать их коммерческим инвесторам или розничным покупателям. Вы можете продать некоторые и сохранить другие, если хотите.Розничные покупатели не ограничены ставками капитализации или коэффициентами покрытия долга. Они часто платят сумму оценки, которая не привязана к доходам от аренды в этом районе. Обычно вы можете продать дом на одну семью за несколько месяцев, но на продажу многоквартирного дома могут уйти годы.

История продолжается под объявлением

Больше объектов на выбор

Домов на одну семью больше, чем многоквартирных, и, немного поработав, вы сможете найти выгодные предложения. Ключ в том, чтобы купить дом с капиталом в первый же день, а не просто любой старый дом из службы множественных списков. Это значение поможет вам стабильно и безопасно наращивать свой портфель и богатство.

Надежнее построить свое состояние в пределах своих возможностей

Многие инвесторы заключают сделки, которые превышают их финансовые возможности и управленческие способности. У них недостаточно денег в банке на непредвиденные расходы и нет опыта надлежащего управления недвижимостью.Это рецепт катастрофы.

Лучше постепенно превращать один дом в два, а два в четыре по мере того, как вы формируете свой портфель, увеличивая свои сбережения и опыт. Я стараюсь купить дом по достаточно низкой цене, чтобы после всех моих затрат у меня было около 20% акций дома. Вероятно, сначала мне придется внести в сделку 20 или 30 процентов моих собственных денег, но я могу рефинансировать дом и вывести большую часть или все свои деньги из дома, как только ситуация стабилизируется. Тогда я могу сразу пойти купить другой дом и повторить процесс.

История продолжается под рекламой

Безопасное инвестирование требует трех ключевых факторов: собственного капитала, денежного потока и денежных резервов. Вам нужно некоторое пространство для маневра в собственности. Вы всегда находитесь в шатком положении, когда нет разницы между тем, что вы вложили в собственность, и тем, за что вы можете ее продать. Денежный поток является наиболее важным фактором безопасности. Ваша собственность должна приносить вам больше, чем она стоит на владение и эксплуатацию.

Если ваша недвижимость приносит прибыль, вы можете оставить ее себе и продать на ваших условиях.Продавать, когда вы хотите, всегда лучше, чем продавать, потому что вы должны. Наличные в кассе являются ключом к преодолению ухабов на дороге. Если вы разумно расширите свой инвестиционный портфель домов на одну семью, вы сможете достичь и поддерживать все эти факторы на безопасном уровне.

Некоторые инвесторы, вероятно, считают многие из этих преимуществ домов на одну семью недостатками. Например, печь в квартире в сумме дороже, но дешевле, чем в частном доме в расчете на единицу; у вас есть больше возможностей снизить удельные затраты на техническое обслуживание здания.Покупка домов в разных местах отлично подходит для диверсификации, но также резко увеличивает ваши расходы на управление. Речь идет не о выборе лучших инвестиций; речь идет о выборе лучших инвестиций для вас.

История продолжается под рекламой

Многие инвесторы идут по пути, который кажется им захватывающим или дает право хвастаться. Они могут подумать, что покупка домов на одну семью менее престижна. Для меня это еще одно преимущество. Никто не смотрит на один из моих домов на одну семью и не делает предположений о моем финансовом положении, а это именно то, что мне нравится.Моя цель — быть богатым, а не заставлять людей думать, что я богат.

Джастин Пирс — инвестор в недвижимость и агент по недвижимости, который регулярно пишет о своем опыте покупки, ремонта и продажи домов в районе Вашингтона.

Выгодно ли владение квартирами? Insights For Investors

В США квартиры классифицируются по специальной шкале (от A до D), которая помогает инвесторам ориентироваться в том, во что инвестировать. количество объектов бытового обслуживания .

Квартиры, относящиеся к категории А, представляют собой роскошные квартиры, обычно не старше десяти лет и расположенные в географически привлекательных районах. В результате доход от аренды элитной квартиры будет высоким. В категории B объекты могут иметь возраст от 10 до 25 лет и в основном иметь арендаторов среднего класса. Недвижимость класса C – это старые здания возрастом от 30 до 40 лет, расположенные в районах с низким и средним уровнем дохода, с арендной платой ниже среднего .

Наконец, недвижимость, относящаяся к категории D , представляет собой субсидируемое государством жилье, расположенное в более низких социально-экономических районах.

Почему эти категории важны для вас как для инвестора? Что ж, если у вас есть активы категории A или B, вы сможете получить больше поддержки от кредиторов. Признание со стороны кредиторов приводит к другим более важным преимуществам, таким как больше вариантов финансирования, более высокое кредитное плечо, основной источник залога и многое другое. По мере того, как свойства снижаются по шкале, возможности, доступные инвестору, уменьшаются. Эти классы следует использовать в качестве руководящих критериев при проверке потенциальных многоквартирных домов для инвестирования.

После этого инвестор должен составить план, который включает в себя бюджет и исследование рынка. Выбранная вами инвестиционная недвижимость будет играть важную роль в том, насколько прибыльными будут ваши инвестиции в целом. Здесь инвестору необходимо сбалансировать различные факторы, например, сколько необходимо для комфортной жизни, какова средняя арендная плата в этом районе и стоимость потенциальных зданий, которые он хочет приобрести.

Когда дело доходит до составления бюджета, инвесторам тоже придется идти по тонкой грани.Не каждый может позволить себе недвижимость класса А, но каждый хочет, чтобы его сдаваемая в аренду недвижимость была успешной. Старые многоквартирные дома с меньшим количеством удобств будут более доступными по цене, но могут быть сопряжены со скрытыми расходами, особенно когда речь идет о ремонте.

Вот почему, когда дело доходит до этого типа инвестиций в недвижимость, стоит иметь предыдущий опыт строительства и инвестирования. Например, плоская кровля, плохой ремонт сантехники и опасные материалы, такие как асбест, часто встречаются в старых зданиях, и полезно знать, что нужно сделать и сколько это будет стоить.

Думаете о продаже своей квартиры в Сан-Франциско? Вы должны сначала предложить это некоммерческой организации | HUB

Оповещение о недвижимости в США

Городское правительство Сан-Франциско теперь требует, чтобы владельцы частной собственности предоставили некоммерческим организациям преимущественное право на покупку большинства многоквартирных жилых домов с тремя или более сдаваемыми в аренду жилыми единицами. Заявленная цель городского Закона о возможностях покупки («COPA») заключается в продвижении и создании доступного жилья, позволяя некоммерческим организациям приобретать многоквартирные жилые дома по рыночным ценам.COPA реализуется и регулируется Управлением жилищного строительства и общественного развития мэрии («OHCD»).

Как ни странно, COPA не является совершенно новой идеей или идеей Сан-Франциско. Две программы в округе Колумбия, Закон о возможностях арендаторов для покупки («TOPA») и Закон о возможностях округа для покупки («DOPA»), предшествовали COPA. TOPA предоставляет арендаторам право на покупку определенного имущества, а DOPA предоставляет округу Колумбия право на приобретение определенного имущества.Последняя программа, DOPA, столкнулась со значительными проблемами и, несмотря на то, что была принята в 2008 г., не была реализована до 2018 г.

Какая недвижимость и транзакции подпадают под действие закона COPA Сан-Франциско?

COPA применяется к продаже частной собственности с тремя или более сдаваемыми в аренду жилыми единицами. Он включает недвижимость с тремя или более жилыми единицами, которые находятся в стадии строительства, и свободные земли, которые могут быть превращены в три или более жилых единиц. COPA не распространяется на продажу кондоминиума или продажу отдельной единицы в общей аренде, если она существенно не связана с продажей всех долей в собственности.

«Продажа» имеет широкое определение в соответствии с COPA и включает, среди прочего, передачу вознаграждения или контрольного пакета акций в юридическом лице с одной целью. Некоторые переводы исключены из COPA. Например, исключаются передачи квалифицированной собственности, осуществленные в результате банкротства или по ипотеке, договору доверительного управления или договору вместо обращения взыскания. Кроме того, из COPA исключена любая передача наследникам или между членами семьи.

Как работает COPA?

COPA требует, чтобы продавцы предоставляли квалифицированным некоммерческим организациям: (1) право первого предложения и (2) в некоторых случаях право преимущественного отказа. Некоммерческие организации получают право на участие в COPA, подав заявку в OHCD («Квалифицированные некоммерческие организации»). В настоящее время существует шесть квалифицированных некоммерческих организаций, одобренных OHCD.

