Апартаменты и квартира в чем юридическая разница 2019: Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

Апартаменты с гостиничным сервисом в Москве

Формат обслуживаемых жилых апартаментов становится все популярнее. Эксперты говорят, что это новый мощный тренд на мировом рынке недвижимости. В течение последних нескольких лет доля апартаментов с гостиничным сервисом существенно выросла в Америке и Европе, а сегодня такой формат активно развивается в России.
Чаще всего жилье с гостиничным сервисом располагается в центральных районах мегаполисов, деловых и туристических центрах. Основное отличие от обычных квартир заключается в том, что собственники апартаментов имеют доступ ко всем опциям высококлассного отеля. Как правило, набор привилегий включает в себя возможность пользования рецепшн-службой, химчисткой, сервисом уборки квартир, выгула животных, круглосуточной доставкой еды из ресторана. А также доступ к переговорным комнатам, СПА-блокам, салонам красоты, тренажерным залам, бассейну и т.д.
На текущий момент в Москве можно выделить такие многофункциональные комплексы как «Звезды Арбата», ЖК «Roza Rossa», «Fairmont Vesper Residence» и «ВТБ Арена Парк». Рассмотрим подробнее характеристики и функционал каждого из них.

«Звезды Арбата»

Этот комплекс находится в ЦАО Москвы по адресу: ул. Новый Арбат, 32. По мнению подавляющего большинства экспертов рынка недвижимости, этот проект является лучшим в столице. В него интегрирован пятизвездочный сервис отеля мирового уровня — бренда «Marriott». С владельцами недвижимости заключается договор на предоставление пакета услуг. Расчет происходит постфактум, при этом на депозите собственника имеется сумма равная $1 тыс. Среди услуг — уборка квартир по нужному графику, мелкий бытовой ремонт, доставка еды из трех ресторанов, имеющихся в комплексе, со скидкой 10% от цены меню. А также услуги консьержа, конференц-залы, химчистка, магазины и многое другое.

Но главная особенность комплекса в том, что в одном здании с ним располагается Российский национальный центр реабилитации и курортологии. Здесь помимо традиционного медицинского сервиса можно получить уникальные услуги по оздоровлению и восстановлению организма. Косметология, физиотерапия, массаж, бальнеология, грязелечение и др. Здесь есть бассейн с настоящей рапой, комната искусственного снега, криосауна, хаммам, аромасауна, финская и русская баня, лечебные жемчужные, серные и другие ванны, соляная пещера, а также собственные источники лечебной минеральной воды. При условии внесения определенного депозита собственники жилья получают преимущественный доступ ко всем процедурам Центра.

«Roza Rossa»

Этот комплекс апартаментов находится в Хамовниках, по адресу: ул. Зубовская, 7. В нем действует эксклюзивный круглосуточный сервис от бренда «Metropol hotel». Как утверждают учредители апарткомплекса, это первый авторский комплекс апартаментов в столице, он создан итальянским архитектором и дизайнером с мировым именем — Пьеро Лиссони. Современное стильное минималистичное здание включает 120 приватных апартаментов с роскошными панорамными окнами и бутик-отель.
К услугам владельцев апартаментов — завтрак к назначенному времени, услуги консьержа, горничной, няни, уход за одеждой, СПА-обслуживание в апартаментах и др. Собственники жилья могут пользоваться инфраструктурой комплекса — бутиками, ресторанами и барами, бассейном, фитнес-залом, переговорными комнатами, подземным паркингом, помещениями для мотоциклов, велосипедов и колясок. Вход в апартаменты возможен через автономные входные группы с индивидуальными лобби и лаунж-зонами.

«Fairmont Vesper Residence»

Этот элитный комплекс находится в самом сердце Москвы по адресу: ул. 1-я Тверская-Ямская, 2. Это совместный эксклюзивный проект компании «Vesper» и фешенебельного отельного бренда с мировым именем «Fairmont Hotels». Комплекс состоит из двух зданий с отдельными входами, в одном из которых расположен 5*отель, в другом — 36 жилых апартаментов класса «de luxe». Верхний этаж занимает роскошный пентхаус площадью 1 042 кв. м. с высотой потолков 4,2 м. Здания соединены общими уровнями, на которых размещаются конференц-залы, фитнес-клуб с бассейном, магазины, рестораны и паркинг.
Круглосуточно к услугам владельцев жилья вся инфраструктура и безупречный сервис ведущего мирового гостиничного оператора — консьерж-сервис, портье, доставка блюд из ресторана отеля, персональный шеф-повар, техническое и бытовое обслуживание апартаментов, услуги портного, няни, химчистка, доставка продуктов и др.

«ВТБ Арена Парк»

Это концептуальный проект, который удостоен сразу нескольких престижных международных наград. Он включает в себя один из крупнейших спортивных объектов столицы — стадион «Динамо» на более чем 26 тысяч мест, малую спортивную арену, а также квартал из 13 корпусов, в том числе современный жилой комплекс, несколько офисных зданий, отель «Hyatt Regency Moscow, Petrovsky Park» и главный офис спортивного общества «Динамо».
Это великолепная возможность владеть апартаментами недалеко от центра Москвы, в окружении живописного зеленого Петровского парка. В комплексе обустроен самый большой внутренний двор-парк, его площадь превысит 1,5 гектар. Жителям комплекса доступен полный пакет высококачественного сервиса 5-звездочного отеля «Хайят». А также собственники апартаментов получают эксклюзивный доступ к развитой инфраструктуре комплекса, включающей премиальный фитнес и СПА-центр, поземный паркинг, банкетные залы, кафе, рестораны, магазины, банки и т. д.

Как отмечают эксперты, сегодня рынок премиальной недвижимости все отчетливее развивается в направлении апартаментов с гостиничным сервисом. Они предоставляют беспрецедентные возможности комфортной эксплуатации жилья, как в моменты присутствия, так и в периоды отсутствия хозяев. Полное обслуживание экономит ценное время владельцев жилья на поиск помощников по хозяйству и качественного бытового сервиса.

Как сдать апартаменты или хостел в аренду. Требования закона к мини-отелям.

А договор с гостем — это обязательно? Что вообще должно в нем быть?

Я считаю, что договор заключать нужно, и чем он подробнее, тем лучше. Договор надо будет составить самостоятельно, с соблюдением действующего законодательства. Все пункты должны быть максимально понятны для каждой из сторон соглашения.

В Гражданском кодексе РФ и Жилищном кодексе РФ есть существенные условия, которые обязательно нужно прописывать в договоре найма. Остальные пункты отельер вправе указывать на свое усмотрение.

В договоре, по моему мнению, необходимо указать, что вы сдаете не койко-место, а комнату, и прописать, на какое количество проживающих она рассчитана. Опишите, какое имущество есть в помещении и в каком оно состоянии. Если возникнет спорная ситуация, когда гость что-то испортил, вам будет проще отстоять свою позицию. Есть два способа решить проблему: урегулировать вопросы самостоятельно в досудебном порядке или заявлять иск и доказывать свою позицию в суде.

Я собственник апартаментов/хостела. C какими инспекциями мне придется взаимодействовать? Например, с СЭС, ФМС, пожарными, Роспотребнадзором?

Давайте разберемся с названиями проверяющих органов. Понятий СЭС и ФМС больше не существует, так как были созданы Роспотребнадзор и Управление по вопросам миграции МВД РФ. Пожарные относятся к системе МЧС РФ.

Если вы находитесь в жилом помещении и оказываете услуги по краткосрочному или долгосрочному размещению, какие-либо дополнительные отношения выстраивать пока не требуется. Возможно, такая практика появится позже. Слишком быстро появилась новая ниша взаимоотношений.

Если помещение нежилое, придется решать вопросы с различными уполномоченными органами. В ходе проверки их представители проверяют не только объект, но и документы. Не забудьте их подготовить.

Всегда следует помнить, что вы отвечаете за жизнь и здоровье ваших гостей. Обеспечить им комфортное и безопасное пребывание — ваша основная задача.

Какие органы следят за тем, как мини-сегмент соблюдает законы?

Прийти с проверкой могут представители Роспотребнадзора, прокуратуры, МЧС, МВД, в том числе из подразделений УМВД РФ по вопросам миграции. Список уполномоченных лиц этим не ограничивается.

Проверки могут быть как плановыми, так и внеплановыми. С графиком плановых проверок можно ознакомиться на сайте Генпрокуратуры РФ. А внеплановые проверки случаются после жалоб, например, если соседи заподозрили, что в вашем помещении живут нелегальные мигранты. Как правило, о таких проверках собственника не предупреждают.

У любой проверки должны быть основания. Если проверяющие не могут подкрепить свой визит документами, вы имеете право не пускать их в дом.

Слышал, что всем обязательно нужно пройти классификацию. Что это такое? Хостелам и апартаментам она нужна?

Классификация —  это процедура, в результате которой гостинице присваивается та или иная категория, так называемая звездность.

Обязательная классификация была введена Федеральным законом «Об основах туристской деятельности». Для прохождения классификации установлены сроки:

  • до 1 июня 2019 г. — для гостиниц с номерным фондом свыше 50 номеров; 

  • до 1 января 2020 г. — для гостиниц с номерным фондом от 15 до 50 номеров; 

  • до 1 января 2021 г. — для гостиниц с номерным фондом до 15 номеров. 

В связи с тем, что в Положении о классификации гостиниц хостелы отнесены к гостиницам, они должны проходить указанную процедуру. Апартаменты же в Положении не отнесены к гостиницам, поэтому классификации они не подлежат.

Какие документы регулируют бизнес мини-сегмента?

Для мини-сегмента отдельного правового регулирования гостиничной деятельности не существует. Лишь в Положении о классификации гостиниц требования к объектам различной вместимости несколько отличаются.

Это лишь основные законы, регламентирующие деятельность гостиниц и средств размещения. Всего документов, конечно, больше.

Советую также следить за обновлением информации на сайтах Госдумы, Правительства РФ, Минэкономразвития. Там публикуют не только законы, но и законопроекты. Можно увидеть, как меняется проект, какие чтения он уже прошел, сравнивать различные редакции проектов.


Не пугайтесь объема и количества документов, с ними всегда можно разобраться или обратиться к юристу за разъяснением. Если остались вопросы, пишите Елене Еременко на почту [email protected] или в Фейсбуке.

А если у вас есть вопросы по онлайн-продажам, пишите мне во ВКонтакте или в Фейсбуке. Буду рада помочь!

Мое не жилье: количество апартаментов в Москве выросло вдвое | Статьи

Количество апартаментов в московских новостройках массового сегмента за год выросло почти вдвое — на 43%, рассказали «Известиям» в крупных риелторских компаниях. Этот вид недвижимости не имеет статуса жилья, прописаться в апартаментах нельзя, поэтому они продаются дешевле квартир. Рост предложения вызван снижением покупательской способности граждан и одновременным увеличением цен на квадратные метры. По сравнению с квартирами особенно выгодны апартаменты в центральных районах. Однако, приобретая недвижимость дешевле, в будущем граждане обрекают себя на высокие платежи за ЖКУ — в среднем в таких домах они на 15–20% больше, чем в обычных.

Больше и дешевле

С начала 2020 года предложение апартаментов в новостройках массового сегмента держится на максимально высоком за последние четыре года уровне. По итогам первого полугодия их общее число достигло 3,6 тыс., что на 43% больше, чем в 2019-м, рассказала «Известиям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. При этом количество квартир в сегменте почти не поменялось — 16,6 тыс. год назад против 16,5 тыс. сегодня, добавила она.

— Застройщики реагируют на изменения как на рынке недвижимости, так и в целом в экономике. За последние два года цены на жилье в Москве заметно возросли, что снизило доступность квартир. Поэтому часть клиентов переключилась на апартаменты

, — объяснил генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

В продаже появились и апартаменты эконом-класса, которых раньше практически не существовало на рынке, добавил эксперт.

Популярность такой недвижимости, которая имеет статус коммерческой, а не жилой, объясняется ее низкой по сравнению с квартирами стоимостью — на 10–15% меньше, отметил акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.

Покупатели, которым не принципиальна прописка, охотно рассматривают этот вид недвижимости для собственного проживания. Интересны апартаменты и для инвесторов: стоимость ниже, а сдать апартаменты в аренду можно по цене квартиры, — добавил он.

Особенно выгодны такие объекты в сравнении с квартирами в центральных районах. Поэтому их нередко выбирают москвичи с пропиской, которые хотят переехать, отметила Мария Литинецкая.

Подтвердили тенденцию и другие участники рынка недвижимости. По мнению генерального директора We know Александра Галицына, рост количества апартаментов связан с тем, что год назад девелоперы готовились к переходу на проектное финансирование и старались вывести на рынок как можно больше проектов по старым правилам.

Также весной 2020-го ожидалась «амнистия апартаментов» (перевод их в статус жилья по соответствующему законопроекту) — застройщикам нужно было успеть построить их в прежнем качестве, отметил он.

Перспективы будущего

Возможные готовящиеся изменения закона, по которому апартаменты признают жильем, увеличивают их популярность. Люди покупают их дешевле, а в дальнейшем будут платить за коммуналку и налоги так же, как в квартирах, указал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Сегодня плата за ЖКУ в апартаментах в среднем на 15–20% выше, чем в квартирах, сообщил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Начисления в них производятся как для нежилых помещений, а не для категории потребителей «население». Налоговая ставка на апартаменты также выше — около 2% от стоимости (на жилые — от 0,1%), сказал он.

Однако законопроект об «амнистии апартаментов» до сих пор не принят и даже не внесен в Госдуму, добавил эксперт. Документ получил замечания различных комитетов парламента, осенью, по-видимому, обсуждение продолжится, уточнила Мария Литинецкая.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

Чем дольше длятся дискуссии вокруг этого законопроекта, тем больше становится масштаб проблемы. Единственный способ покончить с «плохими» апартаментами (например, на окраинах, рядом с ж/д и т.д.) — легализовать их. Цены на них вырастут, и недобросовестным застройщикам станет невыгодно их строить, — высказал мнение Павел Склянчук.