Во-первых, прежде чем выставлять недвижимость на продажу или запрашивать предложения, необходимо отправить электронное письмо в соответствующие некоммерческие организации и OHCD с раскрытием намерения продавца продать недвижимость. Электронное письмо должно содержать информацию об объекте недвижимости, включая количество сдаваемых в аренду единиц и ставку арендной платы за каждую единицу. Затем у квалифицированных некоммерческих организаций есть пять полных дней, чтобы решить, заинтересованы ли они в собственности.Если квалифицированная некоммерческая организация проявляет интерес к собственности, у нее есть дополнительные 25 дней для подачи предложения. Если квалифицированная некоммерческая организация сделает предложение о покупке недвижимости в течение этого периода времени, продавец может принять или отклонить предложение.

Во-вторых, после того, как продавец вышел на рынок в соответствии с правом первого предложения и до того, как продавец закроет условное депонирование по предложению третьего лица о покупке недвижимости, продавец должен предоставить определенным квалифицированным некоммерческим организациям возможность приобрести недвижимость за ту же сумму. положения и условия в качестве предложения третьей стороны.Продавец должен предоставить право преимущественной покупки любой Отвечающей требованиям некоммерческой организации, которая ранее делала предложение о покупке недвижимости в течение действия права первого предложения, или любой Отвечающей требованиям некоммерческой организации, которой не было предоставлено право первого предложения. У квалифицированных некоммерческих организаций есть пять полных календарных дней, чтобы приобрести недвижимость на тех же условиях, что и третье лицо.

Важно отметить, что COPA позволяет продавцу принимать предложение третьей стороны при условии наличия права преимущественной покупки. Действительно, Калифорнийская ассоциация риэлторов обнародовала формы для упрощения соблюдения права первого предложения и права преимущественного отказа в соответствии с законом COPA.

Что это означает для владельцев недвижимости в Сан-Франциско?

Трудно представить, что COPA не окажет существенного влияния на владельцев и застройщиков многоквартирной жилой недвижимости. COPA, несомненно, повлияет на сроки продаж и вызовет задержки в процессе продаж. Кроме того, продавец любой многоквартирной собственности должен представить подписанную декларацию в OHCD в течение 15 дней после продажи, подтверждающую, что он соблюдает COPA. Форму декларации можно найти на веб-сайте OHCD.Непредставление необходимой декларации или несоблюдение COPA может привести к гражданским искам и гражданско-правовым санкциям. Действительно, COPA предоставляет квалифицированным некоммерческим организациям частное право предъявлять иски против продавца, который не соблюдает положения COPA, включая оплату услуг адвокатов.

COPA, скорее всего, будет оспорен в судебном порядке. Среди прочего, существует значительная неопределенность в отношении различных аспектов COPA. Например, COPA требует, чтобы продавец предоставил квалифицированным некоммерческим организациям право преимущественной покупки, если после первоначального права преимущественной покупки предложение третьей стороны существенно изменится.Проще говоря, каждый раз, когда условия продажи существенно меняются в результате рутинных повторных переговоров в течение периода комплексной проверки или иным образом, возникает новое обязательство предоставить квалифицированным некоммерческим организациям право преимущественной покупки. OHCD определяет «существенное изменение» как изменение существенных условий контракта, на которое обоснованно полагалась отвечающая требованиям некоммерческая организация, решая, принимать ли предложение. В качестве примера OHCD указывает, что существенными изменениями могут быть изменения сторон договора, финансовых условий, имущества или исполнения по договору. Это чрезвычайно расплывчато. Как продавец узнает, на что полагается отвечающая требованиям некоммерческая организация, принимая или отказываясь от своего права преимущественной покупки? Не обязательно предполагать, что квалифицированная некоммерческая организация основывала свое решение о покупке на личности покупателя, являющегося третьей стороной. Тем не менее, это был один из четырех примеров, приведенных OHCD.

Несмотря на любые юридические проблемы, COPA вступил в силу 3 сентября 2019 года и в настоящее время применяется к продаже многоквартирных домов в Сан-Франциско. Если многоквартирный дом продается квалифицированной некоммерческой организации, то продавец может воспользоваться частичным освобождением от налога на передачу собственности и, возможно, федеральными налоговыми льготами.

Должен ли я продать свой дом или сдать его в аренду? Ключевые факторы, которые следует учитывать

Новая работа, желание переехать или возможность приобрести дом своей мечты могут привести к мучительному решению: Должен ли я продать свой дом или сдать его в аренду? Если вы решите арендовать, вы можете застрять с недвижимостью, управление которой становится слишком дорогим или трудоемким. Но продажа может иметь и свои недостатки в виде конфискации собственного капитала или дохода от аренды. Мы поговорили с двумя инвесторами, которые испытали обе стороны медали, чтобы помочь вам разобраться в плюсах и минусах продажи вашего дома по сравнению с его арендой.

Источник: (Роджер Старнс-старший / Unsplash)

Сказка о двух хозяевах

Сожаления об аренде:

плохих арендаторов портят инвестиции

Грег Курцнер, ведущий инвестор в недвижимость Атланты, несколько лет назад купил и отремонтировал дом в Стоун-Маунтин, штат Джорджия. Несколько агентов спросили, не заинтересован ли он в продаже, но он решил сдать ее в аренду.

У него были проблемы с привлечением арендаторов с хорошей кредитной и арендной историей, поэтому после того, как дом пустовал в течение нескольких месяцев, он смягчил свои критерии и нашел арендатора.Три месяца вроде все было нормально, но потом начались проблемы: просрочка аренды, отговорки и, наконец, затянувшееся выселение.

Когда Курцнер снова стал владельцем дома, он обнаружил, что все совершенно новое оборудование и тяжелая работа, которую он вложил в него, были разрушены.

«Я позволил своей надежде взять верх над здравым смыслом и принял дорогостоящее решение сдать дом неквалифицированному арендатору, вместо того, чтобы иметь пустой дом и не платить арендную плату», — говорит он. В конце концов Курцнер продал недвижимость, но только после того, как потратил еще 12 000 долларов на ремонт, чтобы исправить то, что повредил его арендатор.

Раскаяние продавца:

упущенная возможность на 185 тысяч долларов

TJ Sayers, инвестор в недвижимость в Бирмингеме, штат Алабама, владеет компанией, которая обычно покупает 50-60 объектов недвижимости в год, многие из которых они сдают в аренду. По сей день он все еще сожалеет о продаже одной конкретной собственности.

Он купил дом в 2010 году за 105 000 долларов и жил в нем до 2017 года, когда продал его за 185 000 долларов. В то время он был должен около 80 000 долларов по ипотеке. После комиссий и затрат на закрытие он заработал около 85 000 долларов.На текущем рынке недвижимость будет продаваться примерно за 225 000 долларов. И если бы Сэйерс сохранил его, он мог бы арендовать его за 1250 долларов в месяц в течение последних трех лет.

«Если бы я потратил всю арендную плату на выплату ипотечного кредита, сегодня я был бы должен только около 40 000 долларов, поэтому у меня был бы собственный капитал в размере 185 000 долларов, если бы я все еще владел недвижимостью», — говорит он.

Продажа дома или сдача его в аренду: как решить дилемму

Два наших агента сделали противоположный выбор, но каждый пожалел о своем решении.Чтобы помочь вам понять наилучший план действий, мы разделили наиболее важные факторы в этой дилемме на два лагеря: вывески, которые следует брать напрокат, и вывески, которые следует продавать. Вы можете поставить галочки в обеих категориях, но ваше понимание поможет вам принять решение.

В частности, в городских районах, в элитных районах, вокруг колледжей и в многообещающих районах арендная плата была очень высокой.

Признаки того, что вы должны сдать свой дом в аренду

Рынок жилья оставался сильным в течение последних нескольких лет, в том числе арендного.В одном из отчетов говорится, что в 2022 году цены на аренду вырастут на 7,1% благодаря сочетанию повышенного спроса и ограниченного предложения. И это после среднего роста по стране на 14% в 2021 году!

В некоторых городах рост был даже выше по сравнению с прошлым годом, а это означает, что рыночные условия, в которых вы живете, являются важным фактором при принятии этого решения. Например, по данным ApartmentList, арендная плата выросла на 33,5% в Нью-Йорке и на 31,4% в Тампе, штат Флорида, в течение 2021 года.

Даже на горячем рынке аренды не каждый дом является главным кандидатом на выгодную аренду. Прежде чем свернуть на территорию арендодателя, обязательно проверьте свою собственность на «лакмусовую бумажку» аренды, чтобы убедиться, что наем арендатора имеет финансовый и логистический смысл. Ниже приведены лишь некоторые из признаков того, что арендовать недвижимость может быть хорошей идеей.

1. В вашем регионе высокий спрос на аренду

Моник Уокер, ведущий агент по недвижимости и специалист по инвестиционной недвижимости из Феникса, штат Аризона, заметила всплеск спроса на аренду на своем рынке, что побудило больше владельцев разместить свою недвижимость на VRBO или Airbnb.

«Особенно в городских районах, в элитных районах, вокруг колледжей и в многообещающих районах арендная плата была очень высокой», — говорит она.

Спрос на аренду также может резко возрасти в районах с бурным ростом рабочих мест или новыми разработками. После того, как Amazon решила открыть свою штаб-квартиру в Сиэтле в 2010 году, средняя арендная ставка в городе за следующие семь лет взлетела на 41,7% по сравнению с 17,6% по стране за тот же период.

Чтобы помочь оценить спрос на аренду в определенных частях страны, список квартир публикует отчеты по рынку для десятков крупнейших U.города Ю., включая Сан-Франциско, Чикаго и Орландо.

2. Вы всегда хотели арендовать недвижимость

Быть арендодателем подходит не всем, но если вам всегда нравилась идея сдачи недвижимости в аренду и управления ею, эта страсть может повысить ваши шансы на успех.

Быть арендодателем имеет массу преимуществ. Аренда недвижимости может помочь вам накопить богатство и накопить на пенсию. Но есть и менее ощутимые преимущества, такие как возможность проводить больше времени в отпуске, приобретать новые навыки и решать увлекательные задачи.Некоторым арендодателям также может быть полезно предоставить стабильное и безопасное жилье людям, которые в нем нуждаются.

3. У вас есть личная привязанность к дому

Возможно, вы были вынуждены переехать из-за смены места работы, требований семьи или других обстоятельств, но вы не хотите навсегда отказываться от своей собственности — и, возможно, планируете вернуться в какой-то момент в будущем. Превращение его в аренду может быть финансово выгодным способом сохранить право собственности до тех пор, пока вы не будете готовы вернуться.

4.Ваш дом предлагает арендаторам привлекательные удобства

Даже если она больше не соответствует вашим потребностям, ваша собственность может стать домом мечты для кого-то другого. Если он предлагает функции, которые отличают его от других объектов аренды и делают его более привлекательным для арендаторов, возможно, в ваших интересах сохранить право собственности.

По данным Apartments.com, самые популярные удобства, которые ищут арендаторы, включают просторную парковку, открытые площадки и пешеходную зону.

По опыту Уокера, арендаторы на короткий срок больше всего ориентируются на такие вещи, как количество спален, наличие бассейна и захватывающий вид на окрестности.

Для долгосрочных арендаторов пункты в их списках пожеланий имитируют то, что ищут покупатели жилья: близость к работе, качественный школьный округ, желаемый участок и местоположение. Новые или находящиеся в хорошем состоянии светильники, бытовая техника и полы также имеют повышенное значение для долгосрочных арендаторов.

5. Вы уверены, что сможете получить прибыль

Принятие решения о сдаче недвижимости в аренду сводится к подсчетам. Сэйерс приводит пример, когда числа поддерживают решение сдать дом в аренду:

.

Допустим, ваш дом стоимостью 250 000 долларов будет сдаваться в аренду за 2 500 долларов в месяц или 30 000 долларов в год.Если ваш платеж по ипотеке составляет 1250 долларов в месяц, а ваши налоги на имущество и страховку составляют 400 долларов в месяц, то ваш денежный поток составит 850 долларов в месяц (за вычетом дополнительных расходов, таких как вакансии и обслуживание).

Это может показаться неплохой прибылью, но стоит ли сдавать недвижимость в аренду или продавать ее сейчас?

Допустим, сдав недвижимость в аренду, вам потребуется немногим более семи лет, чтобы заработать 75 000 долларов, которые вы могли бы получить от ее продажи сегодня. Это семилетнее ожидание может не иметь смысла для вашего финансового положения. Однако имейте в виду, что вы также получите больше капитала за эти семь лет, увеличив общую прибыль от продажи дома позже.

«Через семь лет у вас будет гораздо больше доли в собственности, потому что ваши арендаторы со временем будут помогать вам выплачивать ипотеку», — объясняет Сэйерс. Кроме того, вы, вероятно, получите еще больше рыночной доли в доме, как Сэйерс получил бы от своей упущенной возможности аренды.

Источник: (Хулио Лопес/Unsplash)

Признаки того, что вы должны продать свой дом

В некоторых ситуациях и периодах времени с финансовой и материально-технической точки зрения может быть более целесообразно расстаться с домом. В опросе, проведенном SimplyWise в 2021 году среди более чем 1000 взрослых американцев, каждый десятый респондент заявил, что рассматривает возможность продажи своего дома, чтобы высвободить ликвидные активы. Вот несколько признаков того, что вы должны рассмотреть возможность обналичивания.

1. Это «рынок продавца»

На рынке продавца низкий уровень жилищного фонда соответствует устойчивому покупательскому спросу.Охотники за домами имеют ограниченный выбор, а это означает, что если вы решите продать, ваш дом получит много внимания, что может максимизировать вашу стоимость.

Чтобы следить за своим местным рынком жилья, зайдите на веб-сайт вашей местной ассоциации риэлторов® и проверьте отчет рынка за последний месяц. Проверяйте статистику, например, изменения запасов по сравнению с прошлым годом. Чем ниже падение запасов, тем лучше, если только вы не собираетесь покупать. Кроме того, если в вашем районе несколько лет наблюдался сильный рост цен, это может быть хорошее время для обналичивания.

2. Вы не могли взимать достаточную арендную плату по отношению к стоимости дома

Курцнер отмечает, что по мере роста цен на дома они становятся менее привлекательными для сдачи в аренду, поскольку доходность арендной платы снижается. Все дело в мультипликаторе валовой арендной платы (GRM), соотношении цены недвижимости и дохода от аренды, который она генерирует. Например, вы, скорее всего, сможете арендовать дом за 100 000 долларов за 1000 долларов в месяц (1% GRM), но вы, вероятно, не сможете арендовать дом за 200 000 долларов за 2000 долларов.

«Чем выше значение, тем более плоской становится кривая ренты», — объясняет Курцнер.

3. У вас недостаточно наличных денег

Сэйерс объясняет, что вам необходимо иметь достаточно наличных денег, чтобы поддерживать собственность и платить налоги на недвижимость и выплаты по ипотеке в случае вакансии. Если нет, то аренда может вам не подойти.

«Когда сдаваемое в аренду имущество становится вакантным, вы не только теряете доход от аренды, но вам все равно приходится платить за обычные расходы на недвижимость и любые ипотечные кредиты», — объясняет он. «И в большинстве случаев необходимы капитальные затраты, чтобы привести недвижимость в форму, чтобы снова сдавать ее в аренду.

Уокер рекомендует иметь в своем распоряжении не менее 10 000 долларов дискреционного дохода при сдаче недвижимости в аренду. Если вам этого не хватает, продажа может быть более безопасным вариантом.

4. У вас есть другие приоритеты в отношении накопленного капитала

Если вам нужны наличные деньги для первоначального взноса за ваш следующий дом, и у вас есть большая доля капитала в вашем нынешнем доме, продажа, скорее всего, поможет вам достичь ваших целей быстрее, чем аренда.

По данным CoreLogic, собственный капитал среднего домовладельца увеличился на 31.1% с третьего квартала 2020 года по третий квартал 2021 года. Этот заработанный капитал означает увеличение прибыли для продавцов.

Тем не менее, вам также необходимо будет учитывать все необходимые ремонтные и эксплуатационные расходы, а также примерно 10% на комиссионные и расходы на закрытие. Чтобы определить, имеет ли смысл продавать, введите свои цифры в калькулятор чистой выручки HomeLight, чтобы получить расчетную прибыль.

Получите оценку стоимости вашего дома

Одним из факторов, влияющих на решение о продаже дома или сдаче его в аренду, является потенциальная стоимость, которую вы можете получить от продажи. Наш оценщик стоимости жилья использует информацию о вашей недвижимости и данные о местном рынке жилья, чтобы определить точную стоимость дома.