Чтобы решить юридическую дилемму, нужно отказаться от существующего функционального разделения помещений на жилые и нежилые. Можно воспользоваться опытом Германии, где есть только понятие «помещение» и его целевое назначение описывается нормативно-правовыми актами, полагает эксперт.

От решения о переводе апартаментов в жилой статус выиграют прежде всего те, кто уже купил такие объекты, считает Олег Колченко. Он добавил: после принятия закона стоимость апартаментов вырастет.

Девелоперы при возведении будут обязаны менять вид разрешенного использования участка земли, строить социальную инфраструктуру и выполнять все требования, которые предъявляются к жилью. Естественно, это снизит и инвестиционный потенциал такой недвижимости, — объяснил Олег Колченко.

Впрочем, всё будет зависеть от конечной юридической конфигурации апартаментов — какие именно права получат их собственники, как будет решен вопрос с размером налоговой ставки, будет ли распространено право собственности на места общего пользования в комплексах (сейчас это право ограничено границами апартамента). Чем ближе по своему статусу они будут к жилью, тем меньше будет ценовая разница, полагает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Что такое квартира? | Банковский курс

Выбор места для проживания сопряжен с множеством важных решений, но выбор типа жилья, соответствующего вашим потребностям и стилю жизни, — это первый шаг.

Многим нравится удобство и гибкость проживания в квартире, особенно если они впервые в городе или пока не хотят брать на себя финансовую ответственность за владение домом. Давайте разберемся, что такое квартира и кто лучше всего подходит для жизни в квартирном стиле.

Что такое квартира?

Квартирой является наемное жилое помещение, входящее в состав одного (или нескольких) жилых домов, либо отдельное помещение в доме.Как правило, у всех единиц есть один владелец или управляющая компания, которая занимается всем обслуживанием и содержанием.

Варианты лизинга в аренду являются гибкими и могут варьироваться от нескольких месяцев до одного года, что обычно является наиболее популярным сроком аренды. Арендаторы квартир обычно имеют доступ к местам общего пользования, таким как тренажерный зал, бассейн, крытая парковка и мусоропровод.

По состоянию на 2018 год в США насчитывалось почти 43,4 миллиона домохозяйств, занимаемых арендаторами (или 36 процентов от общего числа домохозяйств), что составляет 108. 85 миллионов человек, говорит Кейтлин Уолтер, вице-президент по исследованиям Национального совета по многоквартирному жилью, базирующегося в Вашингтоне, округ Колумбия, лидера индустрии квартир.

Чем отличается квартира от кондоминиума?

Квартиры и кондоминиумы имеют много общего, часто с одинаковыми удобствами, такими как ухоженные зеленые насаждения и общие стены. Кондоминиумы — это единицы внутри зданий, которые принадлежат отдельным лицам, а не сдаются в аренду.

Владельцы кондоминиумов должны платить за содержание квартиры за счет ежегодных сборов за оценку как внутри, так и снаружи, а также платить налоги на недвижимость.Владелец кондоминиума часто имеет возможность сдать квартиру в аренду арендатору и зарабатывает капитал, делая ежемесячные платежи по ипотеке.

Арендатор квартиры, как правило, не несет ответственности за большую часть капитального ремонта своей квартиры, например, за замену жалюзи или коврового покрытия. Управляющий недвижимостью многоквартирного дома обычно отвечает за планирование технического обслуживания и ремонта квартир в течение периода аренды и при выезде арендатора.

Квартиры обычно больше подходят для широкой публики, в то время как квартиры предназначены для тех, кто хочет либо быть домовладельцем, либо, по крайней мере, чувствовать себя больше домовладельцем, если они арендуют квартиру, говорит Джейсон Дойл Спенсер, риелтор из Далласа с Дэйвом Перри. -Миллер Недвижимость.

Наконец, поскольку кондоминиумы строятся для продажи, они обычно оснащены техникой и отделкой более высокого класса, чем квартиры.

В чем разница между квартирой и квартирой?

В то время как квартиры и квартиры, как правило, похожи на жилые дома, слово «квартира» обычно используется в США, а слово «квартира» является синонимом квартир в Великобритании и Австралии.

Другие похожие термины для того же типа жилого дома — это жилые дома и дома из коричневого камня, которые на самом деле представляют собой таунхаусы, которые могут состоять из отдельных квартир, — говорит Тристен Хейманн, директор по аренде жилья в Luxury Living Chicago Realty. Однако в браунстоунах и пешеходных домах (как следует из названия) нет лифтов, в отличие от некоторых квартир.

По словам Спенсера, термин «квартира» происходит от староанглийского слова «flett», означающего пол или жилище.

Должен ли я арендовать или владеть квартирой?

Владение квартирой — это вариант, доступный только в определенных частях США. Например, в некоторых городах, например, на Манхэттене, вместо кондоминиума используется термин «квартира», говорит Спенсер.

Решение о том, владеть квартирой или арендовать ее, часто зависит в первую очередь от вашего финансового положения.Нью-Йорк известен своей дороговизной, поэтому большинство людей арендуют квартиры, а не покупают их.

Средняя цена дома в США выросла на 3,9% до 254 800 долларов в первом квартале 2019 года по сравнению с 245 300 долларов в первом квартале 2018 года, согласно данным Национальной ассоциации риелторов. Покупателю, как правило, необходимо сэкономить десятки тысяч долларов на первоначальный взнос и от 2 до 4 процентов от покупной цены на расходы по закрытию сделки.

Еще одним фактором, который может повлиять на ваше решение, является этап жизни, на котором вы находитесь, говорит Хейманн.

«Если вы знаете, что собираетесь оставаться на одном месте в течение 10 лет или около того, возможно, будет разумно купить», — говорит он. «Однако, если дела с карьерой и личными потребностями более преходящи, имеет смысл арендовать».

Владение недвижимостью, даже меньшей, например квартирой, означает меньшую финансовую гибкость и большие расходы, помимо ипотеки, такие как ежегодная плата за обслуживание, уплачиваемая совету кондоминиума, налоги на имущество и текущие расходы на ремонт и техническое обслуживание.

«Многих арендаторов привлекает отсутствие ипотеки и, как правило, удобства курортного уровня, — говорит Хейманн.

Плюсы и минусы проживания в квартире

Плюсы

  • Доступность. Другая причина, по которой люди любят жить в квартирах, заключается в том, что они более доступны и гибки, что позволяет людям переехать в другой жилой комплекс или в другой район города или страны. Вы также можете выбрать краткосрочную или долгосрочную аренду, в зависимости от ваших потребностей.
  • Доступ ко множеству удобств. Проживание в квартире имеет ряд преимуществ, включая доступ к таким удобствам, как охрана, парковка и вывоз мусора.Во многих многоквартирных домах есть фитнес-центры, бассейны, спортивные площадки, парки для собак и даже места для мытья домашних животных, говорит Грег Курчи, вице-президент по многоквартирным операциям в Morgan Properties, управляющей и инвестиционной фирме в Кинг-оф-Пруссии, штат Пенсильвания. .
  • Квартиры готовы к заселению. Перед тем, как въехать, квартиры должны пройти тщательную уборку, свежую краску и чистый или часто совершенно новый ковер, говорит Спенсер. (Если вы планируете сказать, что там больше года, спросите, как часто устройство будет обновляться.)
  • Расходы обычно фиксированы. Аренда квартиры является более доступным вариантом для многих людей по сравнению с владением домом, поскольку единственными первоначальными расходами обычно являются залог и арендная плата за первый месяц, говорит Курчи.
  • Никаких проблем с обслуживанием. «С точки зрения удобства арендатор избавлен от необходимости заниматься ремонтом и техническим обслуживанием своего дома», — говорит Курчи. Все техническое обслуживание, например, ремонт мусоропровода, осуществляется владельцем квартиры.

Минусы

  • Вы не создадите собственный капитал. Конечно, при аренде квартиры меньше первоначальных затрат. Но вы теряете возможность купить дом и создать долгосрочное богатство за счет собственного капитала. И сегодня существует несколько кредитных программ, предназначенных для покупателей жилья, впервые приобретающих жилье, которые практически не требуют внесения первоначального взноса, а также программы помощи покупателям жилья, впервые приобретающим жилье, чтобы помочь с первоначальным взносом и затратами на закрытие.
  • Отсутствие парковки. Одним из сдерживающих факторов для проживания в квартире может быть отсутствие закрепленной парковки. Парковка может быть проблемой для тех, кто проживает в многоквартирных домах без выделенной парковки, говорит Холли МакКуин, вице-президент GMH Capital Partners, компании, занимающейся инвестициями в недвижимость в Ньютаун-сквер, штат Пенсильвания. «Это также может создать проблему для посетителей, потому что в некоторых районах требуется разрешение или плата за парковку на улице», — говорит она.
  • Ограниченная конфиденциальность. Жизнь в квартире означает, что у вас, вероятно, будут общие стены, и у вас могут быть люди, живущие над и/или под вами.И это может привести к большему шуму, меньшей конфиденциальности и большему количеству отвлекающих факторов.
  • Ограничения на домашних животных. В некоторых квартирах вообще не допускается размещение с домашними животными или существуют строгие правила относительно того, сколько и каких домашних животных вы можете держать в своей квартире. Будьте готовы внести первоначальный депозит за домашнее животное, а в некоторых случаях и ежемесячную плату за домашнее животное, которая может суммироваться. Помимо политики запрета домашних животных, могут быть и другие ограничения, которые противоречат вашему образу жизни (например, если вы ездите на велосипеде, вам необходимо убедиться, что вы можете хранить его в помещении).
  • Отсутствие персонализации. Поскольку у вас нет своей квартиры, вы можете быть ограничены в том, что вы можете с ней делать. Во многих договорах аренды квартир указано, что арендаторы не могут красить стены, менять бытовую технику или другие приспособления. «Часто краска, постоянная наклейка и серьезные модификации не допускаются или требуют корпоративного одобрения», — говорит МакКуин. «Стоимость восстановления квартиры является обязанностью жильца и (это) может быть больше, чем залог.

Кому подходят апартаменты?

В то время как многие жители квартир моложе, это одинокие люди, которые часто переезжают в поисках работы или не хотят платить ипотеку за квартиру или дом, демографический состав людей, живущих в квартирах, меняется. В квартирах проживает больше представителей поколения X и бэби-бумеров, которые хотят более простых условий жизни и с возрастом отказываются от хлопот по обслуживанию.

Фактически, согласно анализу Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, число арендаторов в возрасте от 50 до 64 лет увеличилось на 87 процентов в период с 2000 по 2017 год.

Необслуживаемый образ жизни — еще одна важная причина, по которой люди арендуют жилье, — говорит Хейманн.

«Многие бэби-бумеры возвращаются в город и переселяются в эти новые благоустроенные здания, — говорит он.«Им не нужно беспокоиться о стрижке газона, уборке снега, ремонте бытовой техники или даже замене лампочек. В большинстве роскошных апартаментов обо всем позаботятся в течение 24 часов».

На самом деле квартиры подходят для тех, кто хочет остановиться в отличном месте по более низкой цене рядом с магазинами, ресторанами и развлекательными центрами, часто по более доступной цене, чем покупка квартиры или дома на одну семью, говорит Курчи.

Другие типы жилья:

Квартиры Дома ранчо
Квартира подходят для тех, кто хочет остановиться в отличном месте по более низкой цене рядом с торговыми, ресторанными и развлекательными центрами, часто по более доступной цене, чем покупка квартиры или дома на одну семью.
Кондоминиум Кондоминиумы привлекают тех, кто ищет жилье с низкими эксплуатационными расходами, дом с чувством безопасности, возможности общаться с соседями, среди прочего.
Таунхаус Таунхаусы — особенно хороший вариант для тех, кто покупает жилье впервые, или для других покупателей жилья с ограниченным бюджетом, которым нужно больше места, чем обычно предоставляется в кондоминиуме.
Модульный дом Модульные дома заманчивы для пустых гнезд, желающих уменьшить размеры, пар, ищущих квартиры на заднем дворе, такие как крошечные дома, или семей, желающих обновить свою устаревшую недвижимость в красивых, но дорогих районах.
Частный дом Дома на одну семью лучше всего подходят семьям, которые предпочитают большой двор и много места для отдыха. Другие по-прежнему предпочитают квартиру или таунхаус с низкими эксплуатационными расходами, которые включают в себя такие преимущества, как озеленение, уборка снега и внешний уход.
Многоквартирный дом Многоквартирные дома лучше всего подходят тем, кто заинтересован в инвестировании в недвижимость и не боится дополнительной ответственности и временных затрат, связанных с работой арендодателя.
Дом-бунгало Бунгало площадью от 1000 до 2000 квадратных футов — отличный вариант для молодых семей, ищущих стартовый дом, или для пенсионеров, желающих уменьшить площадь в доме без лестницы, или для одиноких домовладельцев, которые хотят жить в доме на одну семью, не управляя огромным имуществом.
Кооператив Кооперативы чаще всего встречаются в крупных городах, и они могут быть хороши для тех, кто ищет безопасности или соседей, которые в основном придерживаются правил и политики здания.
Дом-патио Дома с патио, как правило, высотой в полтора этажа и являющиеся частью более крупного объединения, лучше всего подходят домовладельцам, которые не хотят возиться с лестницей или техническим обслуживанием.
Ранчо идеально подходят для тех, кто предпочитает одноэтажную жизнь. Одиночки, пары и семьи с детьми могут найти что-то, что понравится в доме на ранчо.