5. Возраст вашей собственности увеличивает расходы на содержание и вызывает опасения

Когда вы управляете арендованным жильем, всегда следует ожидать некоторой степени регулярного технического обслуживания. Краны текут, водонагреватели выходят из строя, муравьиные колонии вторгаются. Но, по данным Национальной ассоциации домостроителей, среднегодовые затраты на содержание дома выше для старых домов.Владельцы недвижимости должны быть готовы платить более 6% от стоимости дома в год на содержание, если дом был построен до 1960 года.

Легче всего управлять объектами недвижимости, которые являются более новыми или находятся в хорошем состоянии. Если ваша собственность устарела и все еще имеет много оригинальных компонентов, таких как система отопления, вентиляции и кондиционирования, крыша и бытовая техника, расходы на содержание и возможную замену, которые могут быть дорогими, могут сделать аренду менее привлекательной.

Уокер постоянно продает старую недвижимость именно по этой причине.Домовладельцы скорее предпочтут продать свои дома как есть на нынешнем горячем рынке, чем рисковать большими расходами на горизонте.

6. Вы не в восторге от того, что станете арендодателем

Сдача недвижимости в аренду может быть хорошим источником денежного потока, но эта прибыльность имеет свою цену: обслуживание, ремонт, поиск новых арендаторов, соблюдение правил, уплата налогов и многое другое.

Один из вариантов для арендодателей, которые хотят быть более невмешательными, — это нанять компанию по управлению недвижимостью.Они могут найти хороших арендаторов и ответить на телефонные звонки в 2 часа ночи, когда обогреватель перестает работать ночью при минусовой температуре. Но они стоят примерно 8-12% от месячной арендной платы, что сократит вашу ежемесячную прибыль.

И если вы решите взять на себя управление самостоятельно, что делает примерно половина арендодателей, Курцнер предупреждает, что вы можете столкнуться с некоторыми юридическими и операционными рисками.

Суть обязательства арендодателя состоит в том, чтобы предоставить арендуемое имущество, которое является безопасным и пригодным для проживания, включая безопасную питьевую воду, отопление и горячую воду, детекторы дыма и угарного газа, безопасные двери и окна, а также санитарный узел. несколько.

Если все это звучит пугающе, и вы не хотите брать на себя дополнительное время, расходы и риск, связанные с владением арендуемой недвижимостью, продажа может быть лучшим вариантом.

7. Это просто не «хороший» прокат

Иногда звезды аренды совпадают, и недвижимость становится мечтой арендодателя. Он легко сдается в аренду надежным арендаторам, имеет низкие эксплуатационные расходы и приносит хорошую прибыль. Но это не всегда так.

У Курцнера были сдаваемые в аренду дома, которые, как оказалось, доставляли слишком много хлопот и отнимали деньги, что заставляло его продавать их, а не держать в своем портфолио.

«Как правило, если сдаваемый в аренду дом постоянно имеет проблемы с вандализмом, плохими арендаторами, дорогостоящим обслуживанием, чрезмерным ТСЖ или другими неприятностями, может быть лучше продать этот дом и купить другую недвижимость», — говорит он.

Источник: (Антуан Дотри/Unsplash)

Чтобы продать свой дом или сдать его в аренду: все сводится к числам

Вы будете взвешивать множество факторов при принятии решения «сдавать в аренду или продавать», но все они сводятся к одной и той же базовой концепции: сколько вы заработаете, продавая, и сколько времени вам потребуется, чтобы заработать ту же сумму, сдавая в аренду. недвижимость.Получив эти цифры, вы сможете решить, стоит ли ежемесячный доход потенциальных хлопот по сдаче дома в аренду.

Чтобы определить эти цифры, вы можете использовать калькулятор арендной платы и продажи Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью. Все, что ему нужно, это некоторая информация о вашей ипотеке, налогах и желаемой арендной ставке, чтобы помочь вам дать ответ.

И не забывайте о таких расходах, как страховка и налоги. Налоги на недвижимость могут быть высокими в зависимости от того, где вы живете.Тем не менее, арендодатели также могут ежегодно вычитать из своего налогооблагаемого дохода некоторые эксплуатационные расходы, такие как техническое обслуживание и ремонт, страховые взносы и проценты по ипотечным кредитам.

«Принимая решение о продаже или аренде, начните с того, каковы ваши цели, что вы будете делать с выручкой в ​​случае продажи и что вы будете делать, чтобы управлять домом, если вы сдадите его в аренду, а затем действуйте соответственно», — предлагает Курцнер.

Хотя всегда полезно провести собственное исследование, вы также можете обратиться к уважаемому профессиональному агенту по недвижимости, чтобы узнать его мнение о факторах местного рынка, о том, будет ли ваш дом хорошо сдаваться в аренду, и о стоимости вашего дома. .

Источник изображения заголовка: (Ксения Рагозина / Shutterstock)

Что лучше вложить?

Домовладельцы в Австралии меняются, и многие покупатели отказываются от традиционного дома и вместо этого становятся готовыми к покупке жилья различных форм и размеров.

В зависимости от того, что вы ищете в доме, один из этих типов собственности может быть более подходящим, чем традиционный дом с передним и задним дворами.

Таунхаусы стоят меньше, чем дома, поэтому их покупка может быть лучшим вариантом, если вы хотите жить недалеко от центрального делового района. Фото: realestate.com.au/buy


Затраты на сделки с недвижимостью в Австралии высоки, в основном из-за гербового сбора и других расходов на продажу, поэтому с инвестиционной точки зрения покупатели должны избегать делать это больше, чем это необходимо. По этой причине они должны потратить достаточно времени на рассмотрение своих потребностей, прежде чем покупать дом.

Различные типы недвижимости

В наши дни при поиске недвижимости можно выбрать несколько вариантов.

Существует множество вариантов выбора при выборе типа свойства. Фото: realestate.com.au


Как выбрать между различными типами жилья

Когда дело доходит до покупки дома, важно учитывать потенциальные недостатки и преимущества всех типов собственности и выбирать тот, который подходит именно вам. .

Сюда входит вопрос о том, будет ли расти ваша семья и понадобится ли вам больше места в будущем. Между тем, если это инвестиционная недвижимость, местоположение может быть более важным, чем размер собственности.

Ответы на приведенные ниже вопросы перед покупкой помогут вам решить, какой тип недвижимости лучше всего подходит для вас, что снизит вероятность дорогостоящей ошибки.

В доме гораздо больше уединения, чем в квартире или таунхаусе, но он также имеет высокую цену. Фото: realestate.com.au/buy


Дом

Это традиционное отдельно стоящее жилище, где покупатель приобретает землю на индивидуальное право собственности.

Это самый популярный тип недвижимости среди арендаторов в Австралии, обеспечивающий максимальную гибкость и конфиденциальность.Однако у него есть свои недостатки, в том числе: более высокие затраты, больше места для уборки и обслуживания, более высокие счета за коммунальные услуги и единоличная ответственность за техническое обслуживание и ремонт.

Дуплексы также попадают в эту категорию, потому что, хотя они могут иметь общую стену, они обычно стоят на разных этажах.

Профи

  • Больше места: домов имеют минимальные размеры блоков, установленные правительством, и жилища, как правило, больше, чем другие жилища.
  • Наружное пространство: Большинство домов имеют передний или задний сад, или и то, и другое.
  • Конфиденциальность: дома обеспечивают большую конфиденциальность, поскольку вы не делите общие зоны с несколькими людьми.
  • Гибкость: общее название часто приводит к правилам, особенно когда речь идет о ремонте. В одном названии вы можете делать все, что хотите, в соответствии с правилами совета.
  • Лучшее финансирование: кредиторы предпочитают право собственности и, скорее всего, одолжат вам больше денег при покупке дома.
  • Стоимость перепродажи: В целом дома ценятся лучше, чем таунхаусы и квартиры.

Несмотря на то, что они дороже, дома также имеют большую стоимость при перепродаже, поскольку они, как правило, обеспечивают больший прирост капитала. Фото: realestate.com.au/buy


Минусы

  • Стоимость: домов, как правило, дороже, чем другие типы недвижимости в том же районе.
  • Расположение:  в популярных локациях дома либо дороже, либо раскупаются застройщиками.
  • Техническое обслуживание: содержать дом в хорошем состоянии — большая работа.Есть уборка, садоводство, сантехника и целый ряд других задач, не говоря уже о ремонте.
  • Большие счета: Дома , как правило, труднее отапливать и охлаждать, что означает большие счета за коммунальные услуги. Вы также должны оформить страховку самостоятельно, что означает более высокие страховые взносы.