Программа Митчелла-Ламы — HPD

2019 Аудит проверки доходов Mitchell-Lama

Правила

Митчелла-Ламы требуют, чтобы жители ежегодно подтверждали доход своей семьи, а жители
, чей доход семьи превышает применимый предел, обязаны платить надбавку в
в дополнение к их запланированной базовой арендной плате/обслуживанию.Эти надбавки укрепляют финансовое благополучие комплекса и являются основным условием проживания Митчелл-Лама.
Соответственно, HPD стремится регулярно сравнивать доход, указанный резидентами Mitchell-Lama
в их ежегодных декларациях о доходах, с информацией о налоговых декларациях, хранящейся в Департаменте налогообложения и финансов штата Нью-Йорк
(DTF).

Чтобы обеспечить точность отчетности о доходах, HPD поручила менеджерам
Mitchell-Lama developments получить и проверить сертифицированные налоговые декларации штата Нью-Йорк за 2019 год для арендаторов
, чей доход, указанный в их справках о доходах за 2019 год, не соответствует доходу
, указанному в 2019 году. в записях DTF.HPD также потребовала от руководства запросить у этих жильцов
документацию, подтверждающую, что их квартира Mitchell-Lama является их основным местом жительства,
, поскольку это еще одна фундаментальная обязанность арендаторов, проживающих в комплексах Mitchell-Lama.
Дополнительные сведения об аудите проверки доходов за 2019 год см. в разделе часто задаваемых вопросов .


Программа Mitchell-Lama предоставляет доступное арендное и кооперативное жилье семьям со средним и средним доходом.Программа спонсировалась сенатором штата Нью-Йорк МакНилом Митчеллом и членом законодательного собрания Альфредом Ламой и была подписана в 1955 году. Существуют как разработки Митчелл-ламы, контролируемые городом Нью-Йорк, так и разработки Митчелл-ламы, контролируемые штатом Нью-Йорк.

Башни Масарика, кооператив Митчелл-Лама на 1105 квартир

Как подать заявку

Каждая разработка требует подачи отдельной заявки. Для приложений нет главного списка. Однако вы можете подать заявку более чем на одну разработку одновременно.Квартиры Mitchell-Lama продаются или сдаются в аренду по спискам ожидания, которые ведутся в каждом комплексе. Чтобы подать заявку на Mitchell-Lama с открытым списком ожидания, свяжитесь напрямую с управляющим агентом и запросите заявку. Ссылка ниже направит вас к событиям с открытыми списками ожидания и предоставит имя и контактную информацию управляющих агентов. Многие списки ожидания Mitchell-Lama закрыты, потому что в списке уже достаточно претендентов, чтобы заполнить вакансии, ожидаемые в обозримом будущем.Периодически эти разработки открывают свои листы ожидания и принимаются новые заявки на основе лотерейной системы. Через Mitchell-Lama Connect, вы можете просматривать разработки Mitchell-Lama, которые открывают свои списки ожидания и в настоящее время принимают заявки на свои лотереи, создавать и обновлять свой профиль учетной записи и отправлять заявки в лотереи списков ожидания Mitchell-Lama.

Если вы являетесь ветераном, проживающим в штате Нью-Йорк, вы можете иметь право на льготы в отношении развития Mitchell-Lama с открытым списком ожидания.

Кандидаты из списка ожидания Mitchell-Lama, которые хотят отозвать свою заявку из текущего списка ожидания, должны обратиться в офис управления развития, чтобы запросить возврат сбора за подачу заявления за вычетом административного сбора в размере 50 долларов США. Запросы на возмещение должны быть изложены в письменной форме и отправлены непосредственно управляющему агенту. По состоянию на август 2019 года сбор за подачу заявки для новых заявителей из списка ожидания составляет 75 долларов США и не подлежит возврату.

Статус внешнего списка ожидания (новый)

Через Mitchell-Lama Connect вы можете просмотреть номер листа ожидания и дату утверждения последней заявки для каждой разработки Mitchell-Lama.Эта информация позволит вам отслеживать ваш прогресс в списке ожидания. Информация в списке ожидания обновляется каждый раз, когда мы одобряем заявку.

Квалификационные требования

Все жилые комплексы Mitchell-Lama имеют квалификационные требования, связанные с ограничениями дохода, размером семьи и размером квартиры.

Пределы дохода

Пределы максимального дохода различаются для арендных и кооперативных застроек с федеральной поддержкой и застроек без федеральной поддержки.В списке ожидания указывается, субсидируется ли застройка из федерального бюджета и является ли застройка арендной или кооперативной.

Размер домохозяйства Пределы дохода на 2021 год
Федеральная помощь в аренде Кооператив с федеральной поддержкой Не федеральная помощь
1 $66 880 104 500 долларов США 104 500 долларов США
2 76 400 долларов США $119 375 $119 375
3 $85 920 134 250 долларов США 134 250 долларов США
4 $95 440 $149 125 $149 125
5 103 120 долларов США 161 125 долларов США 161 125 долларов США
6 $110 720 173 000 долларов США 173 000 долларов США
7 118 400 долларов США 185 000 долларов США 185 000 долларов США
8 185 000 долларов США 196 875 долларов США 196 875 долларов США

 Mitchell-Lama Property Management RFQ

HPD в настоящее время рассматривает заявки на запрос предложений по управлению недвижимостью Mitchell-Lama, чтобы кандидаты взяли на себя обязанности по управлению недвижимостью для застроек Mitchell-Lama в портфолио отдела жилищного надзора HPD. Узнайте больше о запросе предложений Mitchell-Lama Property Management.

HPD составил список квалифицированных управляющих недвижимостью Mitchell-Lama. Список предназначен для того, чтобы жилищные компании City Mitchell-Lama могли найти подходящих управляющих недвижимостью.

Дополнительный материал

Дополнительные ресурсы

Программа освобождения от увеличения арендной платы для пожилых людей (SCRIE): Пожилые люди с годовым доходом ниже 50 000 долларов США, проживающие в Митчелл-Лама, статья XI, или кооперативы, получающие помощь из федерального бюджета, могут иметь право на освобождение от всех или некоторых повышений арендной платы, текущих расходов. , оценка капитала или добровольные капитальные взносы.

По вопросам, касающимся спонсируемой городом программы Mitchell-Lama, звоните по телефону 212-863-6500 или пишите по адресу [email protected]

Для получения информации о жилищной программе Mitchell-Lama, курируемой штатом Нью-Йорк, посетите сайт New York State Homes and Community Renewal или позвоните по телефону 866-463-7753.

Джентрификация и ревитализация района: в чем разница?

Отремонтированные бывшие табачные склады недалеко от центра Дарема, Северная Каролина

Существует много определений джентрификации, что может запутать дискуссии о развитии и перемещении.

Многие активисты движения против перемещенных лиц определяют джентрификацию как ориентированное на прибыль, расовое и классовое изменение района, который исторически не инвестировался. «Без инвестиций» в этом контексте означает районы, от которых отказались предприятия и правительства, — где было мало нового строительства или технического обслуживания существующих зданий или учреждений. Джентрификация происходит там, где земля дешевая, а шансы получить прибыль высоки из-за притока более богатых наемных работников, готовых платить более высокую арендную плату.

Одним из примеров экстремальной джентрификации является район залива в Калифорнии, который претерпевает радикальные преобразования из-за роста технологических компаний, заменяющих старые отрасли промышленности и рабочие места. Новые люди переехали работать в эти компании и заменили ранее существовавших жителей. Стоимость земли и цены на жилье резко выросли, как и давление на владельцев собственности, чтобы получить максимальную отдачу от арендной платы за городские пространства. Район залива стал вторым по плотности урбанизированным районом в стране после Лос-Анджелеса.

Район Залива стал значительно богаче, но новообретенное богатство, поступающее от технологий, медицины и финансов, достается небольшому проценту людей. (В этом районе больше миллионеров и миллиардеров, чем в Нью-Йорке.) Высшим слоям рабочей силы платят очень хорошо, что позволяет им перебивать цены на дома у обычных рабочих, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями. Эта возросшая конкуренция за жилье сделала такие районы, как Окленд и Миссия Сан-Франциско, менее доступными для постоянных жителей.

Раса связана с классом и властью в джентрификации. Большинство богатых и хорошо оплачиваемых жителей района залива — белые, в то время как перемещенные лица — это цветные люди, которые обычно имеют меньший доход, чтобы претендовать на жилье, и чаще являются арендаторами, подвергающимися большему риску выселения. Элита может удерживать свои претензии на город, потому что она также обладает политической властью.

Однако есть способы оживить районы, не облагораживая их. Один из них заключается в использовании модели позитивного развития, которая создает новое видение здоровья и устойчивости сообщества, что приносит пользу всем жителям. Организация сообщества, которая объединяет различные группы за одним столом для выявления общих интересов и общей борьбы, является ключом к обеспечению развития, которое расширяет возможности целых сообществ.

Процесс развития должен позволить членам сообщества определить типы жилья, услуг и инфраструктуры, которые должны существовать в их районе. Этот процесс должен учитывать давние взгляды жителей на изменение района и давать право принимать решения жителям сообщества. Здоровое сообщество признает и поддерживает важность расового равенства, общности и культуры.

Государственные учреждения могут способствовать позитивному развитию, поддерживая общее видение района и работая с общественными организациями для обеспечения успешного возрождения, которое ценит культуру, здоровье и позитивное человеческое развитие, а не только повышение экономической активности. Агентства должны помочь обеспечить устойчивые изменения путем развития без смещения.


Адвокаты Объединения за новую экономику – Денвер, Коларадо Предоставлено: John Goldstein

Переселение — настоящий враг

Самая распространенная проблема, которую люди связывают с джентрификацией, — это перемещение жителей из района, где проводится реконструкция. Смещение происходит по-разному. «Прямое перемещение» — это когда жители вынуждены переезжать из-за повышения арендной платы и/или ремонта здания.«Исключающее перемещение» — это когда выбор жилья для жителей с низким доходом ограничен. «Вынужденное переселение» — это когда поддержка и услуги, на которые рассчитывают малообеспеченные семьи, исчезают из района.

Хотя перемещение считается наиболее распространенной проблемой джентрификации, исследования джентрификации и перемещения неясны. Ингрид Гулд Эллен и Джерард Торратс-Эспиноса изучали долгосрочные последствия джентрификации и отслеживали расовые изменения с течением времени. Они узко определили джентрификацию как увеличение доходов в районе по сравнению с более крупным городским регионом с течением времени.

Исследователи обнаружили, что за последние десятилетия все большее число районов с низким доходом, занятых преимущественно цветными людьми, облагородились, хотя большинство из них остались малообеспеченными. Джентрификация в краткосрочной перспективе привела к расовой интеграции для многих из этих районов, а районы, которые стали разнообразными в расовом отношении в результате джентрификации, оставались разнообразными в расовом отношении после начального периода джентрификации. Однако в некоторых районах, переживших джентрификацию в 2000-х годах, в краткосрочной перспективе действительно наблюдался более значительный рост белого населения, и в долгосрочной перспективе может не наблюдаться такой же расовой стабильности.

Джентрификация также может принести пользу жителям района, снизив уровень бедности и предоставив жителям больше возможностей. Недавние исследования показали, что жители государственного жилья в облагораживающих районах менее подвержены насильственным преступлениям, чаще имеют работу и имеют более высокие доходы и более высокий уровень образования, чем их сверстники в районах с низким доходом. Оживление городов также приносит больше услуг в этот район. Отсутствие выбора и конкуренция в неинвестированных районах могут привести к тому, что семьи будут платить больше за товары и услуги. В джентрификации могут быть преимущества, но только для постоянных жителей, которых не вытесняют. Развитие без смещения является ключом. В центре внимания должна быть борьба с перемещением, а не с развитием.

Исключающим эффектом джентрификации является высокая стоимость арендной платы, которая вынуждает домохозяйства с низкими доходами переезжать в более дешевые районы с меньшими ресурсами. Перемещенные домохозяйства с низким доходом, скорее всего, окажутся в новых районах с низким доходом.Многие уязвимые домохозяйства, которые переезжают, являются арендаторами и подвергаются большему риску переезда в районы с более низкой стоимостью жилья, высоким уровнем безработицы, более низким средним доходом и плохой успеваемостью в государственных школах.

Культурное перемещение также распространено. Закрытие давних достопримечательностей района, таких как исторически черные церкви или местные рестораны, может стереть историю района, а вместе с ней и чувство принадлежности. Приток нового населения, состоящего из жителей с высоким и средним уровнем дохода, также может изменить политический ландшафт, поскольку новые лидеры игнорируют потребности давних жителей.Утрата давней политической власти жителей ведет к дальнейшему отказу от участия в общественной жизни и потере контроля.

Хотя джентрификация может привести к расовому разнообразию, интеграции, благоустройству районов и расширению доступа к услугам, защитники должны активно продвигать политику, защищающую арендаторов от перемещения. Сохранение субсидируемого жилья в облагораживающих районах может гарантировать сохранение дохода и расового разнообразия в районе с течением времени. Правительства также должны создавать более доступные дома для малоимущих в облагораживающих районах за счет нового строительства и приобретения. Жилищные субсидии должны требовать долгосрочной или постоянной, а не временной доступности. В следующем разделе Tenant Talk эти решения будут рассмотрены более подробно.


Решения местной политики для предотвращения перемещения

Таунхаусы Grace, учрежденные Общественным земельным фондом правосудия. Фото: Domus, Inc 

Данных о перемещении в результате джентрификации недостаточно. Многие исследователи измеряли проблему на уровне города или мегаполиса, но мало исследований, в которых рассматривались районы или «субрынки».Также не существует серебряной пули или списка надежных политик для предотвращения перемещения, но ниже приведены некоторые из многих инструментов, которые могут помочь в борьбе с джентрификацией. Они включают базовую защиту наиболее уязвимых жителей, строительство и сохранение доступного жилья, нерыночные подходы к жилищному и общественному развитию, а также подходы к участию сообщества.

Общественные земельные фонды

Одной из самых больших проблем джентрификации является земля. Девелоперы и инвесторы покупают землю, когда она доступна, в проблемных районах, а затем ждут подходящего момента, чтобы приступить к прибыльной застройке.Общественные земельные фонды (CLT) — это один из способов сохранить землю в собственности сообщества и бороться с быстрым ростом стоимости собственности.

CLT — это некоммерческие организации, которые владеют землей, полученной в качестве пожертвований или купленной за счет государственных субсидий, чтобы обеспечить ее доступность в течение длительного времени. Земля используется для строительства жилья или других общественных целей. Если речь идет о жилье, дома продаются семьям с низким доходом, но земля по-прежнему принадлежит CLT. Когда домовладелец CLT переезжает, он продает дом обратно CLT или другой семье с низким доходом.Домовладелец CLT получает более скромную прибыль от своих инвестиций, чем обычный домовладелец, когда продает, потому что он «долит капитал» (земельную часть) с CLT.

Некоторые проблемы с CLT заключаются в том, что они являются дорогостоящими для реализации (требуют значительного финансирования), особенно в облагороженных районах, и они редко предоставляют жилье семьям с крайне низким доходом. CLT также обычно работают в небольших масштабах, чему можно было бы помочь, если бы города предоставили CLT государственные земли и создали вспомогательные организации для их строительства.

Земельный фонд общественного правосудия (CJLT) в Филадельфии, штат Пенсильвания, был создан в 2010 году коалицией сообщества, в которую входили Проект возрождения женского сообщества (WCRP) и Филадельфийская ассоциация корпораций развития сообществ. Philadelphia CJLT решает проблему недавнего резкого роста цен на жилье в сообществе, рост числа новостроек, не учитывающих существующие потребности, а также проблему незанятых земель и заброшенных зданий. Земельный трест имеет 36 таунхаусов, сдаваемых в аренду, и планирует построить еще 75.Им управляет консультативный комитет жителей и других заинтересованных сторон, а также члены правления ВПИК.

Исследование одного из крупнейших CLT в США — Champlain Housing Trust в Вермонте — показывает, что доступность жилья для малообеспеченных слоев населения сохранялась и улучшалась между поколениями покупателей жилья, домовладельцы расширялись для лиц, оставшихся вне рынка, большинство домовладельцев разбогатели и большинство домовладельцев купили дома по рыночной цене после выхода из CLT. Хотя CLT предоставляют домовладельцам ограниченные возможности для накопления богатства, они со временем помогают поддерживать относительную доступность для домохозяйств с низкими доходами.

Контроль арендной платы

Политики контроля арендной платы обеспечивают защиту от внезапного повышения арендной платы, устанавливают стандарты обслуживания, предоставляют право на продление аренды, обеспечивают основу для организации и судебных разбирательств, а также устанавливают лимиты залоговых депозитов. Эти меры напрямую влияют на доступность жилья в районе, предотвращая резкий рост арендной платы и позволяя жильцам оставаться в своих квартирах в течение длительного времени. По сути, контроль арендной платы устанавливает предельную сумму, которую арендодатель может взимать за арендную плату.

Жилье в Нью-Йорке, март, январь 2018 г. Фото: Итан Фокс добровольно участвовать. В настоящее время 966 000 квартир (45% рынка аренды) в Нью-Йорке имеют стабилизированную арендную плату. С 1990-х годов, когда закон был ослаблен, государство потеряло 300 000 единиц жилья со стабильной арендной платой. Арендодатели могут вывести квартиры из-под контроля арендной платы, когда арендатор освобождает квартиру, а затем внести существенные улучшения.Эта лазейка привела к тому, что арендодатели притесняли, запугивали или побуждали арендаторов покинуть свои дома с регулируемой арендной платой.

Срок действия ETPA истекает в 2019 году. Жилищный альянс Upstate Downstate Housing Alliance видит в этом возможность укрепить и расширить права арендаторов и призывает штат отменить положения, стимулирующие потерю жилья с регулируемой арендной платой, и продлить рамки стабилизации арендной платы всему государству.

Политика контроля арендной платы должна применяться с осторожностью, чтобы избежать негативных последствий.Во-первых, контроль арендной платы не привязан к конкретным жильцам, поэтому невозможно гарантировать, что они приносят пользу наиболее нуждающимся людям; есть много примеров, когда люди с более высоким доходом, даже богатые, извлекают выгоду из контроля над арендной платой, в то время как люди с крайне низким доходом остаются бездомными или находятся в списках ожидания на получение жилищной помощи. Во-вторых, арендодатели и застройщики регулярно нарушают законы о контроле за арендной платой, поэтому необходима сильная коалиция защитников прав, чтобы обеспечить надлежащее исполнение и консультировать арендаторов по вопросам обращения в суд.В-третьих, арендодатели часто утверждают, что законный предел арендной платы оставляет им слишком мало доходов на ремонт и техническое обслуживание, поэтому политика контроля арендной платы должна сочетаться с обязательными строительными стандартами.

Постановления о выселении по уважительной причине

У каждой аренды есть дата окончания, даже если договоренность заключается в устной форме. Обычно, когда срок аренды истекает, он автоматически продлевается из месяца в месяц на тех же условиях, что и предыдущий. Многие арендаторы вытесняются, потому что в конце любого срока аренды арендодатель может просто «не продлевать» контракт.В некоторых юрисдикциях такое перемещение предотвращается путем принятия постановлений о выселении по «уважительной причине», предусматривающих, что арендодатель не может выселить арендатора, если не имело место конкретное нарушение договора аренды. Непродление больше не вариант.

Сиэтл, штат Вашингтон, с 1980 года действует постановление о выселении по уважительной причине, которое применяется к устным договорам аренды и помесячным договорам аренды. В этих случаях арендодатель может попросить арендатора уйти по 18 конкретным причинам, таким как неуплата арендной платы или повреждение имущества арендатором.

Защита от выселения по уважительной причине наиболее эффективна в сочетании с контролем за арендной платой. Если нет ограничений на сумму, на которую арендодатель может увеличить арендную плату, арендодатель часто может просто удвоить арендную плату и фактически подтолкнуть арендатора к переезду без уважительной причины для выселения.

Соглашения о социальных льготах

Соглашения о социальных льготах (CBA) — это юридические контракты, подписанные разработчиком и общественными группами. В них излагаются преимущества, которые разработчик обещает предоставить сообществу в рамках разработки.CBA дают группам сообщества право голоса при формировании проектов и юридические полномочия для обеспечения выполнения обещаний разработчиков.

Чтобы CBA были эффективными, они должны создаваться активными коалициями на основе сообществ, желающими оставаться вовлеченными в процесс разработки, чтобы привлечь разработчиков к ответственности. Коалиции должны обеспечить, чтобы любые CBA включали справедливые льготы, отражающие пожелания сообщества. Если CBA слабы, они не могут быть изменены и могут использоваться разработчиками, чтобы хорошо выглядеть в глазах общественности, не принося при этом существенных преимуществ.

«CBA дает группам сообщества право голоса при формировании проектов и юридические полномочия для обеспечения выполнения обещаний разработчиков».

Cherokee Denver приобрела резиновый завод Gates в Денвере, штат Колорадо, в 2001 году для реконструкции участка. Они работали с сообществом над созданием CBA, которое включало доступные дома и гарантии работы, но проект провалился из-за рецессии. Компания Broadway Station Partners (BSP) наконец купила землю в 2018 году для создания многофункционального комплекса. Сообщество, окружающее территорию фабрики, сформировало CBA с BSP, аналогично ныне отмененному плану городской реконструкции Cherokee Gates. BSP согласилась построить 338 доступных домов (доступных в течение 40 лет) и нанять местных строителей. Этот сильный CBA требовал, чтобы группы сообщества поддерживали взаимодействие с разработчиками в течение почти 20 лет, чтобы гарантировать, что перепланировка будет учитывать интересы сообщества.

Резиновый завод Gates. Фото: John Goldstein

Право арендатора на покупку

«Вариант арендатора на покупку» (TOP) — это инструмент для жителей, которым грозит выселение, поскольку владелец собственности намеревается продать собственность, снести ее или переоборудовать для другого использования.Города могут принять TOP-политику, требующую, чтобы любая единица жилья, подвергающаяся таким изменениям, сначала предлагалась жителям, прежде чем она будет продана, снесена или повторно сдана в аренду на частном рынке. Преимущества политик TOP заключаются в том, что они создают юридические права для отдельных лиц и семей, столкнувшихся с перемещением, они могут обеспечить стабильность жилья для существующих арендаторов, давая им возможность вернуться в свои первоначальные дома после переселения, и они могут повысить уровень жизни, что приносит пользу. существующих арендаторов.

В округе Колумбия действует Закон о возможностях арендаторов покупать (TOPA). Этот закон требует, чтобы владельцы недвижимости с двумя или более сдаваемыми в аренду единицами предоставляли арендаторам и/или ассоциациям арендаторов возможность купить квартиры до того, как произойдет преобразование собственности. Если владелец не предоставляет арендаторам возможность покупки, арендаторы могут подать в суд на владельца. По словам Скотта Брутона из Коалиции за некоммерческое жилье и экономическое развитие, TOPA является наиболее ценным инструментом округа для сохранения доступного арендного жилья.Без TOPA застройщики доступного жилья проиграли бы коммерческим застройщикам с рыночной ставкой в ​​покупке многоквартирной сдаваемой в аренду недвижимости.

Регулирование и налогообложение краткосрочной аренды

Исследования показывают, что краткосрочная аренда коррелирует с меньшим количеством обычных арендных единиц (каждая единица, которая преобразуется в краткосрочную аренду, отнимает одну у арендаторов), повышением арендной платы и более дорогим имуществом значения, которые все приводят к смещению. Юрисдикции могут регулировать и облагать налогом операторов краткосрочной аренды, многие из которых работают через AirBnB.Юрисдикции могут ограничивать количество дней в году, в течение которых комната или квартира могут быть сданы в краткосрочную аренду, требовать, чтобы местное контактное лицо имело лицензию на краткосрочную аренду, и штрафовать нарушителей, а также требовать, чтобы только квартиры, занятые постоянным жителем, который временно уезжает можно арендовать на короткий срок.

Налогообложение краткосрочной аренды – еще один вариант. Сторонникам Гражданской ассоциации жилищного строительства и планирования (CHAPA) удалось добиться принятия закона штата, который применяет налог на номера в отелях и мотелях в размере 5,7% к краткосрочной аренде (вступает в силу 1 июля 2019 г.), за исключением домовладельцев, которые арендуют свои квартиры на две недели или меньше в течение года.По крайней мере, 35% полученного дохода должно финансировать доступное жилье, штат, сделавший это первым. Закон также разрешает юрисдикциям устанавливать дополнительные местные налоги, обязывает арендаторов на короткий срок получать 1 миллион долларов в качестве страховки ответственности и создает публичный реестр краткосрочной аренды. Еще неизвестно, предотвратит ли этот законопроект, первый в своем роде, потерю доступного жилья в будущем.

«Преимущества полисов TOP заключаются в том, что они создают законные права для отдельных лиц и семей, столкнувшихся с перемещением…»

Налоги на вакансия

Арендная плата повышается, когда не хватает жилья для всех, кто в нем нуждается. Свободная недвижимость, конечно, не дает жилья. Некоторые инвесторы в недвижимость покупают здания и оставляют их пустовать – явление, называемое «спекуляцией». «- часто в районах с риском джентрификации, где земля может быть относительно дешевой. Инвесторы в недвижимость покупают собственность и оставляют ее пустой, потому что это стоит меньше, чем управление зданием и проверка того, что оно соответствует местным нормам. Когда появляется подходящая возможность для развития, они продают собственность или сносят ее, чтобы освободить место для чего-то нового.

В некоторых районах спекуляция привела к быстрому росту числа свободных квартир, а некоторые юрисдикции начали облагать налогом владельцев недвижимости, которые отказываются сдавать дома в аренду. Избиратели в Окленде, Калифорния, приняли такой налоговый закон 68% против 31%. Новый налог будет ежегодно приносить около 10 миллионов долларов, которые город будет инвестировать в доступное жилье.


Справедливая рыночная арендная плата за малые районы может помочь свести к минимуму ущерб от джентрификации

Справедливая рыночная арендная плата за малые районы (SAFMR) является потенциальным инструментом для сведения к минимуму перемещения жителей и помогает обеспечить сбалансированный доход в облагораживающих районах.

Что такое FMR малых площадей?

SAFMR основывают стоимость ваучера на выбор жилья для арендодателя на основе арендной платы, указанной в почтовом индексе. Без SAFMR стоимость ваучера основана на справедливой рыночной арендной плате (FMR), которая основана на арендной плате во всем районе города. В районах метро есть много районов с очень разными рыночными арендными ставками. Ваучер оплачивает разницу между 30% дохода домохозяйства и «стандартом оплаты» ваучера. Государственные жилищные агентства (PHA) устанавливают стандарт оплаты (сумма, которую домовладелец получает по ваучеру) в размере от 90% до 110% от FMR.В результате стоимость ваучера FMR часто недостаточна для арендной платы в облагораживающих районах.

Использование SAFMR гарантирует, что стандарты оплаты (стоимость ваучеров) будут больше соответствовать рынку аренды по соседству, что сделает ваучеры более ценными в районах с более высокой арендной платой, например, в районах, подвергающихся джентрификации. Ваучеры, по которым платят меньше, чем рыночная ставка, затрудняют аренду в облагораживающих районах. Домохозяйство часто в конечном итоге платит более 30% своего дохода за аренду (оплачивая разницу между оплатой по ваучеру и рыночной арендной платой арендодателя).

Сведение к минимуму перемещения и/или создание микрорайонов со смешанным доходом

При наличии SAFMR постоянные жители с ваучерами (или соискатели ваучеров), живущие в облагораживающих районах, могут остаться в своих домах, избегая перемещения, поскольку домовладельцы пытаются заработать на растущем спросе на аренду жилья. Использование SAFMR  до того, как район полностью облагородится, может помочь новым домохозяйствам, имеющим право на доход, переехать в район, чтобы воспользоваться преимуществами улучшающихся особенностей сообщества и создать здоровую зону со смешанным доходом.