Квартира

Квартира — это автономная квартира, которая является частью более крупного комплекса.

Когда вы владеете квартирой, вы находитесь на стратовом титуле, что означает, что квартира принадлежит вам, но право собственности на общее имущество делится между разными владельцами.

Это также означает, что вы будете принадлежать к юридическому лицу и должны соблюдать определенные уставы. Как член юридического лица, вам нужно будет платить корпоративные сборы, чтобы покрыть ремонт и техническое обслуживание мест общего пользования. Точная сумма, которую вы заплатите, будет зависеть от размера участка, которым вы владеете, а также от размера комплекса зданий, его возраста и удобств.

Более низкая покупная цена и более удобное расположение, как правило, являются самыми большими преимуществами владения квартирой, а это означает, что они, как правило, лучше всего подходят инвесторам в недвижимость и одиноким владельцам первого дома.

Профи

  • Доступность: квартиры , как правило, более доступны по цене, чем отдельно стоящие дома.
  • Местонахождение: Жилые комплексы часто строятся рядом с популярными объектами инфраструктуры, такими как транспортные и торговые центры.
  • Минус техническое обслуживание:  Корпоративный ремонт кузова и техническое обслуживание мест общего пользования.
  • Безопасность: новых квартир, как правило, имеют карты считывания и видеонаблюдение, а наличие большего количества людей, как правило, является плюсом.
  • Удобства: единиц могут иметь дополнительные удобства, такие как тренажерные залы, бассейны, лифты и теннисные корты.
  • Более низкие счета: проживание в квартире будет стоить вам меньше, когда речь идет о воде, отоплении и газе.

В многоквартирных домах часто есть современные удобства, такие как тренажерные залы, сауны и кафе. Фото: realestate.com.au/buy


Минусы

  • Меньше площади: квартиры обычно меньше, и многие из них имеют ограниченное или отсутствующее наружное пространство.
  • Корпоративные сборы: они могут быть дешевыми в старых квартирах, но могут стать довольно дорогими, если в вашем комплексе много удобств.
  • Ограниченная гибкость: постановления определяют, можно ли держать домашних животных, допустимый уровень шума, где можно повесить белье и можно ли делать ремонт.
  • Меньше парковочных мест: конкуренция за парковочные места вокруг высотных зданий возросла, и отдельное место в вашем титуле может быть дорогостоящим.

Таунхаус

Таунхаус — это многоуровневое здание, имитирующее традиционный дом, принадлежащий сословию. Это означает, что вы владеете жильем, но делите землю с другими людьми.

Как правило, таунхаусы предлагают пространство и уединение дома, предоставляя вашей семье пространство для передвижения, и часто имеют внешний двор.

Однако у вас все еще есть юридическое лицо и, следовательно, сталкиваетесь с аналогичными ограничениями на квартиру.

Профи

  • Площадь:  таунхаусы часто бывают двух- или трехэтажными и в них больше места, чем в квартире.
  • Современные удобства: из-за недавнего бума строительства таунхаусов многие из этих жилищ имеют современные удобства, такие как ванные комнаты и планировки этажей открытой планировки.
  • Конфиденциальность:  построены по принципу дома, таунхаусы не имеют общих зон.
  • Ограниченная свобода:  вы по-прежнему связаны уставом, но он, как правило, более мягкий, чем жилые комплексы.
  • Цена: таунхаусы дешевле домов.
  • Адрес: Покупка таунхауса ближе к городу или пляжу, или на конкурентном рынке недвижимости более доступна, чем покупка дома.

Один таунхаус часто является частью крупной застройки и очень похож на другой. Фото: realestate.com.au/buy


Минусы

  • Площадь: меньше площади дома.
  • Цена: дороже квартиры.
  • Общее название: вы находитесь на схеме слоев.
  • Нет индивидуальности: таунхаусы часто имеют ту же планировку и дизайн, что и соседние здания, и, как правило, лишены индивидуальности.
  • Конфиденциальность: у вас меньше личного пространства, чем в доме, и вы обычно делите стены с соседями.
  • Земельный участок: меньший размер участка.
  • Лестницы: таунхаусы обычно занимают от двух до трех этажей, что может не подходить для пожилых владельцев или владельцев с ограниченными возможностями.
  • Стоимость перепродажи:  таунхаусы обычно имеют меньший прирост капитала, чем дом, примерно такой же, как квартира.

Многоквартирные дома

Многоквартирные дома, которые могут включать либо отдельный дом, либо пристроенное жилое помещение, считаются единицей из-за раздела земли. Адреса обычно имеют номер или букву, прикрепленную к номеру улицы, например. 1/29 или 42Б.

Технически все городские и пригородные кварталы являются подразделениями более крупных участков земли, которые были разделены и объединены в улицы и пригороды, известные нам сегодня. С годами эти кварталы были разделены на более мелкие участки для размещения растущего населения.Например, обычно участки земли в пригородах Австралии составляли около четверти акра или 1101 кв.

Кварталы во многих городских районах имеют тенденцию к уменьшению, особенно вблизи центральных деловых зон, но обычно пригороды имеют стандартный размер, характерный для большинства жилых домов.

Блоки, разделенные на части, будут меньше, чем средний блок в этом районе, отсюда и более доступная цена, что позволит большему количеству покупателей получить доступ к земле.

Часто эти объекты собственности могут иметь общие подъездные пути, парковочные места или другие открытые пространства и могут принадлежать или не принадлежать корпорации владельцев.

Этот стиль жилья может быть популярен среди тех, кто ищет все преимущества дома, но не имеет бюджета или желания строить целый блок в том же районе. Это могут быть молодые семьи, лица, сокращающие штаты, или инвесторы.

Профи

  • Цена : Части будут дешевле, чем полные блоки в той же области.
  • Тип жилья: Во многих районах есть традиционные отдельно стоящие семейные дома со всей индивидуальностью и простором, которые им присущи.
  • Возможность вносить изменения: Владельцы могут вносить изменения в свои жилища так же, как и в отдельный дом, при условии, что он не является частью общего или общего пространства, в отличие от владельцев страты.
  • Открытое пространство: Частные участки часто имеют либо передний двор, либо задний двор, либо уменьшенные версии того и другого, в зависимости от того, где дом расположен в квартале.

Минусы

  • Конфиденциальность: Некоторые дома в разделенных блоках могут быть построены близко друг к другу, что может повлиять на конфиденциальность.
  • Цена: Квартиры такого типа могут стоить дороже, чем таунхаусы в тех же районах.
  • Земля: Размер земли будет меньше, чем целый квартал.
  • Стоимость перепродажи: Стоимость перепродажи будет меньше, чем у полного блока.

Вопросы, которые следует задать себе перед принятием решения о покупке недвижимости

Выбирая между домом, секцией, таунхаусом или квартирой, нужно учитывать несколько факторов, когда дело доходит до инвестиций:

  • Что вы можете себе позволить?
  • Насколько велика ваша семья?
  • Потребуется ли вам увеличивать или уменьшать штат в будущем, что приведет к увеличению затрат на транзакционные издержки?
  • У вас есть домашние животные, которым требуется место на улице?
  • Хотите развлечься на улице?
  • Нужен ли гараж?
  • Хотите сделать ремонт?
  • Вам нравится жить рядом с соседями?
  • Вы не возражаете против совместного использования помещений?
  • Знаете ли вы, что такое схема страт, и хотели бы вы иметь с ней дело?
  • Не возражаете ли вы оплатить корпоративные сборы?
  • Вы хотите владеть физической землей?
  • Вы навсегда останетесь собственником или сдадите недвижимость в аренду?
  • Для инвесторов: найдет ли этот тип недвижимости привлекательным для арендаторов?

Вот какую прибыль вы должны получать от аренды недвижимости

Задумывались ли вы когда-нибудь, сколько прибыли вы должны получить от сдачи в аренду недвижимости? Если у вас есть дополнительные деньги для инвестирования, и вы думаете о том, чтобы вложить их в сдаваемую в аренду недвижимость, вы должны сначала подумать, сколько вы можете потратить по сравнению с тем, сколько вы можете ожидать заработать, прежде чем вкладывать свои деньги.

В этом посте я проведу полный анализ и разбивку расходов, прибыли от движения денежных средств и суммы собственного капитала для каждой из трех моих сдаваемых в аренду объектов, которыми я владею в течение трех-четырех лет.

Что нужно знать при инвестировании в недвижимость

Когда вы изучаете, какую прибыль вы должны получать от аренды недвижимости, вам следует помнить о нескольких вещах, которые помогут вам принимать обоснованные решения об инвестициях.