Требуемые и добровольные SAFMR

Новое постановление HUD требует, чтобы PHA в 24 городских районах начали использовать SAFMR с 1 апреля 2018 года. SAFMR должны использоваться всеми PHA в этих городских районах, а не только PHA в крупном городе – например, 19 PHA в районе метро Филадельфии должны использовать SAFMR, а не только PHA Филадельфии. В будущем для использования SAFMR может потребоваться больше городских районов. PHA в любом месте могут добровольно использовать SAFMR, и жители должны выступать за то, чтобы их PHA использовали их. Список 24 городских районов можно найти по адресу: https://bit.ly/2Vt3KLq

Одна проблема, однако, заключается в том, что арендодатели не обязаны сдавать жилье домохозяйствам с ваучерами. Есть две категории исключений:

  • Арендодатели должны принимать ваучеры, если их строительство финансируется в рамках программ Налогового кредита на жилье для малоимущих, программы HOME или национального жилищного трастового фонда.
  • В некоторых городах и штатах действуют законы, запрещающие дискриминацию по признаку источника дохода (SOI), запрещающие арендодателям отказываться от уплаты арендной платы с помощью ваучера, дополнительного социального дохода или социального обеспечения.Совет по исследованию бедности и расы ежегодно обновляет список законов SOI по адресу: https://bit.ly/2DKnFQ0   

Расширенные требования доступности — инструмент для сохранения доступного жилья

Арендаторы с самым низким доходом сталкиваются с общенациональной нехваткой более чем семи миллионов недорогих, доступных и доступных арендных квартир, и только каждый четвертый имеющий право арендатор с низким доходом получает необходимую им помощь. Кризис доступного жилья может усугубиться, когда 279 207 субсидируемых государством арендных домов истечет срок их доступности в течение следующих пяти лет; эти дома могут быть переведены на рыночную арендную плату без дополнительных субсидий.Один из способов предотвратить потерю доступного жилья в будущем — расширить требования доступности.

Законодательные собрания многих штатов приняли решение о продлении федеральных налоговых кредитов на жилье для малоимущих (LIHTC) на срок более 30 лет. LIHTC является крупнейшим федеральным производством доступного жилья в США, и многие дома LIHTC рискуют быть преобразованы в жилье по рыночным ценам после истечения ограничений доступности. К штатам с расширенными обязательными требованиями доступности относятся Пенсильвания, Флорида, Вермонт, Мэн, Нью-Гэмпшир, Орегон, Юта, Гавайи, Колорадо, Мэриленд и Коннектикут*.В большинстве этих штатов есть требования доступности от 35 до 50 лет; им 60 лет в Орегоне, 99 лет в Нью-Гэмпшире и постоянные в Вермонте.

Постоянное требование доступности в Вермонте было введено в 1980-х годах, потому что многие доступные дома, построенные на средства HUD и Министерства сельского хозяйства США, имели в то время срок действия требований доступности. Многие владельцы недвижимости решили преобразовать доступные квартиры в жилье по рыночным ценам, что привело к массовому перемещению арендаторов с самым низким доходом.В то же время HUD сокращал субсидии на доступное жилье, предоставляемые правительствам штатов и местным органам власти.

«Закон Вермонта о целевом фонде жилищного строительства и охраны природы от 1987 года» требует, чтобы любое жилье, субсидируемое государством, было постоянно доступным для жителей Вермонта с низким доходом. Соблюдение требований контролируется общественной некоммерческой организацией или государственным учреждением, таким как Совет по жилищному строительству и охране природы штата Вермонт (VHCB). За последние тридцать лет VHCB помог некоммерческим организациям и муниципалитетам построить 8300 доступных домов на постоянной основе. В дополнение к домам, которые стали постоянно доступными, VHCB предотвратил превращение практически всех доступных домов, построенных на субсидии HUD и USDA, в жилье по рыночным ценам.

Такие решения, как постоянные или расширенные требования доступности, защищают ограниченное предложение доступных домов, что, в свою очередь, может эффективно гарантировать, что жители с низким доходом останутся в своих районах. NLIHC выступает за максимально длительные периоды доступности во всех федеральных программах, и, хотя прогресс идет медленно, сторонники могут добиться продления или постоянного требования доступности для использования штатами или городами федеральных долларов!


Зоны возможностей — новый потенциальный вызов в борьбе против джентрификации 8 700 почтовых индексов, где губернаторы определили потребность в дополнительных инвестициях и где те, кто инвестирует, теперь получат значительные налоговые льготы.

Концепция зон возможностей (OZ) — больше инвестиций в проблемные районы — может быть хорошей вещью. Сенаторы Тим Скотт (республиканец от Южной Каролины) и Кори Букер (штат Нью-Джерси), авторы плана, надеются решить проблему упадка и разрушения инфраструктуры. Однако в принятом виде закон не стимулирует, а тем более требует, чтобы инвестиции использовались в интересах постоянных жителей путем строительства доступного жилья, поддержки местного бизнеса, создания хорошо оплачиваемых рабочих мест или предоставления других видов общественных благ.Инвесторы-застройщики теперь могут получать большие федеральные налоговые льготы на строительство чего угодно, от отелей до роскошных кондоминиумов и корпоративных офисных зданий, если они строят это в ОЗ.

Жилищный фонд округа Ратленд проводит ремонт зданий Heritage Courts в Полтни, штат Вирджиния. % от среднего дохода области. Почтовые индексы могут быть довольно большими, включать группы с разными доходами и содержать богатые карманы, крупный университет или район искусств в бедном районе.Кроме того, не все почтовые индексы OZ должны соответствовать определению «малодоходных»; до 5% ОЗ могут включать почтовые индексы рядом с почтовым индексом «с низким доходом», если средний доход соседнего почтового индекса не превышает 125% от почтового индекса с низким доходом. Вся инвестиционная деятельность OZ может происходить в более богатом почтовом индексе, практически без пользы для нуждающихся районов.

Борьба с этим новым давлением джентрификации потребует от защитников взаимодействия с местными властями, одобряющими застройку.Сторонники должны утверждать, что предлагаемые проекты в ОЗ должны включать в себя постоянно доступное арендное жилье. Сторонники также должны призвать своих членов Конгресса в Вашингтоне, округ Колумбия, призвать Министерство финансов издать строгие и четкие правила для инвестиций OZ, которые требуют сосредоточения внимания на людях с крайне низким доходом, увеличения доступного арендного жилья и поддержки развития района. видение долгосрочных жителей.

«Борьба с этим новым давлением джентрификации потребует от адвокатов взаимодействия с местными властями, одобряющими застройку.»

Некоторые просто просили о «прозрачности», требуя от администраторов OZ сообщать о результатах — постфактум.

Поправки к закону о кондоминиумах штата Вашингтон могут дать толчок развитию производства

ОБНОВЛЕНИЕ 18 января 2019 г.: Счет — SB 5334 — был снят сегодня.

Во время посткризисного бума в Сиэтле кондоминиумы в основном исчезли из строя. Причина? Квартиры предлагали лучшую отдачу от инвестиций по сравнению с риском. И одним из факторов, повышающих риск строительства кондоминиумов, является обременительный закон штата Вашингтон о гарантиях кондоминиумов, который поощряет дорогостоящие судебные иски из-за строительных дефектов — реальных или воображаемых. Общепринятое мнение: если вы построите кондоминиумы, вас засудят.

Законы, защищающие покупателей квартир от некачественного строительства, могут служить общественным интересам.Но закон Вашингтона подвергает застройщиков кондоминиумов такому большому риску, что, в общем, происходит прямо противоположное.

В начале этого года у законодателей штата будет возможность дать толчок производству кондоминиумов, обуздав необоснованные судебные процессы. Предлагаемый законопроект ужесточит то, что квалифицируется как гарантированный дефект, и более явно защитит членов правления ассоциации кондоминиумов от личной ответственности, чтобы они были менее склонны подавать иски только для того, чтобы защитить себя.

Как по сигналу, недавние сдвиги на рынке недвижимости вызвали возрождение кондоминиумов в Большом Сиэтле.Но это не повод нарушать закон о кондоминиумах. Затраты на страхование многоквартирного дома от потенциального судебного иска или защиту от него в случае судебного иска примерно одинаковы независимо от цены квартиры. Таким образом, закон о статусе-кво оставляет еще большую дыру в бюджете недорогих проектов кондоминиумов. Другими словами, неработающий закон о кондоминиумах замедляет строительство домов, наиболее необходимых в Вашингтоне, как и в Каскадии: менее дорогих.

Пострадают даже субсидируемые проекты доступных кондоминиумов: одному некоммерческому застройщику из Сиэтла пришлось дополнительно выложить около 400 000 долларов на страховку, покрывающую судебные иски, что примерно равно стоимости производства полутора квартир в здании. Исправления, которые вскоре будут представлены на рассмотрение законодательных органов, помогут положить конец бедствию закона о кондоминиумах и предоставят больше вариантов домовладения общинам по всему штату Вашингтон.

Завершенный в 2016 году комплекс Vik Condos в районе Баллард в Сиэтле. Фотография Дэна Бертолета, использована с разрешения.

Как квартиры способствуют доступности

Сиэтл призвал законодательный орган штата внести изменения в закон о гарантиях кондоминиумов в своем плане обеспечения доступности жилья на 2015 год. Как квартиры помогают доступности? Хотя популярное мнение высмеивает их за предполагаемую экстравагантность, большинство квартир не похожи на стеклянную площадку Фрейзера с видом на Спейс-Нидл.Нет, большинство кондоминиумов — это заурядные квартиры, заполняющие нишу для людей, которые хотят пользоваться преимуществами домовладения, но не могут себе позволить — или не хотят — отдельный дом на лужайке.

По данным Zillow, по состоянию на ноябрь средняя стоимость квартир в Сиэтле составляла 487 000 долларов по сравнению с 760 700 долларов за дома. Это на 56 процентов больше для дома. Квартиры образуют нижние ступени лестницы собственности, с которой домохозяйства могут подниматься с годами, обменивая их на более крупные или более ценные дома и накапливая богатство.

С другой стороны, когда люди перестраиваются в кондоминиумы, дома, которые они покидают, уменьшают повышательное ценовое давление, вызванное тем, что слишком много людей борются за слишком мало семейных домов. Но в городе, где нет квартир, многие потенциальные жильцы живут в своих больших домах, даже если им не нужно место.

Годы пропажи квартиры и недавнее возвращение

Коллега из My Sightline Маргарет Моралес ранее задокументировала нехватку строительства кондоминиумов в Сиэтле: с 2012 по 2017 год менее 4% всех новых жилых домов были квартирами, а более 80% — квартирами.На приведенной ниже диаграмме показано производство кондоминиумов и сдаваемых в аренду квартир в Сиэтле и соседних городах Белвью, Киркленд и Редмонд. В отчете Вашингтонского университета задокументирована аналогичная история в нескольких городах на западе США.

Кондоминиума и квартиры, построенные в Сиэтле, Белвью, Киркленде и Редмонде, штат Вашингтон. Источник: Polaris Pacific, используется с разрешения.

Затишье в квартирах стало общенациональным явлением в США, но данные о продажах, опубликованные Seattle Times , показывают, что дефицит в Сиэтле более серьезный, чем в других городах с высокой стоимостью:

«Всего 19 процентов домов, выставленных на продажу в Сиэтле, представляют собой кондоминиумы, что ниже, чем на других дорогих рынках, таких как Нью-Йорк (52 процента), Чикаго (48 процентов), Вашингтон, округ Колумбия.К. (41 процент), Сан-Франциско (37 процентов), Сан-Диего (33 процента), Денвер (23 процента), Лос-Анджелес (22 процента) и Сан-Хосе (20 процентов)».

Примечательно, что в 2018 году в Большом Сиэтле наблюдалось значительное пробуждение кондоминиумов: в течение следующих четырех лет в стадии строительства находится около 6000 единиц. Если большая часть запланированных кондоминиумов будет построена, 2022 год превзойдет предыдущий пик в 1674 в 2007 году (см. гистограмму выше). Ознакомьтесь с этой статьей маркетинговой фирмы Realogic, чтобы узнать о некоторых новых примерах квартир. По крайней мере полдюжины проектов, изначально запланированных как квартиры, были преобразованы в кондоминиумы до начала строительства.

Экономика, сдерживающая строительство квартир, и то, как чаша весов может склониться

Что произошло в районе Сиэтла? В США строительство кондоминиумов сталкивается с финансовыми трудностями, которые делают квартиры более привлекательными. (К северу от границы в основном верно обратное.) Налоговые правила рассматривают доход от продажи новых квартир как обычный доход, который облагается налогом по относительно высокой ставке. Напротив, застройщики квартир могут рефинансировать или удерживать свои здания, чтобы избежать больших налоговых выплат по завершении строительства.В частности, крупные институциональные инвесторы, как правило, предпочитают квартиры краткосрочной альтернативе кондоминиумам, облагаемым высокими налогами, особенно когда кондоминиумы обременены риском судебных исков. Кроме того, более высокие стандарты качества квартир повышают стоимость строительства.

На приведенном ниже графике показано, как изменились цены на отдельные дома и квартиры, а также арендная плата за квартиры в Сиэтле с 2011 года согласно индексам цен и арендной платы Zillow (без поправки на инфляцию). С 2015 года цены стали расти быстрее, чем арендная плата.Затем, в середине 2015 года, цены на квартиры начали расти быстрее, чем цены на жилье: в августе 2015 года средняя цена дома была на 74% выше, чем средняя цена квартиры; по состоянию на ноябрь 2018 года премия за жилье упала до 56 процентов, что отражает неудовлетворенный спрос на квартиры. В совокупности рост цен на квартиры и снижение интереса к насыщенному рынку квартир объясняют недавний расцвет новых проектов кондоминиумов.

Оригинальное изображение Sightline Institute, доступное в соответствии с нашей политикой бесплатного использования.

Закон о кондо и нанесенный ущерб

За почти три десятилетия, прошедшие с тех пор, как Вашингтон принял Закон о кондоминиумах, политики и застройщики осуждали его сдерживающее влияние на производство кондоминиумов по всему штату. Закон устанавливает более высокий стандарт гарантии строительства для квартир, чем для домов или многоквартирных домов. Со временем это породило легион адвокатов, которые специализируются на том, чтобы убедить членов совета директоров квартирных ассоциаций подать в суд на своего застройщика за что-то — что угодно! — потому что лучше перестраховаться, чем сожалеть, когда срок давности истекает.Юристы стали настолько хороши в подстрекательстве к судебным искам, что разработчики считают само собой разумеющимся, что им грозит судебный иск. Иногда претензии правомерны, конечно. Поскольку большинство судебных исков урегулируются во внесудебном порядке, в открытом доступе мало информации об исках и их результатах.

Почти все застройщики кондоминиумов в штате Вашингтон покупают дополнительную страховку, чтобы покрыть риск судебных исков о строительных дефектах. Стоимость страховки варьируется и, как сообщается, находится в диапазоне от 5000 до 35 000 долларов за единицу в здании.Необходимость в страховании увеличивает стоимость строительства как коммерческих, так и некоммерческих кондоминиумов, хотя субсидируемые государством кондоминиумы — редкость в Сиэтле. Застройщик доступного жилья Homesight заплатил почти 800 000 долларов за страхование 102-квартирной квартиры средней этажности, в то время как страхование застройщика и подрядчиков для аналогичного здания с арендными квартирами внутри вместо квартир может стоить около 400 000 долларов. Дополнительные страховые расходы Homesight могли бы покрыть строительство полутора жилых домов в здании.

Это не только разработчики. Большинство подрядчиков также раскошеливаются на дополнительную страховку квартиры. Один архитектор из Сиэтла сказал мне, что они добавляют 10-процентную надбавку к стоимости проектирования, чтобы компенсировать расходы и возможные юридические хлопоты. Некоторые проектировщики и подрядчики просто отказываются работать над кондоминиумами из-за риска судебных исков, снижения конкуренции и увеличения затрат на строительство. Точно так же некоторые инвесторы и кредиторы не будут трогать проекты кондоминиумов, завышая стоимость финансирования. Все эти расходы перекладываются на покупателя квартиры.

То есть, если только покупатели не готовы платить столько. Если бы это было так, застройщик, вероятно, вообще не стал бы заниматься этим проектом. К сожалению, невозможно оценить, сколько новых многоквартирных домов так и не было построено, потому что закон о кондоминиумах возлагал на строителей большие риски и расходы, но засуха в кондоминиумах в Сиэтле, даже в период заоблачных цен на недвижимость, предполагает, что это большое число.

Предыдущие попытки сделать законы о кондоминиумах менее обременительными

Другие штаты столкнулись с той же проблемой, и в последние годы некоторые из них решили решить ее путем обновления своего законодательства, включая Колорадо, Айдахо, Миннесоту и Неваду.Первоначальные отчеты из Денвера обнадеживают: число новостроек во втором квартале 2017 года, после реформы в Колорадо, выросло на 112% по сравнению с прошлым годом.

Вашингтон уже три десятилетия сталкивается с нарушением Закона о кондоминиумах, и в 2005 году штат принял ряд поправок, направленных на его улучшение. Одно положение было предназначено для снижения риска путем стандартизации страхования, но рынок частного страхования не предлагал полисов, отвечающих требованиям штата. Политики надеялись подражать системе страхования Британской Колумбии, поддерживающей строительство кондоминиумов, обеспечивая предсказуемость для строителей (хорошее объяснение здесь).Еще одно положение установило новое требование к проверкам для предотвращения ущерба от проникновения воды. Засуха в квартирах после кризиса указывает на то, что этих реформ было недостаточно.

В начале 2018 года вашингтонские законодатели предложили законопроект, который требовал одобрения как минимум половины владельцев многоквартирных домов, прежде чем можно было подать иск. Строителям также было бы проще избежать суда, просто устраняя дефекты. Законопроект не прошел комитет, отчасти потому, что некоторые законодатели посчитали, что он слишком сильно снижает ответственность.

Визуализация проекта кондоминиума Solis, который в настоящее время строится в районе Капитолийского холма в Сиэтле. Изображение Вебера Томпсона, используется с разрешения.

Последняя попытка Вашингтона исправить закон о кондоминиумах Представитель

Тана Сенн и сенатор Джейми Педерсен возглавляют работу над законопроектом для сессии Вашингтона в 2019 году, который направлен на подавление необоснованных судебных исков двумя способами. Это снижает стимулы для членов правления ассоциации кондоминиумов подавать иски, прямо заявляя, что они не могут нести личную ответственность за оплату дефектов, за причинение которых они не предъявили иск строителям.Кроме того, он устраняет ложные претензии, уточняя определение гарантийного дефекта.

Члены правления

Condo — обычные люди, избранные соседями, и редко — юристы. Понятно, что они защищаются от собственной ответственности за дефекты в своих зданиях. Но закон Вашингтона оставляет некоторых из них обеспокоенными тем, что им придется лично платить за ремонт дефектов — суммы, которые могут исчисляться миллионами долларов. Некоторые юристы советуют членам правления, что единственный способ защитить себя — подать в суд на застройщика за каждый возможный дефект, который может возникнуть, а это сценарий, который порождает множество судебных исков. Фактически, согласно действующему законодательству, во всех случаях, кроме случаев крайней небрежности, члены правления не могут быть привлечены к ответственности. Но чтобы решить эту проблему, в законопроекте тщательно прописан иммунитет члена правления.

Чтобы уточнить определение дефекта, во-первых, в предложенный законопроект внесено требование о том, что строительство должно соответствовать «всем законам», чтобы прекратить абсурдные, придирчивые споры: владельцы судятся, например, за то, что кто-то смог найти два гвоздя на расстоянии 13 дюймов друг от друга, когда строительные нормы и правила говорят, что это должно быть 12.Во-вторых, он заменяет «здоровые» строительные стандарты на «общепринятые». Эта разница может показаться незначительной, но в загадочном мире Закона она имеет значение. Он перекладывает бремя доказывания на апеллянта и не позволяет делам превратиться в затяжные битвы конкурирующих свидетелей-экспертов.

Насколько эти постепенные изменения подстегнут строительство многоквартирных домов? Множество экономических факторов влияют на решение разработчика «идти или не идти», но каждое снижение риска и затрат помогает склонить чашу весов в сторону «идти». Между тем, покупатели квартир могут вложить больше своих долларов в приобретаемый ими дом — долларов, которые в противном случае были бы набиты карманами юристов и страховых компаний. Принятие этих исправлений обещает много выигрышей и мало потерь. (Другие идеи по смягчению закона о многоквартирных домах и ускорению строительства см. в приложении ниже.)

Окончание гарантии квартиры на рыбалку

Обременительный закон о гарантиях кондоминиумов в Вашингтоне усугубляет проблему доступности, особенно в крупнейшем городе штата, где засуха в кондоминиумах сделала домовладение недоступным для тех, кто не может позволить себе отдельный дом.Несмотря на недавний всплеск новых проектов кондоминиумов, закон все еще нуждается в исправлении. Риск и затраты, связанные с этим, создают особенно высокий барьер для недорогих кондоминиумов, которые в дефиците.

Не нужно все выбрасывать — покупатели квартир заслуживают защиты. Предлагаемый законопроект штата на 2019 год будет включать разумный набор постепенных изменений, направленных на то, чтобы помешать «рыболовным экспедициям», которые приводят к слишком большому количеству необоснованных судебных исков. Если им удастся это сделать, законодатели помогут возродить важную часть головоломки доступности жилья в Вашингтоне.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Другие потенциальные исправления для снижения риска и ускорения строительства многоквартирных домов

Усиление права на ремонт: В случаях, когда строитель явно виноват, здравый смысл состоит в том, чтобы позволить строителю устранить дефект, экономя время и деньги обеих сторон на судебные разбирательства. В законе Вашингтона уже есть такое положение о «праве на ремонт», но владельцы могут отклонить предложение застройщика о ремонте — тем более вероятно, что между сторонами возникнут неприязненные отношения.Калифорния требует, чтобы в случае неудачи посредничества владельцы должны были принять предложения по ремонту, но позволяет владельцу выбирать другого подрядчика из списка, который обязан предоставить строитель.

Уточните определение дефекта: Миннесота определяет строительный дефект, включающий только дефекты, вызванные первоначальным проектом или улучшениями, выполненными первоначальным строителем; Невада определяет, что это включает только тех, кто представляет необоснованный риск получения травмы. В идеале определение должно быть максимально точным, но не слишком узким.Казалось бы, Невада стремится к «слишком узкому» царству — представляет ли протекающая крыша риск получения травмы?

Расширение требований для утверждения владельца: В Колорадо и Миннесоте большинство владельцев квартир должны проголосовать за возбуждение судебного дела. Предположительно, это препятствует сомнительным судебным искам, которые не пользуются большой поддержкой среди владельцев.

Ограничить средства правовой защиты конкретным выполнением ремонта: Такой подход может уменьшить стимул добиваться денежного вознаграждения, когда ремонт на самом деле не нужен, хотя и не остановит споры о стоимости ремонта.

Пороговые гонорары адвокатов, выплаченные адвокату истца: Это положение может снизить мотивацию юристов вести необоснованные судебные разбирательства. Однако осуществить это было бы политически сложно: во многих других областях права таких ограничений не существует. В качестве альтернативы, закон штата о кондоминиумах может запретить так называемые условные сборы, основанные на процентах от расчетной суммы.

Удаление права на обжалование арбитражных решений: Эта реформа сделает арбитраж более надежным для избежания суда, но потребует изменения отдельного закона штата.В качестве альтернативы договоры купли-продажи могут предусматривать обязательный арбитраж для предотвращения апелляций.

Ослабить ограничения на предпродажные депозиты: Инсайдеры отрасли, с которыми я разговаривал, отметили еще один фактор, который может поставить квартиры в невыгодное положение в Вашингтоне: 5-процентный лимит на невозвратные депозиты для предпродаж и запрет на использование этих средств для помощи в финансировании строительства. Например, в Ванкувере, Британская Колумбия, типичные депозиты составляют от 15 до 20 процентов. Покупатели, у которых есть деньги на потерю, с меньшей вероятностью спасутся, если рынок испортится, и это снижает риск для застройщика. Законы в большинстве штатов требуют, чтобы застройщики хранили весь депозит на условном депонировании, но во Флориде это требуется только за 10 процентов от покупной цены. Строители Флориды могут использовать любую часть депозита выше этих 10 процентов в качестве денежного капитала, чтобы помочь получить кредиты на строительство, и это помогает большему количеству проектов кондоминиумов начать работу.

2 квартиры были незаконно переделаны в 18 микроквартир в Нью-Йорке: NPR

Инспектор по строительству из Нью-Йорка встает на колени, чтобы показать высоту маленькой двери и низкий потолок в квартире 601, где девять незаконных подразделений были вырезаны из манхэттенской квартиры. Департамент строительства Нью-Йорка скрыть заголовок

переключить заголовок Департамент строительства Нью-Йорка

Инспектор по строительству из Нью-Йорка встает на колени, чтобы показать высоту маленькой двери и низкий потолок в квартире 601, где девять незаконных подразделений были вырезаны из многоквартирного дома на Манхэттене.

Департамент строительства Нью-Йорка

Два манхэттенских арендодателя пошли необычным и незаконным путем, чтобы удвоить свою сдаваемую в аренду площадь: они разрезали свои две квартиры пополам по горизонтали, чтобы они могли сдавать в аренду 18 крошечных квартир в своем здании в Нижнем Ист-Сайде, согласно Департаменту строительства Нью-Йорка.

«Высота потолков составляла от 4,5 футов до 6 футов на каждом уровне, в зависимости от того, где вы стояли», — сообщила представитель Департамента строительства Эбигейл Куниц в электронном письме NPR.

Когда инспектор посетил здание в этом месяце, он обнаружил половинные двери и низкие потолки, заставившие его встать на колени в импровизированном коридоре. Небольшая лестница соединяла два этажа. Наряду с несанкционированными структурными изменениями, по словам Департамента строительства, инспектор обнаружил, что помещение было пронизано несанкционированными электрическими и сантехническими работами.

Сжатые жилые помещения побудили члена городского совета Нью-Йорка Бена Каллоса сравнить композицию с фильмом Быть Джоном Малковичем , , в котором есть тесный офис — и крошечная дверь — на 7 1/2 этаже манхэттенского здания. .

Ютуб

«Это было забавно в художественной литературе, но в реальной жизни это была ужасная история», — сказал Каллос, согласно New York Post, описывая условия жизни, в которых жили жильцы на верхних этажах здания по адресу 165 Henry St.

.

Места в ванной также было мало: в то время как в квартире на нижнем этаже к разрешенной ванной была добавлена ​​незаконная ванная, в квартире наверху была только одна ванная, которую делили между девятью микроквартирами.

Здание называется Берака. Согласно онлайн-словарю библейского иврита Abarim, это имя происходит от barak, , что означает «преклонить колени или благословить».

Чиновники ЖКХ узнали о незаконных подразделениях на прошлой неделе после получения анонимной жалобы 311 на одну из квартир. Вместе блоки занимают угол на двух верхних этажах здания.

«Прибыв на место, [инспекторы отдела строительства] обнаружили, что в квартире № 601, одной из квартир между существующими 4-м и 5-м этажами, был незаконно построен новый этаж, который был занят 9 незаконными одноместными Единиц заполняемости номеров (СРО)», — говорится в сообщении агентства.