Обналичивание Рефинансирование

Вы можете получить рефинансирование с выплатой наличных, когда стоимость вашего дома или сумма вашего капитала в нем вырастет. Это позволяет вам взять новый ипотечный кредит на большую сумму, чем ваш первоначальный кредит. Затем вы можете взять разницу между обоими этими кредитами наличными. По сути, вы превращаете часть своего капитала в наличные деньги. Затем вы можете использовать эти деньги на все, что захотите, например, на ремонт дома или дополнительные инвестиции в другую недвижимость.

Традиционное финансирование

Традиционное финансирование — это то, о чем думает большинство людей при покупке недвижимости. Для этого типа финансирования вы берете ипотечный кредит в финансовом учреждении, чтобы помочь оплатить покупку и вернуть ее со временем. Этот тип финансирования, как правило, более доступен и имеет лучшие условия кредитования для покупателя.

Ссуда ​​твердых денег

Твердые денежные ссуды финансируются частными предприятиями или отдельными лицами. Они, как правило, имеют более высокие процентные ставки, больше сборов и более короткие сроки.Это лучше всего работает для объектов, которые нуждаются в капитальном ремонте. Но если вы знаете, что стоимость недвижимости резко возрастет после завершения ремонта, оно того стоит.

Нанять управляющего недвижимостью

Я плачу управляющей компании за управление всеми тремя моими объектами недвижимости. Вы можете нанять управляющую компанию, чтобы вам не нужно было беспокоиться об арендаторах, сборе арендной платы, выселении, составлении графика подрядчиков и других связанных с этим вопросах.

Найм менеджера, который позаботится об этом, позволит вам не отвлекаться и следить за всей вашей собственностью, не тратя много времени.Конечно, если вам интересно, какую прибыль вы должны получать от аренды недвижимости, найм управляющего недвижимостью сократит часть вашего дохода.

Предыстория моей арендуемой недвижимости

В период с 2016 по 2017 год я приобрел все три сдаваемых в аренду объекта. Цена на все три ниже средней для моего города, но все они отличного качества и расположены в хороших местах. Средняя цена в Сан-Антонио составляет около 225 000 долларов, а каждая недвижимость в настоящее время оценивается от 130 000 до 190 000 долларов.Чтобы продемонстрировать, какую прибыль вы должны получать от сдачи в аренду недвижимости, ниже я разбил расходы и затраты по каждому из них.

Санрайз Крик

  • Размер: 1 086 квадратных футов
  • Дата покупки
  • Дата покупки: 13.03.2017
  • Куплено Price: $ 66,887
  • Сумма финансируется: $ 80 000
  • СНИЖЕННЫЙ ОПЛАТЫ: — $ 13,113
  • Затраты на закрытие / $ 2,007
  • .
  • Общая сумма денежных вложений: 20 663 долл. США
  • Сегодняшняя стоимость: 130 000 долл. США

Это имущество было выставлено на продажу в проблемном состоянии и нуждалось в капитальном ремонте.Я купил его за 66 887 долларов и потратил 31 769 долларов на ремонт, что в сумме составляет около 100 000 долларов после вычитания 2 007 долларов, которые я заработал на закрытии. Если вам интересно, сколько прибыли вы должны получить от аренды недвижимости, объем необходимого ремонта будет играть роль в том, сколько вы заработаете.

Этот дом принадлежал одному из членов моей семьи, который собирался переехать из штата. Имущество было не в состоянии продать розничному покупателю, поэтому я решил купить его сам и договориться с продавцом.

Структура этой сделки заключалась в том, что продавец по-прежнему будет иметь право собственности на дом и будет производить платеж по ипотеке. Тем не менее, я буду платить за них по ипотеке, пока не закончу ремонт дома. Я заключил эту сделку только потому, что работал с членом семьи, поэтому я знал, что могу доверять результату.

После того, как я закончу ремонт, я куплю дом как традиционную инвестиционную недвижимость со скидкой 20% от стоимости после ремонта (ARV). Эта структура помогла бы мне избежать необходимости брать твердый денежный кредит и рефинансировать недвижимость после ее завершения.Затем продавец должен был выплатить мне разницу между тем, за что я первоначально купил дом, 66 887 долларов, и стоимостью после ремонта после закрытия сделки, которая составила 100 000 долларов.

Я заплатил первоначальный взнос в размере 20 000 долларов (20% от 100 000 долларов АРВ) из своего кармана. С учетом затрат на ремонт в размере 30 000 долларов общая сумма личных расходов составит 50 000 долларов. Однако, поскольку я получил от продавца чек почти на 30 000 долларов после закрытия сделки, мои реальные наличные деньги сократились до 20 000 долларов. Кредит на имущество составил 80 000 долларов США

Однако фактическая рыночная стоимость недвижимости со временем выросла и сейчас составляет 130 000 долларов.На сегодняшний день, за вычетом стоимости кредита, у меня есть около 55 000 долларов в собственном капитале.

Соломенная дорога

  • Размер: 1,360 квадратных футов
  • Дата покупки
  • Дата покупки: 08/12/2016
  • Куплено Price: $ 119200
  • price: $ 119,200
  • Сумма финансируется: $ 95 360
  • Долгобьев выплаты: $ 23,840
  • Затраты на закрытие / комиссию: $ 3576
  • Общая сумма денежных вложений: 33 809 долларов
  • Сегодняшняя стоимость: 187 360 долларов

Я купил Тэтч Драйв у одного из моих клиентов за 119 200 долларов, потому что они не хотели иметь дело с показами и предпочли быстрое закрытие.

Я выторговал 6 000 долларов США на оплату закрытия сделки с продавцом и заработал 7 000 долларов США на комиссионных от продажи недвижимости. Я положил 20% из 119 200 долларов из своего кармана, что составило 23 840 долларов. Эта сумма в сочетании с оставшимися расходами на закрытие в размере 3 576 долларов и расходами на реабилитацию в размере 6 393 долларов означала, что я потерял 33 809 долларов из своего кармана.

Thatch Drive с годами рос в цене и сейчас стоит около 187 360 долларов. Мой первоначальный кредит на это был 95 360 долларов. Если вычесть сумму моего кредита из текущей стоимости имущества, у меня будет примерно 100 000 долларов собственного капитала в доме.

Наветренный путь

  • Размер: 1,360 квадратных футов
  • Дата покупки
  • Дата покупки: 03/27/17
  • Куплено Цена: $ 63 000
  • Сумма Финансируемая: $ 100 000
  • СНИЖЕННЫЙ ОПЛАТЫ: $ -37 000
  • Затраты на закрытие / Комиссию: $ 1 890
  • .
  • Общая сумма денежных вложений: 3 821 долл. США
  • Сегодняшняя стоимость: 139 000 долл. США

Этому дому требовался много ремонтов. Я купил его за 63 000 долларов и потратил 38 931 доллар на ремонт.

На эту недвижимость я получил частный кредит на 100 000 долларов по ставке 5.5% процентная ставка. Этот кредит был не твердыми деньгами или традиционным финансированием, а скорее личным кредитом от кого-то, кого я знаю, кому нужно было вложить часть своих денег, чтобы они работали на них, в виде относительно безопасных инвестиций.

Поскольку сумма ссуды была больше, чем стоимость покупки недвижимости, она покрывала большую часть затрат на ремонт и закрытие, которые были минимальными, поскольку это была покупка за наличные. Этот сценарий означал, что мои личные расходы на недвижимость составили всего 3821 доллар.

Сегодня недвижимость стоит около 139 000 долларов.Мой первоначальный кредит в размере 100 000 долларов теперь сократился до 95 482 долларов, что означает, что у меня есть примерно 43 517 долларов в собственном капитале.

Полная реабилитация + возврат признательности за все три объекта

  • Общий капитал: 197 953,19 долларов
  • Итого из кармана: 57 536,64 долларов

В целом, эти объекты являются отличной инвестицией, потому что я заплатил около 57 536,64 долларов наличными, и теперь у меня чуть меньше 200 000 долларов в собственном капитале примерно за четыре года. с момента моих первоначальных инвестиций.

Два из этих объектов нуждались в капитальном ремонте.Я бы оценил, что 50% моего общего дохода основано на ремонте собственности, а оценка составляет остальные 50%.

Помимо реабилитации и оценки, есть дополнительный поток доходов, который вы должны учитывать при определении того, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду недвижимости: денежный поток.