Согласно веб-сайту Gothamist, квартира имеет площадь 634 квадратных фута. Если бы он был разделен поровну на девять частей, каждая жилая площадь составляла бы около 70 квадратных футов. Хотя арендные ставки официально не разглашаются, один арендатор сообщил The Post, что платит 600 долларов в месяц.

Должностные лица незамедлительно приказали всем жильцам покинуть Квартиру 601, нанеся владельцу, Сюэ Пинг Ни, потенциальный максимальный штраф в размере 144 750 долларов США в качестве гражданских санкций и приказав убрать подразделения из помещения. Штраф будет расти, так как город также будет штрафовать Ni $ 1000 каждый день, что каждое незаконное подразделение остается в помещении, в течение 45 дней.

Жильцам, которые жили в крохотных помещениях, «Американский Красный Крест предложил экстренную помощь при переезде», сообщает нью-йоркское строительное агентство.

Через несколько дней после первоначального обнаружения инспекторы по строительству также обнаружили, что квартира на один этаж выше квартиры 601 была разделена на сегменты аналогичным образом, создав еще девять жилых помещений.По данным строительного управления, дом 701 принадлежит Цзин Я Линь из Гавр-де-Грас, штат Мэриленд.

Внешний вид многоквартирного дома на Генри-стрит, 165 в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена намекает на двухуровневые квартиры внутри, поскольку кондиционеры (вверху слева) расположены как на верхних, так и на нижних окнах двух верхних этажей. Карты Google/Скриншот NPR скрыть заголовок

переключить заголовок Карты Google/Скриншот NPR

Внешний вид многоквартирного дома по адресу 165 Henry St. в Нижнем Ист-Сайде Манхэттена намекает на двухуровневые квартиры внутри, поскольку кондиционеры (вверху слева) расположены как на верхних, так и на нижних окнах двух верхних этажей.

Карты Google/Скриншот NPR

Информация о квартире на верхнем этаже, на планировку которой намекало своеобразное расположение кондиционеров как в верхних, так и в нижних окнах этажа, была получена из обращения пожарной службы Нью-Йорка, которая была вызвана для то же здание в пятницу.

В дополнение к нарушению правил размещения и разрешений, у незаконных квартир не было запасного выхода на случай чрезвычайной ситуации.

«Каждый житель Нью-Йорка заслуживает безопасного и легального жилья, поэтому мы стремимся устранить опасные пожарные ловушки и приказать домовладельцам сделать эти квартиры безопасными», — сказал Кунитц из Департамента строительства.

Куниц добавил: «Жильцы, живущие в таких усеченных жилых единицах без окон, представляют серьезную опасность для их безопасности, а также для безопасности их соседей и служб экстренного реагирования. Опасные условия жизни, подобные этим, недопустимы в нашем городе, и мы привлекаем этих арендодателей к ответственности за их вопиющую неспособность обеспечить безопасность и пригодность здания для жильцов».

В знак того, как дорого жить в Нью-Йорке , в разделе комментариев к истории Gothamist вспыхнула дискуссия о практике людей, втискивающихся в крошечные квартиры. По мнению по крайней мере одного комментатора, «600 долларов в месяц на самом деле довольно разумно».

NRS: ГЛАВА 117 — КОНДОМИНИУМЫ

[Ред.21.12.2019 10:31:47 AM—2019]

ГЛАВА 117 — КОНДОМИНИУМЫ

NRS 117.010 Определения.

NRS 117.020 Применимость; запись, изменение и отзыв плана проекта.

NRS 117.030 Транспортное средство единицы: Презумпция передачи всего кондоминиума.

NRS 117.040 Инциденты гранта.

NRS 117.050 Перегородка проекта.

Декларация NRS 117.060 ограничений.

NRS 117.065 Техническое обслуживание сборы: депозитарные счета; записи.

NRS 117.070 Оценка залоговые права: Запись уведомления об оценке; приоритет и истечение срока залога; правоприменение путем продажи.

NRS 117.075 Оценка залоговые права: осуществление права продажи.

NRS 117.080 Другое залоги.

NRS 117.090 Общий личность.

NRS 117.100 Либеральный строительство документа, декларации или плана проекта.

NRS 117.103 Правила против бессрочных прав и необоснованных ограничений на отчуждение.

NRS 117.105 Проценты собственника помещения, переданного налоговым актом.

NRS 117.110 Строительство постановлений о местном зонировании.

_________

_________

 

NRS 117.010  Определения. Так как используется в этой главе:

1.  Места общего пользования означают весь проект за исключением всех предоставленных или зарезервированных единиц.

2.  Кондоминиум означает недвижимое имущество в имущество, состоящее из неделимой общей доли в частях земельного участка недвижимого имущества вместе с:

(а) Отдельный интерес к космосу в жилое, промышленное или коммерческое здание или промышленное и коммерческое строительство на таком недвижимом имуществе, как, но не ограничиваясь, квартирой, офис или магазин; или

(b)  Отдельный интерес только в воздушном пространстве, без каких-либо зданий или сооружений, которые будут использоваться для мобильного дома.

А кондоминиум может включать, кроме того, отдельный интерес в других частях такое недвижимое имущество. Такое имущество может, в отношении продолжительности его пользование, быть либо наследственным имуществом, либо бессрочным имуществом, имуществом на всю жизнь или поместье на годы.

3.  Проект означает весь пакет недвижимое имущество, разделенное или подлежащее разделу на кондоминиумы, включая все конструкции на нем.

4.  Разделить недвижимое имущество означает разделить право собственности на него путем передачи в нем одного или нескольких кондоминиумов, но меньше, чем весь.

5.  Единица означает элементы кондоминиумов, не находящихся в совместной собственности с собственниками других кондоминиумов в проекте.

(добавлено в NRS в 1963 г., 126; А 1967, 200; 1981, 990)

NRS 117.020  Применимость; запись, изменение и аннулирование плана проект.

1.  Положения настоящей главы применяются к имущество делится на кондоминиумы только в том случае, если оно было зарегистрировано до 1 января, 1992 г. , в округе, в котором находится имущество, план состоит из:

(a) Описание или обзорная карта поверхности земля, включенная в проект;

(b) Схемы этажей здания или здания, построенные или которые будут построены на них, достаточно подробно, чтобы идентифицировать каждое узел, его взаимное расположение и примерные размеры; и

(c) Свидетельство о согласии на запись плана в соответствии с настоящей главой подписано и подтверждено протоколом собственником имущества и всеми зарегистрированными держателями обеспечительных прав на него.

2.  План может быть изменен или отозван впоследствии признанный записанный инструмент, исполненный владельцем записи собственности и всеми рекордсменами обеспечительных интересов в ней. До запись об отзыве, положения настоящей главы продолжают применяться к собственности.

3.  Термин «владелец записи», используемый в данном раздел включает в себя всех зарегистрированных владельцев собственности на момент записи, но не включает держателей обеспечительных прав, полезных ископаемых интересы, сервитуты или право прохода.

(добавлено в NRS в 1963 г., 126; А 1991, 580)

NRS 117.030  Перевозка единицы: презумпция перевозки всего кондоминиум. Если иначе прямо указано в нем, любая передача или перевозка единицы или квартира, офис или магазин, которые являются частью единицы, считаются передать весь кондоминиум.

(Добавлено в NRS к 1963 г., 127)

NRS 117.040  Случаи предоставления гранта. Пока не иное прямо предусмотрено в документах, заявлении об ограничениях или плане, инциденты гранта кондоминиума следующие:

1.Границы предоставленной единицы внутренние поверхности периметра стен, полов, потолков, окон и двери, и блок включает в себя как части зданий, так описано, и воздушное пространство так охвачено. Следующие не являются частью блок: Несущие стены, колонны, перекрытия, кровли, фундаменты, лифтовое оборудование и шахты, центральное отопление, центральное охлаждение и центральное кондиционирование оборудование, резервуары, резервуары, насосы и другие центральные коммуникации, трубы, воздуховоды, дымоходы, желоба, трубопроводы, провода и другие инженерные установки, где бы они ни находились. расположены, за исключением их выходных отверстий, когда они расположены внутри блока.В интерпретация документов и планов существующих физических границ подразделения или единица, реконструированная в основном в соответствии с ее первоначальными планами окончательно предполагается, что это его границы, а не меты и границы, выраженные в акте или плане, независимо от оседания или бокового движения здания и независимо от незначительных расхождений между границами показаны на плане или в акте и те из здания.

2.  Места общего пользования принадлежат собственники помещения в качестве общих арендаторов в равных долях, по одному на каждое помещение.

3.  Неисключительный сервитут на въезд, выход и поддержка через места общего пользования присущи каждому блоку и места общего пользования подлежат таким сервитутам.

4.  Каждый собственник кондоминиума должен иметь исключительное право красить, перекрашивать, облицовывать плиткой, воском, бумагой или иным образом ремонтировать и декорировать внутренние поверхности стен, потолков, полов, окон и дверей ограничивающий его собственную единицу.

(Добавлено в NRS к 1963 г., 127)

NRS 117.050  Раздел проекта.

1.  Если несколько лиц владеют кондоминиумами в проекте кондоминиума иск может быть подан в соответствии с NRS 39.010–39.490 включительно одним или несколькими таких лиц для раздела путем продажи всего проекта, как если бы владельцы всех кондоминиумов в таком проекте были общими арендаторами в весь проект в той же пропорции, что и их интересы в местах общего пользования, но раздел производится только после доказательства того, что:

(а) Через три года после повреждения или уничтожения проект, который делает его материальную часть непригодной для использования до при этом проект не был перестроен или отремонтирован существенно до его состояние до его повреждения или уничтожения; или

(b) Три четверти или более проекта были уничтожены или существенно повреждены, и что владельцы кондоминиумов, владеющие в совокупности более 50 процентов интереса к местам общего пользования выступают против ремонт или восстановление проекта; или

(c) Проект существует с избытком 50 лет, что это устарело и нерентабельно, и что владельцы кондоминиумов владение в совокупности более чем 50-процентной долей в местах общего пользования против ремонта или восстановления проекта; или

(d) Условия для такого раздела при продаже установлены четвертые ограничения, введенные в отношении такого проекта, были соблюдены.

2.  За исключением случаев, предусмотренных в подразделе 1, места общего пользования должны оставаться неделимыми, и не должно быть никакого судебного раздела. из этого. Ничто в настоящем документе не может рассматриваться как препятствие для раздела совместной аренды в кондоминиум.

(Добавлено в NRS к 1963 г., 127)

NRS 117.060  Декларация об ограничениях. То владелец проекта может, до передачи любого кондоминиума в нем, записать декларацию об ограничениях, касающихся такого проекта, который ограничения должны быть принудительными справедливыми сервитутами, где это разумно.Такой сервитуты, если не предусмотрено иное, могут быть обращены в исполнение любым собственником кондоминиума в проекте, и может предоставить, среди прочего:

1.  За управление проектом один или несколько из следующих органов управления:

(а) Владельцы кондоминиума;

(b) Совет управляющих, избираемый владельцами; или

(c) Агент управления, избранный собственниками или Совет или названный в декларации.

2.Для большинства с правом голоса, кворумов, уведомления, даты собраний и другие правила, регулирующие деятельность такого органа или органов.

3.  В отношении любого такого органа управления:

(a) За его полномочия, включая право обеспечивать соблюдение положений декларации об ограничениях;

(b) За обслуживание им пожара, несчастного случая, ответственность, компенсация работникам и другое страхование кондоминиума собственников, так и для связывания членов любого органа управления;

(c) За предоставление им и оплату им за техническое обслуживание, коммунальные услуги, садоводство и другие услуги, приносящие пользу местам общего пользования, для найма персонала, необходимого для эксплуатации здания, и юридических и бухгалтерские услуги;

(d) Для закупки им материалов, принадлежностей и тому подобное и для обслуживания и ремонта мест общего пользования;

(e) За уплату им налогов, которые залог на весь проект или места общего пользования, а также за освобождение от любых залог или обременение, взимаемое со всего проекта или мест общего пользования;

(f) За оплату реконструкции любого часть или части проекта повреждены или уничтожены;

(ж) За делегирование ею своих полномочий;

(h) За проникновение им или его агентами в любую единицу когда это необходимо в связи с техническим обслуживанием или строительством, для которых такие орган несет ответственность; и

(i) За право органа управления продавать весь проект в интересах всех его владельцев при разделе проекта может находиться под NRS 117. 050, который власть должна быть обязательной для всех владельцев, независимо от того, принимают ли они обязательства ограничений или нет.

4.  Для изменения таких ограничений, какие поправки, если они разумны и сделаны после голосования или согласия большинства в заинтересованность собственников в проекте, представленная после разумного уведомления, должна быть обязательным для каждого собственника и каждого подчиненного ему кондоминиума, независимо от того, бремя на них увеличивается или уменьшается в связи с этим, и независимо от того, является ли владелец каждый кондоминиум соглашается на это или нет.

5.  За независимый аудит отчетности любого органа управления.

6.  Для разумных оценок санкционированные расходы любого органа управления, а также разумный способ уведомление и сбор, каждый кондоминиум должен оцениваться отдельно для его долю таких расходов пропорционально (если не предусмотрено иное) ее владельцам дробные интересы в любых местах общего пользования, а также для подчинения залогов обеспечение таких оценок другими залогами либо вообще, либо конкретно описано.

7.  Для условий, при которых раздел могут быть получены из проекта в соответствии с NRS 117.050. Такое право на раздел может быть обусловлено несостоятельностью кондоминиума. собственников выбрать для восстановления в течение определенного периода, указанный неадекватность страховая выплата, указанный ущерб зданию, решение арбитром или при любом другом разумном условии.