Какую прибыль вы должны получать от аренды недвижимости

Хотя я мог бы продать эту недвижимость, я решил сохранить ее и сдать в аренду. В результате я получаю постоянный денежный поток от всех них. Я также получаю больше капитала, поскольку стоимость недвижимости со временем растет.

Я использую Quickbooks для отслеживания всех своих расходов и доходов, связанных со всеми тремя объектами недвижимости. В приведенной ниже таблице показано, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду недвижимости с точки зрения денежного потока. В частности, я анализирую денежный поток с 2018 по 2020 год.

Анализ денежных потоков от моей собственности за 2018–2020 годы

Я начал сдавать дома в аренду в 2017 году, поэтому данные за полный год начались в 2018 году. С тех пор и до конца 2020 года я сменил трех арендаторов: один в Уиндворд-Уэй и два в Санрайз-Крик.У Тэтча не было смены арендатора.

Имейте в виду, что все эти три свойства находятся под управлением собственности, так что я полностью невмешательство. Я знаю о таких вещах, как необходимое техническое обслуживание или всякий раз, когда арендатор не собирается продлевать договор аренды, посредством уведомлений по электронной почте. Помимо этого, я просто получаю прямой депозит каждый месяц вместе с доходом от аренды за вычетом платы за управление недвижимостью и любых расходов на содержание, понесенных в этом месяце.

Дополнительные расходы, которые я плачу, включают страховку, ежегодные налоги и любые капитальные расходы, необходимые для собственности.Капитальные затраты — это значительные расходы, выходящие за рамки обычного технического обслуживания. Например, в 2018 году мне пришлось заменить крышу на Тэтч-Драйв и часть электрической системы внутри Наветренной дороги.

За три полных года, в течение которых я владел этими тремя инвестиционными объектами, их денежные потоки составили в общей сложности 21 708,33 доллара США. Ежегодно это составляет 7 236 долларов США за три объекта вместе взятых или 2 412 долларов США по отдельности. Это означает, что каждое свойство приносит около 200 долларов в месяц в денежном потоке.

Если вы посмотрите на свойства по отдельности, вы заметите, что некоторые из них работают лучше, чем другие. Это из-за капитальных затрат, которые я заплатил на Windward Way и Thatch Drive.

Четыре расхода для рассмотрения

Хотя инвестирование в недвижимость – это, как правило, отличная инвестиция, вы должны иметь в виду, что потребуются большие расходы. Если вы не можете позволить себе принять это во внимание, возможно, сейчас не самое подходящее время для инвестиций в недвижимость.

Вакансия

На самом деле, вы, скорее всего, не будете получать арендную плату за весь год.Даже если недвижимость сразу сдается в аренду, арендатору все равно нужно получить одобрение, поэтому немедленных арендных платежей может и не быть.

А если не сдают сразу, то надо продавать и ставить, пока ждешь арендатора. По этой причине разумно учитывать 10% вашего заработка на вакансию. Например, предположим, что вы заплатили по ипотеке 1800 долларов и берете 2000 долларов за арендованное имущество. Если вы учтете 10% от этой суммы на вакансию, что составляет 200 долларов, вы просто окажетесь в безубыточности со своей ипотекой в ​​​​1800 долларов.

Вакансия не является расходом, который указан в моем отчете о прибылях и убытках выше. Однако, исходя из цены, по которой сдается моя недвижимость, при 100-процентной занятости моя валовая арендная плата, полученная за три года, была бы ближе к 127 000 долларов. Это означает, что я потерял около 5000 долларов из-за вакансий, что составляет чуть менее 5%. Но и с выселением мне не приходилось сталкиваться, потому что рынок аренды в моем городе растет. По этой причине я по-прежнему рекомендую вам фактор 10% для вакансии.

Техническое обслуживание

Я откладываю от 5% до 10% своего заработка на содержание.Если это более новая недвижимость, о которой хорошо заботились или недавно отремонтировали, безопасно снизить ее до 5%. В противном случае, для старых домов, которые нуждаются в регулярном обслуживании, лучше 10%.

За три года я заплатил 6 655 долларов за обслуживание своей собственности. Эта сумма составляет примерно 5% от 122 282 долларов валовой арендной платы, которые я получил за тот же период времени.

Капитальные затраты

Рекомендуется оставлять от 5% до 10% вашего заработка на капитальные затраты. Эти расходы обычно представляют собой значительный ремонт, который потребуется имуществу на протяжении всей его жизни, например, новая крыша или замена кондиционера.

По этой причине разумно планировать заранее и откладывать немного денег, чтобы вы могли себе их позволить, когда придет время. Я потратил 10 287 долларов на капитальные затраты, что составляет чуть менее 10% от моей общей валовой арендной платы.

Плата за управление недвижимостью

Я также откладываю 10% своего заработка на оплату услуг по управлению недвижимостью. Если вы планируете управлять недвижимостью самостоятельно, вам не нужно беспокоиться об этом. Но если вы хотите быть более невнимательным к своим инвестициям, то это может быть оправданным расходом.

У меня фантастическая сделка с управляющей компанией. За три года я заплатил 10 617 долларов за управление недвижимостью, что составляет чуть менее 10% от моей валовой арендной платы за эти годы.

Правильное прогнозирование денежных потоков

Если вы учтете 10 % на пустующие помещения, 10 % на управление недвижимостью, 10 % на капитальные затраты и 10 % на техническое обслуживание, это 40 %, которые вы должны вычесть из арендной платы, которую вы получаете от этой собственности. Например, если бы вы заработали 1000 долларов, на самом деле вы зарабатываете 600 долларов.

Таким образом, если ваш ипотечный кредит превышает 600 долларов, вы, скорее всего, не будете иметь положительного денежного потока. Но если меньше, то у вас будет оборотный актив.

Анализ общей рентабельности инвестиций

Чтобы рассчитать общий доход от инвестиций, вам необходимо учитывать принудительное повышение стоимости за счет реабилитации, пассивное повышение стоимости за счет увеличения стоимости недвижимости с течением времени и денежный поток, заработанный (или потерянный) за эти годы.

Я использую бесплатный инструмент под названием Dealcheck , чтобы проверить цифры по всем своим сделкам перед их покупкой. Этот инструмент также отлично подходит для клиентов-инвесторов, которые хотят увидеть свою потенциальную прибыль от данной недвижимости. Кроме того, вы можете использовать этот инструмент, чтобы узнать, является ли сохранение инвестиций более выгодным, чем их продажа и вложение капитала в другой актив.

Все, что вам нужно сделать, это ввести в систему несколько необработанных цифр, включая цену покупки, расходы на реабилитацию, сведения о кредите и прогнозируемые расходы.

Купи и держи прогнозы

DealCheck может создать отчет под названием «Прогнозы покупки и удержания», в котором показаны ваши ожидаемые доходы после разной продолжительности владения.Ниже приведены примеры того, как выглядит отчет для каждой из трех моих сдаваемых в аренду объектов.

Санрайз Крик
Соломенная дорога
Наветренный путь

В этом отчете ваши доходы разбиваются в зависимости от того, владеете ли вы своей собственностью от одного года до 30 лет. Он включает в себя накопление капитала и денежный поток и сравнивает их с вашими первоначальными инвестициями, чтобы показать, как будут выглядеть нормы прибыли, если вы продадите недвижимость в определенное время.

Есть два показателя, на которые я рекомендую обратить внимание, чтобы определить, какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости:

Рентабельность собственного капитала

Это доход, который я зарабатываю в виде денежного потока в зависимости от того, сколько акций я имею в собственности.В идеале это число должно быть выше 4%. Если он меньше, вам следует подумать о рефинансировании имущества и снятии наличных или о его продаже и реинвестировании средств.

Я стремлюсь к 4%, потому что считаю, что недвижимость со временем дорожает примерно на 3%. Если вы добавите 4% денежного потока к 3% прироста, это составит 7% общей прибыли на ваш капитал. Что-то меньшее, чем это, и вам будет лучше использовать этот капитал в более доходных инвестициях.

Внутренняя норма доходности

Эта цифра говорит мне о годовом процентном доходе, который я могу получить от своих инвестиций в течение всего срока владения.Например, если вы посмотрите на Windward Way, то увидите, что через пять лет я получу годовой доход в размере 108,6% от моих первоначальных инвестиций в размере 3821 доллара.

Внутренняя норма доходности учитывает начисление сложных процентов. Как видите, общая доходность за те же пять лет составила бы 2095,3%. Разговор об отличной инвестиции!

Подходит ли вам инвестирование в недвижимость?

Чтобы определить, какую прибыль вы должны получать от сдачи в аренду недвижимости, учтите четыре расхода, которые мы рассмотрели выше, в дополнение к вашей ипотеке, чтобы определить, каким будет ваш денежный поток.Очень важно сделать эти расчеты, прежде чем инвестировать свои деньги. Таким образом, вы можете решить, является ли недвижимость выгодной инвестицией.

В общем, хорошее эмпирическое правило заключается в том, что если вы можете арендовать недвижимость за 1% от стоимости покупки, то это может быть стоящей инвестицией. И если вы можете сделать больше, даже всего 2%, это отличная возможность добавить положительный денежный поток в свой портфель.

Когда вы думаете, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду недвижимости, помните, что недвижимость все равно может быть выгодной инвестицией, даже если денежный поток нейтральный или отрицательный.Это будет иметь место, если вы предполагаете, что оценка в этой области увеличится выше среднего.

Как правило, я видел, что сдаваемая в аренду недвижимость в районах с низким доходом, как правило, имеет больший денежный поток, но меньше оценивается, в то время как сдаваемая в аренду недвижимость в районах с более высоким доходом, как правило, имеет большую ценность, но меньший денежный поток.

Помимо денежного потока, еще одной причиной для инвестиций в недвижимость является то, что вы получаете налоговые льготы. Вы сможете списать некоторые расходы, такие как содержание, управление имуществом и даже амортизацию.Амортизация является значительным преимуществом, потому что вы можете получать доход от имущества и списывать большую его часть из-за амортизации.

Заключительные мысли о том, как стать инвестором в недвижимость

Если вы можете себе это позволить, инвестиции в недвижимость, безусловно, могут стать ценным способом приумножить ваши деньги. Надеюсь, этот пример трех моих собственных объектов показал, какую прибыль вы должны получать от сдачи в аренду недвижимости. Следуйте советам в этом посте, чтобы помочь вам правильно инвестировать в недвижимость и принимать разумные решения со своими деньгами.Чтобы получить дополнительные советы, ознакомьтесь с моим постом о 10 советах по финансовой независимости для агентов по недвижимости.

Инвестировали ли вы раньше в недвижимость? Если да, то каков был ваш опыт? Позвольте мне знать в комментариях ниже. Я хотел бы услышать от вас!

Хотели бы вы сотрудничать со мной?

Я помог сотням агентов по недвижимости, руководителей групп и брокеров по всей стране увеличить свои продажи, присутствие в Интернете и создать масштабируемые системы. Я хотел бы иметь возможность работать с вами. Вместе мы можем сделать этот год для вас еще лучше!

Инвестиции в недвижимость для начинающих: что такое правило 2%?

Великая рецессия 2007 года и последовавший за ней крах жилья заставили людей по понятным причинам с подозрением относиться к инвестициям в недвижимость. Однако с тех пор цены на жилье неуклонно росли, и многие теперь задаются вопросом: стоит ли мне инвестировать в недвижимость?

Инвестиционная недвижимость может быть надежной стратегией для накопления богатства, особенно сегодня, и есть несколько основных стратегий, которым вы можете следовать.

Покупка недвижимости и сдача ее в аренду может позволить вам эффективно платить по ипотеке и, возможно, зарабатывать дополнительные деньги за счет дохода от аренды. Сдача вашей собственности в аренду также может дать вам пассивный доход , что позволит вам проводить время в другом месте, продолжая накапливать капитал. Покупка и аренда — это простой способ инвестировать в недвижимость. Что важно знать?

Правило двух процентов: верно ли оно?

Правило двух процентов в сфере недвижимости относится к тому, какой процент от общей стоимости вашего дома вы должны запрашивать в качестве арендной платы.Другими словами, за недвижимость стоимостью 300 000 долларов вы должны просить не менее 6 000 долларов в месяц, чтобы она окупилась.

 Однако реальность такова, что правило 2% часто невозможно выполнить на рынках городской недвижимости. Это может быть хорошим эмпирическим правилом для понимания того, что вам нужно будет взимать, чтобы очень быстро получить положительный денежный поток: однако средняя стоимость аренды в таком городе, как Филадельфия, составляет 1660 долларов, в то время как средний дом стоит 203 000 долларов. Другими словами, взимание 4000 долларов за аренду дома в среднем будет не соответствовать местному рынку аренды.

На большинстве рынков более реалистичным является диапазон от 0,8% до 1,3%. Чтобы выяснить, сколько вы можете взимать за аренду, рекомендуется использовать Facebook, Craigslist, Apartment. com и т. д., чтобы узнать, сколько берут другие арендодатели в этом районе. Если ваш листинг неконкурентоспособен, у вас возникнут проблемы с поиском постоянных арендаторов. Обратите внимание на: 

  • Размер участка
  • Количество спален
  • Количество ванных комнат
  • Включенные удобства
  • Год постройки

При сравнении другой сдаваемой в аренду недвижимости с вашей собственной.

Налог на прирост капитала

Если вы , а не собираетесь жить в своей инвестиционной собственности, будет применяться налог на прирост капитала в отношении инвестиционной недвижимости (если вы живете в ней не менее 2 лет, вы можете минимизировать — или даже устранить — ваша ответственность по налогу на прирост капитала).

Если вы владеете недвижимостью менее года, вы, по сути, будете платить столько же налогов, сколько облагается налогом ваш обычный доход. Если вы владеете недвижимостью не менее года, это считается долгосрочным приростом капитала. Эти доходы облагаются налогом по более низкой ставке: 0%, 15% или 20% в зависимости от вашего дохода и статуса подачи.

Рост цен — еще один способ разбогатеть с помощью недвижимости. Во многих городах США цены на жилье быстро росли в течение последних пяти лет. В Филадельфии, например, средняя стоимость дома увеличилась на 14,2% по сравнению с прошлым годом — дом стоимостью 150 000 долларов в 2015 году сейчас стоит около 245 000 долларов. Поскольку жилищный фонд США упал до исторического минимума, поддерживая острую конкуренцию среди покупателей, вполне вероятно, что эта тенденция сохранится в обозримом будущем.

Рост цен, тем не менее, должен быть уравновешен уровнем инфляции (около 1,4% в год), и, конечно же, домовладельцы ежегодно теряют деньги из-за налогов, содержания и других расходов. Вот почему домовладельцы обычно предпочитают использовать свою инвестиционную недвижимость в качестве жилья, сдавать в аренду комнату или сдавать в аренду всю собственность.

Как найти инвестиционную недвижимость для продажи

Работа с опытным риелтором — лучший способ найти инвестиционную недвижимость. Они могут направить вас от домов, в которых в будущем могут возникнуть дорогостоящие проблемы, и направить вас к домам, которые, скорее всего, в ближайшие годы быстро окупятся, основываясь на их опыте и знании местности.

Наше руководство по смене домов содержит дополнительные советы о том, как найти объекты недвижимости, особенно объекты, которые могут потребовать некоторой доработки, прежде чем их можно будет заселить.

На что следует обратить внимание

Какие факторы важны для района (и, следовательно, имущества) с ростом цен?

  • Рост : если в районе наблюдается приток новых молодых семей и много зданий, цена на жилье в этом районе обычно увеличивается.
  • Местные школы : доступ к школам и качество школ остаются движущей силой повышения стоимости недвижимости
  • Пешеходная доступность: районов с легким доступом к местным магазинам, ресторанам и удобствам становятся все более популярными. Это может привести к предсказуемому росту цен.
  • Nature: Исследования Вашингтонского университета показывают, что дома, расположенные рядом с природными парками и открытыми пространствами, стоят на 8-20% дороже, чем сопоставимые объекты.
  • Коммерческая недвижимость: Starbucks на каждом углу может работать на ваши инвестиции.Согласно Homelight, «исследования показывают, что дома рядом с Whole Foods, Trader Joes и Starbucks оцениваются быстрее, чем другие дома».

И, конечно же, на рост цен (или его отсутствие) влияют многие другие факторы, такие как демографические тенденции, экономика и ставки по ипотечным кредитам, которые бывает труднее предсказать.

REIT, или инвестиционные фонды недвижимости, — это еще один способ участвовать в инвестициях в недвижимость. Как и на фондовом рынке, вы в основном инвестируете в портфель инвестиций компании в недвижимость.Они считаются хорошей инвестиционной категорией, поскольку обеспечивают высокую доходность и долгосрочный прирост капитала.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.