8.  За ограничения делимости составных долей в недвижимом имуществе, составляющих кондоминиум.Нет такие ограничения должны выходить за пределы периода, в течение которого право на раздел проект приостановлен в соответствии с NRS 117.050.

(добавлен в NRS к 1963 г., 128)

NRS 117.065  Сборы за обслуживание: депозитарные счета; записи. Любое лицо, получающее вознаграждение от покупателя кондоминиума для обслуживания проекта:

1.  Немедленно внесите деньги в отдельный депозитарный счет, который ведет лицо в каком-либо банке, кредит союза или признанного депозитария в этом государстве.

2.  Ведите учет всех таких денег депонировано в нем.

(Добавлено в NRS 1965 г., 1219; A 1999 г., 1457)

NRS 117.070  Залоговое право на оценку: запись уведомления об оценке; приоритет и истечение срока залога; правоприменение путем продажи.

1.  Разумная оценка любого кондоминиума, оформленного в соответствии с зарегистрированным заявлением об ограничениях разрешенный NRS 117.060, должен быть долгом собственник на момент проведения оценки.Сумма любого такого оценка плюс любые другие сборы по ним, такие как проценты, расходы (включая гонорары адвокатов) и штрафы, которые могут быть предусмотрены в декларации ограничений, должно быть и становится залоговым правом на кондоминиум, оцененный, когда орган управления заставляет записывать в окружной регистратор округ, в котором находится такой кондоминиум, уведомление об оценке, которое должно состояние:

(a) Сумма такой оценки и таких других сборы с них, которые могут быть санкционированы декларацией об ограничениях;

(b) Описание кондоминиума против что то же самое было оценено; и

(c) Имя владельца записи.

Такое уведомление подписывается уполномоченным представителем органа управления или иное не предусмотрено в декларации об ограничениях. После оплаты оценка и сборы, в связи с которыми такое уведомление было таким зарегистрированных, или иное их подтверждение, орган управления должен обеспечить записала дополнительное уведомление об удовлетворении и освобождении от залога из этого.

2.  Такой залог имеет приоритет перед всеми другими залоговые права, зарегистрированные после регистрации уведомления об оценке, за исключением что заявление об ограничениях может предусматривать их подчиненность любых других залогов и обременений.Если не удовлетворены и не освобождены или его принудительное исполнение, инициированное в соответствии с пунктом 3, такой залог должен истекает и не имеет дальнейшей силы или действия в течение 1 года с даты регистрации уведомления об оценке, но 1-летний период может быть продлен орган управления не более чем на 1 дополнительный год путем регистрации письменного его расширение.

3.  Такой залог может быть обеспечен путем продажи орган управления, его агент или поверенный, после неуплаты собственником такая оценка в соответствии с условиями декларации ограничения.Продажа осуществляется в соответствии с положениями Ковенанты № 6, 7 и 8 НСП 107.030 и NRS 107.090 насколько они соответствуют положениям NRS 117.075 или любым другим способом, разрешенным законом. Если не предусмотрено иное в декларации об ограничениях орган управления, если он корпорация, кооперативная ассоциация, товарищество или физическое лицо должны иметь право участвовать в торгах в кондоминиуме при продаже права выкупа, а также владеть, сдавать в аренду, ипотека и передать то же самое.

(Добавлено в NRS в 1963 г., 129; А 1975, 978)

NRS 117.075  Залоговое право на оценку: осуществление права продажи.

1.  Право на продажу, предоставленное в NRS 117.070, не должно осуществляться до:

(a) Орган управления, его агент или поверенный сначала казнил и заставил зафиксировать в регистраторе округа в котором находится кондоминиум, уведомление о неисполнении обязательств и избрание продать кондоминиума или привести к его продаже для удовлетворения оценочного залога; и

(b) Собственник кондоминиума или его правопреемник в интересах не уплатил сумму залога, включая расходы, сборы и расходы, связанные с его исполнением в течение 60 дней, рассчитанные как предписано пунктом 2.

2.  60-дневный срок, указанный в Пункт 1 вступает в силу в первый день, следующий за днем, когда уведомление о неисполнении обязательств и выборе о продаже регистрируется, как указано в настоящем документе, и копия уведомления направляется заказным или заказным письмом с оплатой почтовых расходов предоплата владельцу кондоминиума или его или ее правопреемнику в интересах на его или ее адрес, если такой адрес известен, в противном случае по адресу единица кондоминиума. В извещении должна быть описана недостача платежа.

3.  Орган управления, его агент или поверенный после истечения 60-дневного периода и до продажи кондоминиума, уведомить о времени и месте продажи в порядке и на срок не менее установленного законом для продажи недвижимого имущества после исполнения, за исключением того, что копия уведомления о продаже должна быть отправлена ​​по почте или перед первой публикацией или размещением, требуемым NRS 21.130, сертифицированным или заказным письмом с предоплатой почтовых расходов владельцу кондоминиума или его/ее правопреемник по его или ее адресу, если такой адрес известен, в противном случае по адресу многоквартирного дома. Сама продажа может быть осуществлена ​​в офис органа управления, если это предусмотрено уведомлением, кондоминиум находится в том же округе, что и офис управления тело или нет.

4.  Каждая продажа, совершенная в соответствии с положениями NRS 117.070 наделяет покупателя правом собственности владелец кондоминиума без доли или права выкупа.

(добавлен в NRS к 1975 г., 977)

NRS 117.080  Другие залоговые права. Нет выполненный труд или услуги или материалы, предоставленные с согласия или при требование собственника кондоминиума или его или ее агента или его или ее подрядчика или субподрядчика, является основанием для подачи залога против кондоминиума любого другого собственника кондоминиума или против любой его части, или против любого другого имущества любого другого владельца кондоминиума, если только такой другой владелец прямо согласился или потребовал выполнения такой работы или предоставление таких материалов или услуг.Такое явно выраженное согласие считается быть предоставлено владельцем любого кондоминиума в случае чрезвычайной ситуации ремонт к нему. Выполненная работа или услуги или материалы, предоставленные для мест общего пользования, если это разрешено органом управления, предусмотренным заявление об ограничениях, регулирующих собственность, считается выполненные или предоставленные с явного согласия каждого владельца кондоминиума. То владелец любого кондоминиума может изъять свой кондоминиум из-под залога против двух или более кондоминиумов или любой их части путем оплаты владельцу залог части общей суммы, обеспеченной таким залогом, которая относящийся к его или ее кондоминиуму.

(Добавлено в NRS к 1963 г., 130)

NRS 117.090  Обыкновенное лицо. Пока не иное не предусмотрено декларацией об ограничениях по НРП 117.060, орган управления, если таковой предусмотрен в нем, может приобретать и владеть в интересах собственников кондоминиума, материальное и нематериальное личное имущество и может распоряжаться им путем продажи или иным образом; и бенефициарный интерес в таком личном имуществе должен быть принадлежат собственникам кондоминиума в той же пропорции, что и их соответствующие доли в местах общего пользования и не подлежат передаче, кроме как с передача многоквартирного дома. Передача кондоминиума осуществляется правопреемник владеет бенефициарным интересом передающего лица в таком личном имущество.

(Добавлено в NRS к 1963 г., 130)

NRS 117.100  Свободное толкование акта, декларации или плана проекта. Любой акт, декларация или план для проект кондоминиума должен толковаться либерально, чтобы облегчить эксплуатацию проект и его положения считаются независимыми и отделимый.

(Добавлено в NRS к 1963 г., 131)

NRS 117.103  Правила против бессрочных и необоснованных ограничений на отчуждение. NRS 111.1031 и общее право правила собственности, известные как правило против вечности и правило ограничение необоснованных ограничений на отчуждение не должно применяться к поражению любое из положений настоящей главы.

(Добавлено в NRS в 1967 г., 200; A 1987 г., 65)

NRS 117.105  Доля собственника единицы, выраженная налоговым актом. Если какое-либо лицо приобретает или имеет право на выдача налогового акта, передающего интересы любого владельца кондоминиума, такого на полученные таким образом проценты распространяются все положения настоящей главы и ко всем условиям, положениям, соглашениям, условиям и ограничениям, содержащимся в декларация об ограничениях, любой плате, любом подзаконном акте или любом акте, затрагивающем такие проценты тогда в силе.

(Добавлено в NRS к 1967 г., 200)

NRS 117.110  Строительство местных постановлений о зонировании. Если явно не выражено противоположное намерение, местные постановления о зонировании должны толковаться как относящиеся к подобным сооружениям, участкам или земельные участки таким же образом, независимо от того, разделено ли право собственности на них путем продажи кондоминиумов или в коммунальные квартиры, а не путем сдачи в аренду квартиры, офисы или магазины.

(Добавлено в NRS к 1963 г., 131)

В чем разница между таунхаусом и кондоминиумом? В зависимости от Устава, скорее всего, ничего.

Джоэл Эллинвуд, AICP

Застройщики и широкая общественность воспринимают таунхаусы как жилища, построенные на отдельных участках с общими стенами, общими с соседними владельцами недвижимости, как дома на одну семью. Каждая единица имеет прямую связь с землей внизу и небом вверху. Кондоминиумы, с другой стороны, воспринимаются как ячейки в более крупной структуре и только как общий интерес к недвижимости, на которой расположена структура, и к местам общего пользования внутри и вокруг здания.

Однако в Калифорнии нет отдельного юридического определения таунхаусов. Юридическое определение кондоминиумов в России достаточно широкое, чтобы охватить практически все таунхаусы, при условии, что они являются пристроенными единицами с общими интересами в отношении крыш и наружных стен для каждого здания. Он находится в разделе 1351 (f) Гражданского кодекса, который гласит:

.

(f) «Проект кондоминиума» означает застройку, состоящую из кондоминиумов. Кондоминиум состоит из неделимой общей доли в части недвижимого имущества в сочетании с отдельной долей в пространстве, называемом единицей, границы которой описаны на записанной окончательной карте, карте участка или плане кондоминиума достаточно подробно, чтобы найти все его границы.Территория в пределах этих границ может быть заполнена воздухом, землей или водой или любой их комбинацией и не обязательно должна быть физически прикреплена к земле, за исключением сервитутов для доступа и, при необходимости, поддержки. Описание объекта может относиться к (1) границам, описанным в записанной окончательной карте, карте участка или плану кондоминиума, (2) физическим границам, существующим или строящимся, таким как стены, полы и потолки жилых помещений. структуру или любую ее часть, (3) всю структуру, содержащую одну или несколько единиц, или (4) любую их комбинацию.Часть или части недвижимого имущества, находящегося в единоличном праве, могут представлять собой все недвижимое имущество, за исключением отдельных прав, или могут включать в себя определенную его трехмерную часть, границы которой описаны на зарегистрированной окончательной карте, участке карта или план кондоминиума. Территория в пределах этих границ может быть заполнена воздухом, землей или водой или любой их комбинацией и не обязательно должна быть физически прикреплена к земле, за исключением сервитутов для доступа и, при необходимости, поддержки.Индивидуальный кондоминиум в рамках проекта кондоминиума может включать, кроме того, отдельную долю участия в других частях недвижимого имущества.

Раздел 1351 является частью Закона о развитии общих интересов, разделов 1350–1378 Гражданского кодекса, также известного как «Закон Дэвиса-Стирлинга» («CIDA») по имени его первоначальных спонсоров в законодательном органе. Этот закон регулирует:

* раскрытие информации о продаже или передаче квартир
* требования ассоциаций домовладельцев к организации, деятельности и управлению
* права собственности и интересы
* гражданские иски и залоговые права, включая специальные правила для судебных разбирательств по дефектам строительства
* ограничения и права владельцев на внесение улучшений до единиц

Благодаря тщательному проектированию и составлению юридических описаний таунхаус в качестве альтернативы может считаться «запланированной застройкой» в соответствии с CIDA.Этот термин определяется как:

(k) «Планируемая застройка» означает застройку (кроме проекта общественных квартир, проекта кондоминиума или акционерного кооператива), имеющую одну или обе из следующих характеристик:
(1) Места общего пользования принадлежат либо ассоциации или совместно владельцами отдельных интересов, которые обладают соответствующими правами на полезное использование и пользование общей территорией.
(2) В объединении существует право принудительного исполнения обязательства собственника отдельной доли в отношении полезного использования и пользования общей территорией посредством оценки, которая может стать залоговым правом на отдельные доли в соответствии с Раздел 1367 или 1367.1.

В планируемой застройке «отдельный интерес» означает отдельно находящийся в собственности участок, участок, площадь или помещение.

Мы можем только заключить, что в целом таунхаусы будут либо кондоминиумами, либо запланированными застройками, как это определено CIDA. Единственным исключением будут таунхаусы, построенные на существующей улице общего пользования без мест общего пользования или ассоциации домовладельцев, чего трудно добиться для участка под застройку любого размера в сегодняшних нормативных условиях. И кондоминиумы, и запланированные застройки являются подмножествами того, что CIDA называет застройками с общими интересами.Все остальные положения CIDA применяются ко всем разработкам, представляющим общий интерес. Другие законы могут проводить различие между ними. (См., например, Закон о карте подразделений (Государственный кодекс, §§ 66410 и последующие) или Требования доступности многоквартирных жилых домов в Калифорнии на стр. 1 этого выпуска). Будут ли эти законы толковаться в соответствии с определениями CIDA, еще неизвестно.

Джоэл Эллинвуд — старший юрист Abbott & Kindermann, LLP. По вопросам, касающимся этой статьи или любым другим вопросам землепользования, окружающей среды и планирования в Калифорнии, обращайтесь в компанию Abbott & Kindermann по телефону (916) 456-9595.

Информация, представленная в этой статье, не должна рассматриваться как официальная юридическая консультация Abbott & Kindermann, LLP или как установление отношений между адвокатом и клиентом. Из-за меняющегося характера этой области права и важности отдельных фактов читателям рекомендуется обращаться за консультацией к независимым консультантам по их индивидуальным юридическим вопросам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.